Komentář zákona 89/2012 Sb., občanský zákoník, § 1158

 Nahoru[Bytové spoluvlastnictví]

NOZ zahrnul do systému věcných práv kromě vlastnictví a spoluvlastnictví také bytové spoluvlastnictví spočívající v rozdělení domu (nemovité věci) na dílčí vlastnické objekty (reálné části domu, spoluvlastnické podíly, jednotky).

Hlavním cílem této úpravy je umožnit užívání prostorově vyčleněné části domu, přičemž právo užívání je odvozeno od vlastnictví jednotky. Skutečnost, že se jedná o spoluvlastnictví, vyplývá jednak ze systematického zařazení oddílu bytové spoluvlastnictví do dílu o spoluvlastnictví a jednak z názvu institutu. I když důvodová zpráva poukazuje na to, že tento typ spoluvlastnictví svým způsobem představuje prolomení zásady superficies solo cedit, protože není vyloučeno, že dům nebude součástí pozemku, ale např. součástí práva stavby anebo samostatnou nemovitou věcí (§ 3055), přesto lze říci, že tato zásada je zde rovněž promítnuta. Bytové spoluvlastnictví se opírá o spoluvlastnictví nemovité věci, pozemku a vlastnictví jednotky.

Pojetí bytového spoluvlastnictví a jeho právní úpravy, podmínky jeho vzniku

V našem právním řádu bylo vlastnictví bytů upraveno poprvé zákonem č. 52/1966 Sb., o osobním vlastnictví k bytům. Užití tohoto zákona ale zůstalo spíše výjimečné, s ohledem na možnost jeho omezeného použití. Po roce 1989 pak se změnou politických a hospodářských poměrů vznikla potřeba vlastnictví bytů nově upravit. Právní rámec k tomu byl vytvořen zásadní novelizací ObčZ z roku 1964, provedenou zákonem č. 509/1991 Sb., která výslovně upravila vlastnictví bytů jako právní institut, jenž měl být upraven zvláštním zákonem.

Protože bylo třeba umožnit převody bytů na základě zákona č. 42/1992 Sb., o úpravě majetkových vztahů a vypořádání majetkových nároků v družstvech, který zakládal nárok na převod bytu do vlastnictví, ale tento nárok nebylo možné realizovat bez přijetí zvláštního zákona, byl přijat zákon č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů. Jeho přijetí bylo rovněž vyvoláno potřebou umožnit začínající rozsáhlou bytovou privatizaci.

K odst. 1

Pojetí bytového spoluvlastnictví v NOZ vychází v zásadě z dosavadní úpravy v zákoně o vlastnictví bytů. Obecným teoretickým východiskem jsou spoluvlastnické koncepce vyjadřující neoddělitelnost jednotlivých součástí tvořících tento zvláštní druh spoluvlastnictví nemovité věci, zahrnující práva k bytu nebo nebytovému prostoru jako reálně vymezené části nemovité věci spolu s právy ke společným částem a většinou také k pozemku.

Úprava v zákoně o vlastnictví bytů vycházela z jedné z dualistických koncepcí tohoto zvláštního druhu spoluvlastnictví v tom smyslu, že hlavním předmětem je spoluvlastnictví budovy a vedlejším předmětem je vlastnictví bytu, oboje v rovině vlastnického práva, přičemž primárním bylo spoluvlastnictví budovy, k němuž akcesoricky přistupovalo vlastnictví bytu.

V důvodové zprávě k § 1158 se uvádí, že NOZ zachovává dualistický přístup zákona o vlastnictví bytů k dané materii s důrazem na byt a dům. Přitom s ohledem na nové pojetí věci v právním smyslu a na obnovený princip superficies solo cedit dům již není samostatnou věcí, takže občanský zákoník staví na pojetí, že jde o spoluvlastnictví nemovité věci, pozemku, jehož součástí je dům. Jednotka, jako věc nemovitá, je nově pojata šířeji, zahrnuje nejen byt, ale i podíl na společných částech nemovité věci (pozemku, domu na něm postaveném a jeho společných částech) a představuje jediný vlastnický objekt s povahou nemovité věci. Soubor jednotek tvoří bytové spoluvlastnictví. Zachování dualistického principu tak lze spatřovat v tom, že jednotka v sobě zahrnuje jednak reálně vymezenou část domu (byt jako "prostorově oddělenou část domu" podle § 1159), jednak podíl na společných částech – ty jsou vzájemně neoddělitelné a tvoří jedinou nemovitou věc, která je vymezená v nemovité věci, jíž je pozemek, přičemž pozemek a dům jako jeho součást jsou po rozdělení na jednotky předmětem bytového spoluvlastnictví.

Rozdíl spočívá v tom, že podle zákona o vlastnictví bytů byl za jednotku prohlášen samotný byt nebo nebytový prostor (§ 2 písm. h) zákona č. 72/1995 Sb., o vlastnictví bytů) a s ním byl jako s jednotkou neoddělitelně spojen podíl na společných částech domu a na pozemku, zatímco podle NOZ (§ 1159) je jednotkou celek tvořený bytem (či nebytovým prostorem) a podílem na společných částech nemovité věci (tj. na společných částech domu a na pozemku).

I nadále je tedy bytové spoluvlastnictví zvláštním druhem spoluvlastnictví…