2.8.3
Boj s katastrálním úřadem aneb případ z advokátní praxe při zastupování SVJ
Mgr. Adriana Kvítková, Mgr. Alexandra Javoreková
Na následujících řádcích si dovolujeme přinést zajímavou kauzu z advokátní praxe, týkající se zamítavého rozhodnutí katastrálního úřadu ve věci návrhu na vklad vlastnického práva k pozemku do katastru nemovitostí (dále jen "návrh na vklad") ve prospěch společenství vlastníků a následného uplatnění práv tohoto společenství prostřednictvím žaloby proti rozhodnutí katastrálního úřadu.
V uvedeném případě byly účastníky řízení před katastrálním úřadem společenství vlastníků, které vzniklo v roce 2003, a státem vlastněná akciová společnost (dále jen "akciová společnost"). Uvedené společenství vlastníků vzniklo za účelem správy bytového domu, který byl historicky zčásti postaven na cizím pozemku ve vlastnictví akciové společnosti (konkrétně asi z 20 %). O mnoho let později se společenství vlastníků z důvodu lepšího výkonu správy daného domu a pozemku rozhodlo pozemek koupit, uzavřelo proto s akciovou společností kupní smlouvu, jejímž předmětem bylo nabytí vlastnického práva k předmětnému pozemku pod bytovým domem. Kupní smlouva byla následně zaslána spolu s návrhem na vklad ve prospěch společenství vlastníků na katastrální úřad.
NahoruNávrh na vklad
Doručením uvedeného návrhu na vklad katastrálnímu úřadu bylo zahájeno řízení o povolení vkladu do katastru nemovitostí, příslušný katastrální úřad proto přezkoumal tento návrh na vklad dle ust. § 17 a 18 odst. 1 zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon), ve znění pozdějších předpisů (dále jen "katastrální zákon") a dospěl k závěru, že tento vklad nelze povolit.
Katastrální úřad argumentoval především ust. § 1195 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, v platném znění (dále jen "občanský zákoník") tak, že v kupní smlouvě, uzavřené mezi společenstvím vlastníků a akciovou společností, není prokázán účel nabytí pozemku, kterým může být dle výše uvedeného zákonného ustanovení pouze správa domu a pozemku.
Katastrální úřad tedy uzavřel, že z důvodu, že není doložen právní důvod nabytí pozemku, tedy kupní smlouva, jakožto vkladová listina, nesplňuje náležitosti listiny pro zápis do katastru nemovitost (zejména není naplněna podmínka, aby účel nabytí pozemku byl v souladu se zákonem), vklad změny vlastnického práva ve prospěch společenství vlastníků nemůže být povolen.
Dle názoru katastrálního úřadu měli v posuzovaném případě kupní smlouvu, pokud mělo být jejím smyslem vyřešení majetkoprávních vztahů k předmětnému pozemku, místo společenství vlastníků jako takového uzavřít s akciovou společností všichni členové tohoto společenství.
NahoruReakce společenství zprostředkovaná advokátem
Na uvedené posouzení katastrálního úřadu jsme v zastoupení společenství vlastníků reagovali vyjádřením, ve kterém jsme argumentovali tak, že dle ust. § 1194 odst. 1 ve spojení s ust. § 1195 odst. 1 NOZ je společenství vlastníků právnickou osobou, založenou za účelem správy domu a pozemku, přičemž při naplňování svého účelu je způsobilé nabývat práva a zavazovat se k povinnostem, zejména může pro účely správy domu a pozemku nabývat majetek a také s ním nakládat.
Dle našeho názoru, který jsme prezentovali i ve vyjádření adresovanému katastrálnímu úřadu, již ze samotné skutečnosti, že bytový dům byl zčásti postaven na pozemku ve vlastnictví akciové společnosti, bylo zřejmé, že tento pozemek je věcí sloužící k výkonu správy domu a pozemku. V tomto pozemku jsou navíc uložena kanalizační a vodovodní potrubí sloužící výhradně pro účely bytového domu a vlastníků jednotek v tomto domě a společenství vlastníků je povinno tyto udržovat a v případě potřeby zajistit jejich opravu či výměnu, což zejména předpokládá, že by k nim společenství vlastníků mělo mít přístup.
Katastrálnímu úřadu jsme dále sdělili, že není účelné, aby tento pozemek nabyli do svého vlastnictví všichni členové společenství vlastníků, jak katastrální úřad navrhoval ve svém posouzení, a to zejména s ohledem na nepřiměřenou náročnost takového procesu, který by vyžadoval změnu stávajícího prohlášení vlastníka, zpracování rozsáhlé smluvní dokumentace a dalších administrativních úkonů, to vše navíc pouze za předpokladu, že by všichni vlastníci jednotek s odkupem příslušných spoluvlastnických podílů na tomto pozemku souhlasili a zaplatili příslušnou část kupní ceny. Účelnost nabytí vlastnického práva k pozemku samotným společenstvím vlastníků navíc byla zřejmá i z faktu, že vlastníci jednotek v bytovém domě, coby členové společenství vlastníků, by se jeho získáním mohli podílet na rozhodování o tom, jak bude s tímto pozemkem naloženo, a tento pozemek by byl předmětem správy společenství vlastníků, což mj. vylučuje, aby se pozemek v budoucnu stal předmětem jakýchkoliv transakcí, v jejichž důsledku by po vlastnících jednotek mohlo být požadováno nepřiměřené finanční plnění v souvislosti s užíváním pozemku.
Nad výše uvedené jsme v našem vyjádření katastrálnímu úřadu odkazovali rovněž na čl. 12 Pokynu č. 44 Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního ze dne 20. 12. 2013 č. j. ČÚZK-25637/2013-22, k zápisu vlastnictví jednotek vymezených podle zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům (zákon o vlastnictví bytů), ve znění pozdějších předpisů, a k zápisu jednotek vymezených podle zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, do katastru nemovitostí, kde se uvádí, že vlastnické právo k nemovitosti, která bude sloužit k činnostem souvisejícím se správou domu a pozemku, například k pozemku navazujícímu na pozemek zastavěný domem, nezbytnému zejména pro řádné užívání domu a provádění oprav společných částí domu, se do katastru nemovitostí zapíše podle předložených listin i společenství vlastníků, které je právnickou osobou podle § 1194 odst. 1 NOZ.
Katastrální úřad i přes naši argumentaci návrh na vklad ve prospěch společenství vlastníků zamítl a znovu uvedl, že důvodem pro zamítnutí vkladu je skutečnost, že není doložen právní důvod nabytí pozemku, a smlouva kupní jakožto vkladová listina tedy nesplňuje náležitosti listiny pro zápis do katastru nemovitostí, v daném případě tedy, aby byl účel v souladu se zákonem.
NahoruPodání žaloby a rozhodnutí krajského soudu
V dané situaci nám nezbylo nic jiného, než podat proti rozhodnutí katastrálního úřadu jakožto správnímu orgánu, který zamítl návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí, žalobu podle části páté zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů (dále jen "OSŘ"). V této žalobě jsme argumentovali obdobně jako v původním vyjádření pro katastrální úřad s tím, že dle našeho názoru je rozhodnutí katastrálního úřadu o zamítnutí vkladu zmatečné a zcela ukazuje, že příslušný katastrální úřad nechápe institut bytového spoluvlastnictví a společenství vlastníků jako právnickou osobu svého druhu,…
