K povinnosti SVJ a BD zpracovat PENB při prodeji či pronájmu bytu člena a vlastníka

4.6.15

K povinnosti SVJ a BD zpracovat PENB při prodeji či pronájmu bytu člena a vlastníka

JUDr. Bohuslav Švamberk, Ing. Jiří Skuhra, CSc., JUDr. Jarmila Gajdošíková, Ing. Lenka Haráková

Průkaz energetické náročnosti budovy (někdy také PENB) vyhodnocuje spotřebu energie nutné pro provoz budovy za časové období, tedy celkovou energetickou náročnost budovy vyjádřenou v GJ a měrnou vypočtenou roční spotřebu energie vyjádřenou v kWh/(m2.rok). Energetická náročnost budovy se hodnotí postupem podle zákona 406/2000 Sb., o hospodaření energií, ve znění pozdějších a navazujících předpisů.

Povinnosti vlastníka budovy a SVJ dle § 7a odst. 2 zákona č. 406/2000 Sb.:

1. zajistit zpracování průkazu

   • při prodeji budovy nebo ucelené části budovy (od 1.1.2013),

   • při pronájmu budovy (od 1.1.2013),

   • při pronájmu ucelené části budovy (od. 1.1.2016).

2. předložit průkaz nebo jeho ověřenou kopii

   • možnému kupujícímu budovy nebo ucelené části budovy před uzavřením smluv týkajících se koupě budovy nebo ucelené části budovy,

   • možnému nájemci budovy nebo ucelené části budovy před uzavřením smluv týkajících se nájmu budovy nebo ucelené části budovy.

3. předat průkaz nebo jeho ověřenou kopii

   • kupujícímu budovy nebo ucelené části budovy nejpozději při podpisu kupní smlouvy,

   • nájemci budovy nebo ucelené části budovy nejpozději při podpisu nájemní smlouvy.

4. zajistit uvedení ukazatelů energetické náročnosti uvedených v průkazu v informačních a reklamních materiálech

 NahoruVýjimky z povinnosti zpracovat PENB

Domy postavené před 01. 01. 1947 při splnění některých podmínek: “Průkaz se neopatřuje při prodeji nebo pronájmu budovy nebo ucelené části budovy, pokud se tak obě strany písemně dohodnou a jde o budovu, která byla vystavěna a poslední větší změna dokončené budovy na ní byla provedena před 1. lednem 1947.“

 NahoruPENB x vyúčtování

Pokud vlastníkovi jednotky nebyl na písemné vyžádání předán průkaz, může jej nahradit vyúčtováním dodávek elektřiny, plynu a tepelné energie pro příslušnou jednotku za uplynulé 3 roky

Průkaz platí 10 let ode dne data jeho vyhotovení nebo do provedení větší změny dokončené budovy, pro kterou byl zpracován, a musí být zpracován příslušným energetickým specialistou

 NahoruSprávní delikty a sankce

Pokud vlastníkovi jednotky nebyl dle ustanovení § 7a odst. 7) z.č. 406/2000 Sb. v platném znění na písemné vyžádání předán průkaz podle § 7a odst. 1 nebo 2, hrozí dle mého názoru společenství vlastníků jako právnické osobě sankce dle ustanovení § 12a odst. 1 písm. j). Za správní delikt se uloží pokuta podle v ustanovení § 12a odst. 3 písm. b) – do 200 000,- Kč.

Kontrolu dodržování ustanovení tohoto zákona provádí Státní energetická inspekce. Její postavení a pravomoci jsou stanoveny zejména v Hlavě VI zákona .č. 406/2000 Sb. Nejčastějším důvodem kontroly ve výše uvedeném případě (nepředání průkazu vlastníkovi na písemné vyžádání) bude podnět, tedy "oznámení nespokojeného vlastníka". Státní energetická inspekce potom musí kontrolu u dotčeného společenství vlastníků zahájit.

Domnívám se, že společenství vlastníků může hrozit i další škoda. Pokud vlastníkovi, který prodával jednotku a nepředložil kupujícímu průkaz dle ustanovení § 7a odst. 2 písm. c) zákona č. 406/2000 Sb., vznikla škoda (např. tím, že musel při prodeji uvést nejhorší energetickou třídu budovy a tím došlo ke snížení kupní ceny), může se její náhrady domáhat v občanskoprávním řízení před soudem. Samozřejmě v tomto případě je důkazní břemeno na vlastníkovi, aby prokázal, zda-li mu škoda vznikla, a prokázal i výši této škody. Představit si to však dovedu a je podle mého názoru velmi pravděpodobné, že k takovýmto sporům bude docházet. Pro statutární orgán společenství z toho následně vyplývá, že by měl případným škodám předcházet, a měl by tedy jednat s tzv. péčí řádného hospodáře (§ 159 NOZ).

Doporučuji tedy, aby společenství, která nemají dosud průkaz zpracovaný a předpokládá se, že dojde k prodeji nebo pronájmu jednotky (bytu, nebytu), si tento průkaz opatřila.

Rovněž upozorňuji na to, že Státní energetická inspekce je povinna následně ze zákona zkontrolovat alespoň jednu dvacetinu takovýchto průkazů. Z kontrol, které prozatím proběhly, vyplývá, že celá řada průkazů je zpracována špatně a vykazuje i velmi závažná pochybení. Pozor tedy i na výběr zpracovatele průkazu. Zpracovatel, který se ani na dům nepřijde podívat a zpracuje jej "od stolu", asi nebude tím pravým.

 NahoruCo se dá vyčíst z PENB

Průkaz energetické náročnosti není pouze grafické ztvárnění, z něhož vyčtete např. zařazení do klasifikační třídy. Daleko zajímavější informace se nacházejí v protokolu k průkazu. Tam mimo jiné najdete i součinitele prostupu tepla u jednotlivých konstrukcí a z nich v případě koupě bytu můžete zjistit v jakém stavu asi je střešní plášť, jestli budete mít chladnou podlahu nad suterénem, jestli vyhovují alespoň požadavku obvodové konstrukce, jak jste na tom s otvorovými výplněmi (okny) atd. atd.

Pokud je průkaz kvalitně zpracován, najdete tam i doporučení, která by se měla časem realizovat tak, aby byla budova co nejúspornější, a z toho se dá opět odvodit, jaké další náklady (investice) vás čekají.

Bohužel ne každý PENB je kvalitní, a proto se Státní energetická inspekce bude stále více zaměřovat ve své kontrolní činnosti na kvalitu jejich zpracování a i na dodržování povinností zpracovatelů. První pokutované vlaštovky již existují a určitě se další a další časem objeví.

 NahoruTab. Součinitel prostupu tepla

Ve sloupci "Vypočítaná hodnota" (zelený) je skutečná vypočítaná hodnota součinitele prostupu tepla u jednotlivých konstrukcí.

Ve vedlejším sloupci "Referenční hodnota" (modrém) jsou uvedeny hodnoty tzv. požadované/doporučené. Požadovaná – to vyšší číslo, je hodnota, kterou musíte dnes splnit, kdybyste chtěli dům stavět, je to minimální hodnota. Druhá hodnota, "doporučená", je hodnotou, která by měla být jakýmsi optimem z hlediska úspory energií a nákladů na její dosažení.

Snadno si můžete porovnat jak na tom je váš dům a co by pro jednotlivé konstrukce bylo optimální řešení. Při koupi bytu např. snadno zjistíte, že v tomto konkrétním případě nevyhovuje kromě několika oken prakticky nic.

Průkaz energetické náročnosti tak poskytuje dobrý přehled o tom, v jakém stavu se jednotlivé konstrukce nacházejí, a zároveň kupujícímu říká, co bude muset udělat nebo co jej čeká a "nemine". Jedná se dokonce o násobky hodnot.

 NahoruZávěr

Podle mého názoru je tedy společenství vlastníků povinno zpracovat PENB vždy, když dojde k prodeji budovy nebo její ucelené části nebo k pronájmu budovy nebo ucelené části budovy.

Na vyžádání je společenství vlastníků povinno předat vlastníkovi originál nebo ověřenou kopii Průkazu energetické náročnosti budovy (samozřejmě za úhradu nákladů spojených s jejím vyhotovením).

Pokud by tak společenství neučinilo, je vlastník jednotky oprávněn v souladu s ustanovením § 7a odst. 7 zákona č. 406/2000 Sb. nahradit průkaz vyúčtováním dodávek elektřiny, plynu a tepelné energie pro příslušnou jednotku za uplynulé 3 roky.

Tato povinnost byla v zákoně i v minulosti, jenom se v něm navíc nacházelo i ustanovení o tom, dokdy je společenství vlastníků tento průkaz povinno vyhotovit, a to pro případ, že by nedošlo ani k prodeji, ani k pronájmu budovy nebo její ucelené části. Toto ustanovení bylo ze zákona vypuštěno, a tak povinnost vyhotovit průkaz (zajistit jeho zpracování) vzniká nyní až v okamžiku, kdy dojde k prodeji resp. pronájmu budovy nebo její části.

V tomto příspěvku neřešíme další situace, kdy je společenství vlastníků povinno zajistit zpracování průkazu energetické náročnosti budovy, jako je např. větší změna dokončené stavby, výstavba apod.

JUDr.Bohuslav Švamberk

Místopředseda SMBD

 NahoruKlasifikační třídy energetické náročnosti budovy

Ing. Jiří Skuhra, CSc.,

konzultant a analytik

 NahoruStanovisko Státní energetické inspekce ze dne 15. 3. 2016

Ačkoli výklad zákona může podávat pouze soud, stojí za zmínku i stanovisko SEI 283/16/90.211/Dv ze dne 15.3.2016. Citujeme viz níže.

K povinnosti společenství vlastníků jednotek opatřit si průkaz energetické náročnosti při prodeji nebo pronájmu bytové jednotky (dále jen "průkaz") sdělujeme následující:

Dle ustanovení § 7a odst. (3) zákona č. 406/2000 Sb., o hospodaření energií, ve znění pozdějších předpisů (dále jen "zákon") je vlastník jednotky mj. povinen:

a) předložit průkaz nebo jeho ověřenou kopii

1. možnému kupujícímu jednotky před uzavřením smluv týkajících se koupě jednotky,

2. od 1. ledna 2016 možnému nájemci jednotky před uzavřením smluv týkajících se nájmu jednotky,

b) předat průkaz nebo jeho ověřenou kopii

1. kupujícímu jednotky nejpozději při podpisu kupní smlouvy,

2. od 1. ledna 2016 nájemci jednotky nejpozději při podpisu nájemní smlouvy.

Z výše uvedeného vyplývá, že aby mohl vlastník jednotky předložit a předat průkaz, měl by mu být předán od toho, kdo je zodpovědný za jeho opatření, což je v řešeném případě podle § 7a odst. (2) písm. a) zákona společenství vlastníků jednotek (dále jen "SVJ"):

Vlastník budovy nebo společenství vlastníků jednotek jsou mj. povinni opatřit si průkaz:

1. při prodeji budovy nebo ucelené části budovy (vztahuje se i na bytovou jednotku),

2. při pronájmu budovy,

3. od 1. ledna 2016 při pronájmu ucelené části budovy.

Dle ustanovení § 2 odst. (1) písm. q) se pro účely tohoto zákona rozumí ucelenou částí budovy podlaží, byt nebo jiná část budovy, která je určena k samostatnému používání nebo byla za tímto účelem upravena.

Výše uvedené ustanovení zákona nelze, dle našeho názoru, chápat tak, že se povinnosti SVJ dotýkají…