Bytové družstvo a společenství vlastníků jednotek působící v témže domě

3.2.5

Bytové družstvo a společenství vlastníků jednotek působící v témže domě

JUDr. Jiří Čáp

 NahoruÚvodem

V této kapitole se věnujeme souběžné existenci bytového družstva (dále jen "BD") a společenství vlastníků jednotek (dále jen "SVJ") jako dvou právnických osob působících v témže domě rozděleném na jednotky, který byl původně ve vlastnictví bytového družstva.

 NahoruPřípady, kdy vznikla nebo vzniká souběžná existence BD a SVJ v témže domě

K souběžné existenci a působení BD a SVJ v témže domě dochází v případě, že nemovitá věc (dům nebo pozemek s domem na něm postaveným) byla v původním vlastnictví BD. BD na základě prohlášení rozdělilo nemovitou věc na jednotky ve vlastnictví (za účinnosti předchozího zákona o vlastnictví bytů, dále jen "ZOVB", nebo až po 1. 1. 2014 za účinnosti nového občanského zákoníku, dále jen "NOZ").

Jde o situaci, kdy po rozdělení nemovité věci na jednotky ve vlastnictví převádělo BD postupně jednotky do vlastnictví svých členů-nájemců a posléze vzniklo SVJ (buď přímo ze zákona za účinnosti ZOVB, nebo na základě založení a poté zápisu v rejstříku společenství, pokud vzniklo SVJ po 1. 1. 2014, tj. již za účinnosti NOZ).

Ať vzniklo SVJ za účinnosti ZOVB, nebo za účinnosti NOZ, řídí se jako právnická osoba ustanoveními NOZ o SVJ a jeho orgánech a svými stanovami. Pokud SVJ vzniklé za účinnosti ZOVB dosud nepřizpůsobilo své stanovy ustanovením NOZ, řídí se svými dosavadními stanovami, avšak nemůže použít ta ustanovení stanov, která jsou v rozporu se závaznými (donucujícími) ustanoveními NOZ, jak to stanoví § 3041 odst. 2 NOZ.

Obě právnické osoby sice působí samostatně vedle sebe, avšak dochází k určitým propojením různorodými právními vztahy mezi BD a SVJ a také k určitým propojením týkajícím se souběžného členství vlastníků jednotek v SVJ a v BD v témže domě.

 NahoruVztahy obvykle vznikající mezi BD a SVJ v témže domě

Samotná souběžná existence BD a SVJ v témže domě by sama o sobě nepůsobila v praxi problémy či složité vztahy, protože obě právnické osoby jsou zcela samostatnými formami právnických osob. BD je jedním z druhů obchodních korporací, jejíž právní poměry upravuje zákon o obchodních společnostech a družstvech - zákon o obchodních korporacích (dále jen "ZOK"), řídí se ustanoveními ZOK a svými stanovami. SVJ je právnickou osobou, jejíž právní poměry upravuje NOZ především v ustanoveních o bytovém spoluvlastnictví a použijí se přiměřeně také ustanovení o spolku, není-li v ustanoveních o SVJ stanoveno jinak.

Při této právní samostatnosti obou právnických osob působících v témže domě však vznikají některé právní vztahy mezi BD a SVJ především z toho důvodu, že BD jako vlastník dosud nepřevedených jednotek je členem SVJ.

Další právní vztahy mezi BD a SVJ v témže domě často vznikají v důsledku toho, že BD jako právnická osoba je statutárním orgánem SVJ (za účinnosti ZOVB to byl pověřený vlastník, podle NOZ jde o předsedu společenství vlastníků).

Často také dochází k tomu, že BD zajišťuje na základě smlouvy uzavřené s SVJ některé odborné činnosti týkající se správy domu a pozemku pro SVJ. V tomto případě však jde o smluvní vztahy, které mohou vznikat rovněž mezi SVJ a BD působícími v různých domech, a nemusí se jednat o typické vztahy mezi BD a SVJ pouze v případech, kdy působí tyto dvě právnické osoby v témže domě.

Přitom leckdy dochází ke kombinaci, resp. k souběhu uvedených právních vztahů mezi BD a SVJ působícími v témže domě v souvislostech s tím, že BD je jako vlastník jednotek členem SVJ. Dále bylo za této situace BD zvoleno jako statutární orgán SVJ a kromě toho na základě smlouvy zajišťuje pro SVJ některé odborné činnosti správy domu a pozemku.

Každý z těchto právních vztahů má svoje specifika, jde přitom o samostatné druhy právních vztahů, které se řídí různými právními předpisy.

Další vztahy mohou vznikat mezi BD a SVJ na základě smlouvy o zajišťování některých činností správy.

 NahoruZásadní změny v činnosti BD po vzniku SVJ v témže domě

V bytovém domě, který byl původně ve vlastnictví BD, zajišťovalo původně toto BD úkoly vlastníka nemovité věci spolu s úkoly pronajímatele, především ve vztahu ke svým členům-nájemcům, popřípadě i k dalším nájemcům, kteří nebyli členy BD. Poté, co v důsledku převodu jednotek do vlastnictví vzniklo SVJ, ať vzniklo za účinnosti zákona o vlastnictví bytů, nebo vzniklo (či vznikne) již za účinnosti NOZ, dochází k zásadní změně v dosavadní činnosti BD.

Za účinnosti ZOVB platilo, že jakmile na první schůzi shromáždění vlastníků jednotek (kterou bylo povinno svolat BD jako původní vlastník budovy a zajistit její přípravu) došlo ke zvolení statutárního orgánu SVJ (výboru nebo pověřeného vlastníka), přešla správa domu a pozemku (správa společných částí domu a činnosti s tím spojené podle zákona o vlastnictví bytů) na SVJ jakožto právnickou osobu vzniklou (ze zákona) za účelem zajišťování této správy způsobem a v rozsahu stanoveném v ZOVB.

Za účinnosti NOZ nastává tato situace v den, kdy dojde ke vzniku SVJ jeho zápisem v rejstříku společenství. Nově po 1. 1. 2014 vzniká SVJ teprve zápisem v rejstříku společenství a uvedením prvních členů statutárního orgánu SVJ ve stanovách ve podle § 1200 odst. 2 písm. e/.

Vznikem SVJ v domě vzniká pro BD nová situace:

• BD nadále nezajišťuje úkoly vlastníka nemovité věci (domu, nebo pozemku s domem na něm postaveným), které byly spojeny se správou, provozem, údržbou, opravami apod. nemovité věci jako celku;

• uvedené činnosti, dosud zajišťované činností BD, pokud se týkají společných částí domu a pozemku, zajišťuje ode dne svého vzniku (namísto BD) SVJ jako právnická osoba k tomu určená podle ustanovení NOZ o bytovém spoluvlastnictví. BD také není oprávněno svými orgány rozhodovat o opravách nebo modernizaci společných částí domu, a to ani např. v případě, že v celém podlaží jsou jednotky pouze ve vlastnictví BD, anebo má BD ve vlastnictví většinu jednotek v domě, v němž vzniklo SVJ. Tuto působnost již BD nemá, protože záležitosti týkající se oprav, modernizace apod. společných částí domu jsou v rozhodovací působnosti orgánů SVJ, především shromáždění (a BD může tyto záležitosti ovlivňovat svým hlasováním na shromáždění, nikoliv však rozhodovat např. na členské schůzi BD o tom, že se provedou opravy či modernizace společných částí);

• v bytech či v nebytových prostorách (jako jednotkách podle předchozího ZOVB, nebo v bytech zahrnutých v jednotkách podle ustanovení NOZ o bytovém spoluvlastnictví) zajišťují opravy, údržbu apod. na své náklady jednotliví vlastníci jednotek, což platí rovněž pro BD jako vlastníka /nepřevedených/ jednotek.

BD tedy nově působí tak, že

1. je vlastníkem nepřevedených jednotek,
2. již nerozhoduje svými orgány v záležitostech správy společných částí domu a pozemku, jako člen SVJ se však účastní rozhodování shromáždění vlastníků jednotek v SVJ s velikostí hlasu příslušejícího k jednotkám ve vlastnictví BD a v souvislostech s tím
3. má práva a povinnosti jednak vůči SVJ, jako člen - vlastník jednotek, jednak vůči svým členům - nájemcům, jako pronajímatel - vlastník pronajímaných jednotek.

Právní stav je takový, že v témže domě působí SVJ jako právnická osoba, jejíž účel, založení a právní poměry jsou upraveny v rámci ustanovení o bytovém spoluvlastnictví v NOZ a ve stanovách SVJ, a současně zde i nadále působí BD, jehož účel, založení a právní poměry jsou upraveny v ZOK a ve stanovách BD.

BD je však nově v postavení člena SVJ jako vlastník jednotek, které nebyly převedeny do vlastnictví členům (např. pro nezájem členů - nájemců o převod do vlastnictví, či z jiných důvodů, např. splácení bankovního úvěru apod.).

Taková situace může existovat po různě dlouhou dobu. Nelze vyloučit, že v některých případech může jít o "trvalý" stav, chtějí-li členové BD - nájemci nadále zachovat BD a nemají zájem o převod jednotky do vlastnictví, anebo nemají zájem převést do svého spoluvlastnictví či do vlastnictví jiné osoby nebytovou jednotku pronajímanou jiné osobě než členovi BD apod.

 NahoruČlenství BD v SVJ v témže domě a s ním spojené základní vztahy mezi SVJ a BD

Členem SVJ je BD jako právnická osoba, nikoliv jeho členové – nájemci družstevních bytů (družstevních nebytových prostorů). Tito členové BD - nájemci nemají právo účastnit se a rozhodovat na shromáždění vlastníků jednotek (nejsou členy SVJ). BD na shromáždění zastupuje statutární orgán, nebo zmocněný zástupce na základě písemné plné moci.

Naproti tomu členové BD - vlastníci jednotek, jimž BD převedlo jednotky do vlastnictví, kteří i po převodu jednotky do vlastnictví zůstali členy BD působícího v témže domě, jsou nejen členy BD, nýbrž současně členy SVJ a z titulu vlastnictví jednotky a členství v SVJ se účastní shromáždění a hlasují na něm (za sebe jako vlastníci jednotek, nikoliv za BD) podle velikosti podílu na společných částech příslušejícího k jednotce, jíž jsou vlastníky.

SVJ je právnickou osobou, jejíž právní poměry, orgány, rozhodování, hospodaření apod. upravují především zákonná ustanovení o SVJ (v rámci právní úpravy bytového spoluvlastnictví v NOZ) a stanovy SVJ. Zajišťuje správu domu a pozemku podle ustanovení NOZ o bytovém spoluvlastnictví, podle prováděcího nařízení vlády č. 366/2013 Sb. a podle svých stanov.

V činnosti a v postavení SVJ se vůči BD v témže domě neuplatňuje žádný vztah "nadřízenosti a podřízenosti". Jde pouze o právní vztahy mající svůj základ v právech a povinnostech BD jako vlastníka jednotek a člena SVJ a v právech, povinnostech a odpovědnosti SVJ jako právnické osoby, která působí podle ustanovení o bytovém spoluvlastnictví v NOZ v postavení "osoby odpovědné za správu domu a pozemku" (§ 1190 NOZ).

Rozhodnutí orgánů SVJ, přijatá v rámci jejich působnosti, jsou závazná pro všechny vlastníky jednotek, tedy rovněž pro BD jako vlastníka jednotek a člena SVJ.

Vztahy mezi SVJ a BD v případě, že je BD zvoleno předsedou SVJ nebo členem výboru SVJ

Vznikají také situace, kdy za souběžné existence SVJ a BD v témže domě je samotné BD jako právnická osoba zvoleno předsedou SVJ (dříve s označením "pověřený vlastník") jako jednočlenným statutárním orgánem SVJ, nebo je zvoleno členem výboru SVJ. (Nemáme zde na mysli případy, kdy je člen představenstva BD nebo např. předseda BD zvolen do orgánu SVJ – o tom je stručně pojednáno samostatně).

V tomto případě se BD jako právnická osoba stává statutárním orgánem SVJ (nebo členem statutárního orgánu SVJ) a pro tyto vztahy mezi SVJ a BD se použije obecné ustanovení NOZ o orgánech právnických osob. Jmenovitě jde o § 154 NOZ, podle něhož, je-li členem voleného orgánu právnická osoba (v daném případě BD), zmocní fyzickou osobu, aby ji v orgánu zastupovala, jinak právnickou osobu zastupuje člen jejího statutárního orgánu. Současně se použije § 1205 odst. 2 NOZ pro způsobilost fyzické osoby, která ve výkonu funkce předsedy SVJ nebo člena výboru SVJ zastupuje BD, jako volený orgán SVJ, podle § 154 NOZ . V případě, že je BD jako právnická osoba zvoleno orgánem SVJ, vzniká přímo vztah mezi SVJ a BD a jde o právní vztah mezi právnickou osobou (SVJ) a členem jejího voleného orgánu (BD), byť člena voleného orgánu - právnickou osobu zastupuje osoba k tomu písemně zmocněná, nebo ji zastupuje člen statutárního orgánu oprávněný jednat jménem této právnické osoby. Na výkon funkce se pak pro vztah mezi SVJ a BD použijí základní ustanovení NOZ o orgánech právnických osob, včetně povinnosti vykonávat funkci s nezbytnou loajalitou i s potřebnými znalostmi a pečlivostí (jak to stanoví § 159 odst. 1 NOZ). Tímto způsobem je fyzická osoba (člen statutárního orgánu BD nebo statutárním orgánem BD zmocněná fyzická osoba) povinna zastupovat BD při výkonu funkce BD jako člena výboru SVJ nebo jako předsedu SVJ.

 NahoruPříspěvky placené bytovým družstvem SVJ a nájemné placené členy BD (jako nájemci) bytovému družstvu

SVJ při určování výše příspěvků na správu domu a pozemku (placených vlastníky jednotek - členy SVJ) dbá, aby byly pokryty předpokládané náklady na správu domu a pozemku, a dále, aby byly vytvářeny prostředky na opravy většího rozsahu či modernizaci, rekonstrukci apod., pokud jde o společné části domu. Přitom je SVJ povinno dodržovat princip určení poměru výše příspěvků na správu domu a pozemku podle poměru velikosti podílů na společných částech, není-li určeno ve stanovách SVJ jinak, podle § 1180 NOZ (resp. v případě jednotek vzniklých před 1. 1. 2014, není-li všemi vlastníky jednotek dohodnuto jinak).

BD při určování výše nájemného (placeného členy - nájemci) dbá na to, aby činilo alespoň takovou částku, která pokryje jednak výši příspěvků na správu domu a pozemku placenou družstvem ve prospěch SVJ, jednak předpokládané náklady spojené se správou BD, s údržbou a opravami (popřípadě modernizacemi) v bytě, pokud jde o náklady hrazené BD jako pronajímatelem (a nikoliv nájemcem). Přitom je BD povinno dodržovat zákonný princip "neziskového" nájemného, jak je závazně pro BD stanoveno v § 744 ZOK.

Pro BD to znamená, že z nájemného, placeného členy BD - nájemci bytovému družstvu (z plateb do "fondu oprav" či jinak zvaného "fondu"), hradí BD

• příspěvky na správu domu a pozemku ve vztahu k SVJ,

• náklady spojené s údržbou a opravami v bytě v rozsahu příslušejícím podle stanov BD družstvu jako pronajímateli (dále např. na modernizaci bytů v jednotkách ve svém vlastnictví ve smyslu § 744 ZOK) a

• další náklady spojené se správou a vlastnictvím jednotek (včetně nákladů správy spojené s existencí a činností BD a jeho orgánů).

 NahoruÚdržba, opravy či modernizace v bytě ve vlastnictví BD a vztahy k SVJ

Ve vztahu mezi BD (jako vlastníkem jednotky) a SVJ (jako osobou odpovědnou za správu domu a pozemku) je v této záležitosti právně nerozhodné, zda jde podle stanov BD o údržbu, kterou má podle stanov BD zajišťovat člen - nájemce, nebo ji má zajišťovat ve vztahu k nájemci BD jako pronajímatel. Vůči SVJ vždy odpovídá v tomto případě vlastník jednotky, tedy BD. Jde-li ve vztahu mezi BD a členem - nájemcem o povinnost nájemce k údržbě, jde pouze o právní vztahy mezi BD a nájemcem, do nichž SVJ nevstupuje. (Je-li nájemcem bytu či nebytového prostoru ve vlastnictví BD jiná osoba než člen BD, platí ve vztahu mezi BD a SVJ totéž.)

(Poznámka: v tomto textu je většinou používáno sousloví "člen - nájemce", i když ve vztahu mezi BD a nájemcem jde o rozdílné vztahy podle toho, zda je nájemcem člen BD, nebo v určitých případech jiná osoba než člen BD – to však nemá žádný vliv na vztahy mezi BD jako vlastníkem jednotky a SVJ jako osobou odpovědnou za správu domu a pozemku.)

V případě závad zjištěných v bytě, za jejichž odstranění odpovídá pronajímatel ve vztahu k nájemci, se nájemce - člen BD neobrací na SVJ, nýbrž na BD jako pronajímatele. BD je povinno na své náklady…