2.8
Aktuální změny v katastrální vyhlášce z pohledu bytového spoluvlastnictví
Mgr. Adriana Kvítková, Mgr. Alexandra Javoreková
Nová katastrální vyhláška č. 87/2017 Sb. (dále jen "změnová vyhláška") s účinností od 1. 4. 2017 novelizuje vyhlášku č. 357/2013 Sb. (dále jen "katastrální vyhláška") a přináší několik menších změn a upřesnění týkajících se zápisů do katastru nemovitostí ve vztahu k bytovému spoluvlastnictví.
Změnová vyhláška nepředstavuje výraznější odklon v zažitých postupech katastrálních úřadů při vedení a správě katastru, ale přináší spíše zpřesnění textu stávající katastrální vyhlášky s ohledem na požadavky z praxe při současné snaze odstranit některé výkladové problémy.
NahoruPovinné údaje o jednotce
Jedna z výkladových nejasností, kterou změnová vyhláška odstraňuje, se týká stanovení povinných údajů, jež se evidují v katastru nemovitostí o jednotce vymezené jak podle občanského zákoníku, tak i podle zákona o vlastnictví bytů. Nově je v katastrální vyhlášce výslovně uvedeno, že se o jednotce evidují kromě údajů o nemovitosti, ve které je jednotka vymezena, i údaje o budově, je-li součástí této nemovitosti. Dle důvodové zprávy tak novelizace reaguje na problémy z praxe, kdy v případě návrhu na vklad vlastnického práva k rozestavěným jednotkám nebyly předkládány zároveň podklady pro zápis budovy, příp. doložení takových podkladů bylo odmítáno s poukazem na to, že jednotky jsou vymezovány v pozemku či právu stavby, a není tak potřeba předkládat navíc i podklady pro zápis budovy.
NahoruÚdaje uváděné na listech vlastnictví SVJ vs. vlastníka jednotky
Ve vztahu k bytovému spoluvlastnictví pak změnová vyhláška blíže upravuje, které údaje se uvádí na listu vlastnictví pro bytové spoluvlastnictví a které také v listu vlastnictví pro vlastnictví jednotky. Nově se budou údaje o služebnosti (věcném břemenu) váznoucí na nemovitosti, která je v bytovém spoluvlastnictví, a údaje o oprávnění ze služebnosti zřízené ve prospěch této nemovitosti uvádět pouze v části C a v části B1 na listu vlastnictví pro bytové spoluvlastnictví, a to pouze pokud je realizace práv spojena výhradně s užitnou hodnotou této nemovitosti. Tyto údaje tak nebudou napříště uvedeny na listech vlastnictví pro vlastnictví jednotky. Praktický dopad je významný - dojde tím k výraznému zkrácení výpisů z katastru nemovitostí (doposud se údaje o těchto služebnostech uváděly i ve vztahu ke všem zatíženým/panujícím jednotkám, a výpisy z katastru nemovitostí tak u větších bytových objektů měly desítky až stovky stran, což se odrazilo ve vyšším poplatku za pořízení takového výpisu mimo katastrální úřad). Změnová vyhláška dále upřesňuje, že údaje o zástavním právu nebo předkupním právu zřízeném k nemovitosti, která je v bytovém spoluvlastnictví, před vznikem tohoto spoluvlastnictví, jsou uvedeny na listu vlastnictví pro bytové spoluvlastnictví v části C a současně i na všech listech vlastnictví pro vlastnictví jednotky u každé jednotky.
NahoruPotvrzení existence shody vlastníků na průběhu hranice pozemků
Asi nejvýraznější změnou ve vztahu k bytovému spoluvlastnictví je skutečnost, že po účinnosti změnové vyhlášky bude možné, aby existenci shody vlastníků na průběhu hranice pozemků mohla potvrdit i osoba oprávněná za správu domu a pozemku, pokud jde o pozemek, který je společnou částí nemovitosti v bytovém spoluvlastnictví nebo tvoří funkční celek s domem s vymezenými jednotkami podle zákona o vlastnictví bytů. Tato shoda na průběhu hranice pozemků se v souladu se stávající katastrální vyhláškou dokládá souhlasným prohlášením o shodě na průběhu hranice pozemků (se všemi povinnými náležitostmi) s uvedením skutečnosti, že hranice nebyly osobami, které prohlášení činí, měněny, nejsou sporné a že je jejich vůlí, aby tak, jak byly zaměřeny, byly evidovány v katastru. Nově tedy bude moci toto souhlasné prohlášení učinit i osoba oprávněná za správu domu a pozemku.
Ve vztahu k výše uvedenému souhlasnému prohlášení pak novelizace stanoví, že podpisy na tomto prohlášení musí být úředně ověřeny, s výjimkou situace, kdy úředně oprávněný zeměměřičský inženýr, který ověřil geometrický plán, výslovně potvrdil, že vlastníci dotčených pozemků před ním toto souhlasné prohlášení podepsali (pod podmínkou, že předtím ověřil jejich totožnost).
Lze tedy ve vztahu k bytovému spoluvlastnictví shrnout, že novelizace katastrální vyhlášky přináší několik zajímavých změn, které ovšem neznamenají výraznější revoluci. Změnová vyhláška upravuje také několik dalších oblastí, které se netýkají přímo bytového spoluvlastnictví, ale za určitých okolností na něj rovněž můžou mít dopad, a proto bychom o nich rovněž rády pohovořily.
NahoruEvidence věcných břemen
Drobných změn na základě změnové vyhlášky tak doznala například i evidence věcných břemen. V souladu s ust. § 16 odst. 1 písm. b) katastrální vyhlášky se u věcného břemene evidují údaje o zatížené nemovitosti, přičemž nově se u zatížené nemovitosti bude doplňovat i údaj o geometrickém plánu, kterým byl vymezen rozsah věcného břemene, pokud bylo věcné břemeno zřízeno k části pozemku. Na základě tohoto doplnění bude i z listu vlastnictví zjistitelné, zda je pozemek zatížen jako celek, nebo je věcným břemenem zatížena pouze jeho část.
NahoruVýhrady koupě na zkoušku a výhrady lepšího kupce
Změnová vyhláška dále uvádí do souladu praxi katastrálních úřadů založenou na změně výkladů nových institutů, tzv. výhrady koupě na zkoušku a výhrady lepšího kupce, zavedených v souvislostí s rekodifikací soukromého práva. Tyto výhrady se dle změnové vyhlášky budou napříště zapisovat do katastru nemovitostí…
