Komentář zákona 89/2012 Sb., občanský zákoník, § 1204

 Nahoru[Vznik společenství]

Podle ZVB vznikala společenství vlastníků v souladu s § 9 odst. 3 a 4 ZVB ze zákona. Zápis společenství vlastníků jednotek proto měl jen deklaratorní charakter, a nikoliv konstitutivní účinky. To se po 1. 1. 2014 změnilo a nyní společenství vlastníků, podobně jako většina právnických osob, vzniká až okamžikem zápisu do veřejného rejstříku.

Komentované ustanovení je zvláštním ustanovením k § 126, které ovšem prakticky stanoví totéž pouze obecně ke všem právnickým osobám.

Založení a vznik společenství vlastníků

Společenství vlastníků se ustavuje zakladatelským právním jednáním (§ 123 a § 125), a to v souladu s § 1200 schválení stanov. Po ustavení (založení) společenství vlastníků teprve může následovat jeho vznik. Teprve po zápisu společenství vlastníků do veřejného rejstříku začne společenství existovat jako právnická osoba – nabývá právní osobnosti, tedy způsobilosti mít v mezích právního řádu práva a povinnosti (§ 15). Zápis do veřejného rejstříku je tedy podmínkou existence společenství vlastníků v právním slova smyslu, tedy toho, aby společenství vůbec mělo právní osobnost a mohlo nabývat práva a být nositeli povinností.

Úzká vazba mezi společenstvím a jeho evidencí ve veřejném rejstříku se netýká pouze vzniku společenství, ale také změn v průběhu jeho existence a eventuálně i jeho zániku (§ 1215). V neposlední řadě spočívá specifikum veřejných rejstříků v důvěře, již zákon poskytuje osobám, které jednají v dobré víře v zápisy v něm uvedené (princip materiální publicity – viz § 121).

Veřejný rejstřík je vlastně obecnou databází informací o právnických osobách a jedná se o informační systém veřejné správy.

Právní úprava

Právní úprava veřejných rejstříků prošla k 1. 1. 2014 rekodifikací; základní právní úprava veřejných rejstříků je uvedena v ZVR. Do veřejných rejstříků se zapisují pouze zákonem stanovené údaje. Veřejné rejstříky vedou k tomu příslušné soudy, které ZVR označuje jako soudy rejstříkové. O zvláštní typ soudů se však nejedná a agendu rejstříkového soudu vykonávají soudy krajské.

Typy rejstříků

Společenství vlastníků se zapisuje do rejstříku společenství vlastníků jednotek.

Porušení péče řádného hospodáře

Pro statutární orgán společenství je třeba poznamenat, že nesplnění některých povinností vůči veřejnému rejstříku je považováno za porušení péče řádného hospodáře.

Zapisované údaje

O společenství se při zápisu do veřejného rejstříku zapisují následující údaje:

- den vzniku společenství,

- název společenství,

- adresa sídla,

- předmět činnosti (správa domu pozemku)

- název statutárního orgánu (výbor nebo předseda společenství)

- jméno a adresa bydliště nebo sídla každého člena statutárního orgánu spolu s uvedením způsobu, jakým tento orgán právnickou osobu zastupuje, a údajů o dni vzniku nebo zániku jejich funkce a počtu členů statutárního orgánu; je-li členem statutárního orgánu právnická osoba, také jméno a adresa místa pobytu, popřípadě také bydliště, liší-li se od adresy místa pobytu, osoby, která ji při výkonu funkce zastupuje,

- název kontrolního orgánu, je-li zřízen

- jméno a adresa bydliště nebo sídla každého člena kontrolního orgánu (je-li zřízen), a údajů o dni vzniku nebo zániku jejich funkce a počtu členů kontrolního orgánu; je-li členem kontrolního orgánu právnická osoba, také jméno a adresa místa pobytu, popřípadě také bydliště, liší-li se od adresy místa pobytu, osoby, která ji při výkonu funkce zastupuje,

Sbírka listin

Součástí veřejného rejstříku je sbírka listin. Je vedena rejstříkovým soudem a jejím obsahem je soubor zákonem vymezených dokumentů týkajících se konkrétní právnické či fyzické osoby. Tyto dokumenty obvykle rejstříkovému soudu dokládá samotné společenství, kterého se dokumenty týkají, a to mnohdy současně s jednotlivými návrhy na zápis změn zápisu.

Po vzniku společenství je jeho statutární orgán povinen dbát na to, aby byly do sbírky listin založeny veškeré dokumenty, které v ní podle ZVR založeny být mají.

Dokumenty zakládané do sbírky listin

Do sbírky listin se zakládají především dokumenty prokazující založení společenství (stejnopis notářského zápisu obsahujícího stanovy, smlouvu o výstavbě nebo prohlášení o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám apod.) a jejich pozdější změny a úplná znění apod. Do sbírky listin se dále zakládají dokumenty vztahující se k volbě konkrétních osob do statutárních orgánů společenství, tedy zejména usnesení shromáždění o volbě členů výboru nebo předsedy společenství vlastníků. U společenství je třeba upozornit na zvláštní povinnost stanovenou v § 1220, kterou je povinnost zakládat do sbírky listin i úplné znění prohlášení, kterým byla nemovitá věc rozdělena na jednotky.

Veřejný rejstřík je veden v elektronické podobě. Má pro praxi velký význam, neboť informace v něm obsažené jsou volně přístupné veřejnosti. Stěžejní význam veřejného rejstříku tak spočívá v tom, že veřejnosti poskytuje důležité informace o osobách, které jsou v něm zapsány. Veřejnost může z veřejného rejstříku uvedené informace nejen čerpat, ale do značné míry může i vycházet z toho, že uvedené informace jsou přesné a správné, a na tuto skutečnost se spolehnout (§ 121). Veřejné rejstříky tak mimo jiné…