Hospodaření společenství

3.1.3

Hospodaření společenství

JUDr. Pavla Schödelbauerová

Společenství hospodaří podle pravidel pro správu domu a pozemku a užívání společných částí (dále jen "pravidla pro správu domu"). Tato pravidla mohou být obsažena v prohlášení vlastníka nebo ve stanovách (§ 1191 odst. 1 NOZ).

Pokud není v souvislosti s prohlášením vlastníka zakládáno společenství, musejí být pravidla pro správu domu obsažena v prohlášení. Ode dne založení společenství vlastníků jednotek se hospodaření společenství řídí pravidly obsaženými ve stanovách, a to i před vznikem společenství (§ 1191).

Pro změnu pravidel před vznikem společenství se vyžaduje souhlas většiny hlasů všech vlastníků, pokud jsou pravidla obsažena v prohlášení; pokud jsou obsažena ve stanovách, pak se vyžaduje rovněž většina hlasů všech vlastníků, ledaže stanovy vyžadují vyšší počet (§ 1169 a § 1201 NOZ).

Pravidla pro správu domu obsahují zejména stanovení pravidel pro tvorbu rozpočtu, pravidla pro příspěvek na správu domu a pozemku, pravidla pro stanovení záloh na služby apod.

Obligatorní požadavek na úpravu pravidel tvorby rozpočtu byl ze stanov vypuštěn, nicméně se předpokládá, že tato pravidla budou součástí pravidel pro správu domu, jak tomu i v praxi začasté je.

Rozpočet je vlastně plán na určité období (zpravidla kalendářní rok), ze kterého by měly být zřejmé předpokládané výdaje a současně i očekávané příjmy, přičemž je praktické, aby předpokladem byl vyrovnaný rozpočet.

Výdajovou stránku tvoří náklady na správu domu a náklady vlastní správní činnosti.

Náklady na správu domu tvoří zejména:

• údržba a opravy společných částí a zařízení domu (nezahrnované do nákladů na služby

spojené s užíváním jednotek),

• technické zhodnocení domu (modernizace a rekonstrukce),

• pojištění domu,

• revize společných částí a zařízení domu,

• splátka úvěru poskytnutého na opravy domu apod.

Náklady vlastní správní činnosti tvoří zejména:

• odměny členům orgánů vč. pojistného na veřejnoprávní pojištění,

• odměna profesionálnímu správci za zajišťování správy domu vč. vedení účetnictví –

dle smlouvy,

• náklady na rozúčtování a vyúčtování tepla a vody, včetně provedení odečtů hodnot z

poměrových měřidel spotřeby vody a ze zařízení sloužících k rozúčtování nákladů na teplo,

• právní služby vč. nákladů na notáře,

• náklady na kancelář (kancelářské potřeby vč. pořízení dlouhodobého majetku,

telefony, poštovné, cestovní náhrady aj.) apod.

Příjmem společenství vlastníků jednotek jsou zejména:

1. příspěvky vlastníků jednotek na správu domu a pozemku podle § 1180 NOZ,
2. úroky z prodlení přijaté od vlastníků jednotek z důvodu prodlení s platbami příspěvků na správu domu a pozemku podle § 1180 NOZ,
3. úroky z prodlení přijaté od vlastníků jednotek z důvodu prodlení s platbami za plnění spojená nebo související s užíváním jednotky podle § 1181, včetně nedoplatků z jejich vyúčtování, a pokuty za nesplnění povinnosti vlastníka jednotky podle § 13 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty,
4. úroky z vkladů na bankovních účtech společenství vlastníků jednotek,
5. penále, úroky z prodlení a smluvní pokuty zaplacené třetími osobami za porušení povinností ze smluv sjednaných společenstvím vlastníků jednotek,
6. pojistné plnění z pojistných smluv sjednaných společenstvím vlastníků jednotek, týkající se společných částí a bonifikace za příznivý škodní průběh a
7. příjmy plynoucí z nakládání s majetkem společenství vlastníků jednotek.

Celková výše příspěvků přitom nemusí nutně odpovídat celkové výši výdajů, má-li SVJ k dispozici jiné zdroje k jejich financování: např. nevyčerpané příspěvky vlastníků uhrazené v minulých letech, nerozdělený zisk nebo fond ze zisku či jiné příjmy.

Novela NOZ, přijatá pod číslem 163/2020 Sb., mění úpravu příspěvků na správu domu tak, že se výslovně uvádí, že od pravidla placení příspěvků podle podílu na společných částech, jak je koncipován v § 1180 NOZ, se lze odchýlit, jen pokud tak určí prohlášení.

Příspěvek na správu domu a pozemku představuje finanční účast vlastníka jednotky na správě domu a pozemku. Základem pro určení této finanční účasti je stanovení poměru výše příspěvků jednotlivých vlastníků, přičemž stanovení poměru výše příspěvků lze považovat za základní právo vlastníka vztahující se k předmětu jeho bytového spoluvlastnictví. V současné době je poměr výše příspěvků upraven dispozitivním způsobem, neboť návětí § 1180, které začíná slovy "Nebylo-li jinak určeno", stanoví dispozitivnost, tedy možnost odchylného ujednání od textu ustanovení.

Vzhledem k výše uvedené formulaci vznikaly pochybnosti při výkladu tohoto ustanovení, neboť nebylo zřejmé, zda by např. rozhodnutím na shromáždění, a to pouhou prostou většinou, nemohl být změněn poměr výše příspěvků v neprospěch jednoho či více vlastníků jednotek. Tito by se sice mohli domáhat podle § 1209 soudní ochrany, nicméně neurčitost platné právní úpravy jistě není žádoucí. Stávající ustanovení § 1214 věta druhá, které stanoví pro změnu poměru…