3.4.2.10
Jak uskutečnit zasedání shromáždění SVJ v době mimořádných opatření – prakticky
Mgr. Adriana Kvítková
Nejeden výbor či předsedu společenství vlastníků aktuálně trápí zákonná povinnost svolat jednou ročně shromáždění k zasedání. Tato povinnost je dána ust. § 1207 odst. 2 NOZ (zákon č. 89/2012 Sb., ve znění pozdějších předpisů) a obvykle i samotnými stanovami, které upravují další podrobnosti týkající se svolání shromáždění (náležitosti pozvánky, způsob svolání, lhůty apod.).
Mnoho společenství vlastníků se v letošním pozdním jaru nesešlo, často i z důvodů zcela praktických – nenašel se subjekt, který by byl ochoten pronajmout sál ke konání zasedání, jelikož školní jídelny, auly či třídy, případně sály obecních úřadů a další obdobné prostory využívané společenstvími vlastníků k zasedání shromáždění zůstaly po nástupu epidemie koronaviru uzavřeny pro veřejnost, resp. pronájem veřejnosti nebyl ze zřejmých důvodů možný. V průběhu července a srpna se tradičně zasedání shromáždění nekonají kvůli dovoleným, tedy neusnášeníschopnosti, a tak se již na jaře s optimismem pomýšlelo na podzim. Bohužel epidemiologická situace nebyla a není příznivá, jedno mimořádné opatření ministerstva zdravotnictví či krajských hygienických stanic stíhalo druhé a nakonec byl od 5. října na 30 dní vyhlášen na území České republiky další nouzový stav. Jaké jsou tedy vlastně možnosti statutárních orgánů SVJ svolat shromáždění, resp. přijmout potřebná rozhodnutí.
Malá společenství vlastníků, řekněme do třiceti členů, což jsou případy většiny bytových domů "standardní velikosti", se prozatím mohou sejít tak, jak je u nich zvykem na chodbě domu, případně v prádelně či jiných společných částech, sice s ochrannými prostředky dýchacích cest, ale bez dalších omezení. Je samozřejmě otázkou, jaká bude přítomnost členů a zda nebude ovlivněna možnou karanténou či izolací některých členů společenství nebo prostou obavou z účasti na shromáždění více osob v uzavřených prostorách, což může mít za následek neusnášeníschopnost shromáždění. Pro takový případ občanský zákoník, aniž by proto musela být další opora ve stanovách společenství, v ust. § 1211 a násl. umožňuje rozhodnout mimo zasedání. Výbor/předseda společenství vlastníků navrhne v písemné formě, aby všichni vlastníci jednotek rozhodli o týchž záležitostech (tj. o záležitostech, o kterých shromáždění, jež nebylo způsobilé se usnášet, mělo hlasovat) mimo zasedání. Převedeno do praxe, statutární orgán zašle členům společenství dopis – návrh, který podle ust. § 1211 odst. 3 NOZ musí obsahovat (i) návrh rozhodnutí, (ii) podklady potřebné pro jeho posouzení nebo údaj, kde jsou uveřejněny (obvykle odkaz na webové stránky), a (iii) údaj o lhůtě, ve které se má vlastník k návrhu vyjádřit. Pokud stanovy společenství neurčují delší lhůtu, je patnáctidenní. Dále doporučuji, jelikož by jinak hlas nebyl podle ust. § 1212 NOZ platný, aby k návrhu byl připojen odpovědní lístek či vzor vyjádření vlastníka, který bude splňovat podmínky zákona, tj. bude na něm uvedeno plné znění návrhu rozhodnutí, bude jasně uvedeno (ideálně k zaškrtnutí), zda vlastník s návrhem souhlasí, nesouhlasí či se zdržuje hlasování, bude obsahovat pole k doplnění data (den, měsíc, rok) a místo k podpisu vlastníka. Poslední novela občanského zákoníku (provedená zákonem č. 163/2020 Sb.), která s účinností od 1. 7. 2020 zásadně zasáhla do úpravy bytového spoluvlastnictví, dále upravuje i způsob přijetí rozhodnutí mimo zasedání, pro něž zákon nebo stanovy vyžadují notářský zápis. V takovém případě musí mít návrh podobu notářského zápisu, vlastníkům se zašle kopie a ti se vyjádří shodně, jak uvedeno výše, jen podpis musí být úředně ověřen. Následně přijetí rozhodnutí osvědčí notář. Co se týče většiny nutné pro přijetí rozhodnutí, aktuální znění občanského zákoníku (s účinností od 1. 7. 2020) již neobsahuje zvláštní úpravu k ust. § 1206 NOZ (cit. Rozhodnutí se přijímá většinou hlasů všech vlastníků jednotek, ledaže stanovy vyžadují vyšší počet hlasů. Mění-li se však všem vlastníkům jednotek velikost podílů na společných částech nebo mění-li se poměr výše příspěvků na správu domu a pozemku jinak než v důsledku změny podílů na společných částech, vyžaduje se souhlas všech vlastníků jednotek.), pouze v ust. § 1214 NOZ stanoví, že většina se počítá z celkového počtu hlasů všech vlastníků jednotek, ledaže zákon stanoví, že se počítá z celkového počtu vlastníků jednotek. Dále se uplatní obecná úprava, tj. ust. § 1206 odst. 2 věta druhá NOZ (cit. K přijetí rozhodnutí se vyžaduje souhlas většiny hlasů přítomných vlastníků jednotek, ledaže stanovy nebo zákon vyžadují vyšší počet hlasů). Tedy rozhodnutí v případě rozhodování mimo zasedání podle ust. § 1211 a násl. NOZ se přijímá většinou hlasů všech vlastníků jednotek (bere se, že jsou přítomni všichni), pokud stanovy nebo zákon nevyžadují vyšší počet hlasů.
U větších společenství nebude s ohledem na zhoršující se epidemiologickou situaci nejspíše možné, stejně jako na jaře, svolávat shromáždění k zasedání kvůli mimořádným opatřením zakazujícím hromadné akce, pak má výbor/předseda společenství dvě možnosti, buď nahlédnout do stanov svého společenství, zda obsahují vlastní úpravu hlasování per rollam tak, jak to připouští občanský zákoník v ust. § 1211 odst. 1 poslední věta. Pokud stanovy obsahují takovou zvláštní úpravu, je vyhráno a lze se jí samozřejmě řídit, v opačném případě lze využít možnosti dané zákonem č. 191/2020 Sb., o některých opatřeních ke zmírnění dopadů epidemie koronaviru SARS CoV-2 na osoby účastnící se soudního řízení, poškozené, oběti trestných činů a právnické osoby a o změně insolvenčního zákona a občanského soudního řádu, v platném znění, (dále jen "zákon o opatřeních zmírňujících dopady epidemie"), jež s účinností od 24. 4. 2020 řeší výše uvedený (dříve neřešitelný) problém.
Podle ust. § 19 odst. 1 zákona o opatřeních zmírňujících dopady epidemie může orgán…
