Aktuální otázka z praxe - možnost rozdělení SVJ?

3.2.7

Aktuální otázka z praxe – možnost rozdělení SVJ?

Mgr. Adriana Kvítková

S otázkou na možnost rozdělit stávající společenství vlastníků jednotek (dále též jen jako "SVJ") jsem se v poslední době setkala vícekrát. Je tudíž zřejmé, že se jedná o aktuální téma, proto bych v tomto článku chtěla nastínit kroky, jakými by se podle mého názoru dalo rozdělení SVJ dosáhnout.

Záměr rozdělit existující SVJ představuje poměrně komplikovanou právní situaci, na kterou platné právní předpisy neposkytují jednoznačnou odpověď. Nejedná se ovšem o úkon vyloučený či nemožný. Níže je nastíněn postup, jakým lze podle mne rozdělení SVJ provést.

Společenství vlastníků upravuje v ust. § 1194 a násl. zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen "občanský zákoník"). Podle ust. § 1194 odst. 1 NOZ, platí, že SVJ je právnická osoba založená za účelem zajišťování správy domu a pozemku; při naplňování svého účelu je způsobilé nabývat práva a zavazovat se k povinnostem. Občanský zákoník ovšem nijak neřeší rozdělení (či sloučení) SVJ, aplikace jinak použitelné spolkové úpravy (podle ust. § 1221 odst. 1 NOZ) ustanovení o rozdělení (či fúzi) spolku na společenství vlastníků je sporná.

Nejprve je nutné zvážit, zda-li faktický stav budovy vůbec umožňuje její rozdělení na více samostatných domů. Z právní úpravy vyplývá, že SVJ vzniká vždy v každém jednotlivém domě, lze si představit i panelové domy o několika vchodech či soustavu stavebně-technicky propojených budov, jež tvoří ve své podstatě jeden celek a jeden dům. Pokud budova, ač má do jednotlivých částí samostatné vchody, není rozdělitelná na samostatně fungující domy, nelze uvažovat ani o samostatných SVJ pro jednotlivé vchody. Naopak, pokud by měly jednotlivé domy vlastní číslo popisné a splňovaly stavebně-technické podmínky samostatnosti, lze uvažovat o rozdělení, resp. o procesu, který povede ke vzniku několika SVJ. Vzhledem ke skutečnosti, že občanský zákoník nepočítá s rozdělením (případně sloučením) SVJ, lze uvažovat nad dosažením stejného efektu jinou, byť poměrně komplikovanou a zdlouhavou cestou.

Podle ust. § 1217 odst. 1 NOZ mohou všichni vlastníci jednotek uzavřít písemnou dohodu o přeměně bytového spoluvlastnictví v podílové spoluvlastnictví nemovité věci. Obsahem dohody musí být jednoznačný projev vůle směřující ke zrušení jednotek jako samostatných předmětů právních vztahů (nemovitých věcí) a vytvoření spoluvlastnictví ve smyslu ust. § 1115 a násl. NOZ. Věcněprávní účinky zrušení bytového spoluvlastnictví nastávají však až okamžikem zápisu do veřejného seznamu (katastru nemovitostí). Je tedy potřeba příslušenému katastrálnímu úřadu podat návrh, na…