2.7.5
Krátkodobé pronájmy bytů
JUDr. Jiří Čáp
Prostřednictvím on-line platformy Airbnb a podobných internetových stránek, např. Booking, HomeAway, Wimdu a dalších, lze přes internet nabízet, vyhledávat a rezervovat domy, byty či jen pokoje k ubytování. Airbnb nabízí ubytování ve více než 34 tisících městech a 191 zemích světa, některá města se však brání, naposledy zavedl za krátkodobý pronájem pokuty Berlín. Jak si s podobnými službami poradí stanovy SVJ, případně jak se o ubytovacích službách hlasuje, se dozvíte níže.
Krátkodobé pronájmy získávají pozornost členů orgánů SVJ, občanský zákoník však na záležitost neposkytuje jednoznačnou odpověď, a proto do doby, než poskytne odpověď současná judikatura, jsou v praxi vyjadřována různá stanoviska. Tento právní názor je opřený o vlastní výklad příslušných zákonných ustanovení, a nemůže tedy poskytnout jednoznačné stanovisko, ani nemůže předjímat, jakým způsobem by v podobné záležitosti případně rozhodoval soud.
V prvé řadě je zřejmé, že jde o záležitost, která má jednak soukromoprávní, jednak veřejnoprávní aspekt, tj. lze ji posuzovat (zejména pokud jde o způsob využití jednotky ve vlastnictví) jednak z hlediska soukromého práva (především z hlediska právní úpravy bytového spoluvlastnictví v NOZ, z hlediska prohlášení, jímž byl dům rozdělen na jednotky a stanov SVJ), jednak z hlediska veřejného práva, a to především podle stavebně právních předpisů (zejména v otázce, zda z hlediska stavebně právních předpisů došlo či nedošlo ke změně v účelu užívání bytu a zda při této změně bylo postupováno v souladu se stavebně právními předpisy). Případně může přicházet v úvahu posouzení, zda v činnosti vlastníka jednotky při využití bytu pro účely krátkodobého ubytování hotelového typu také nelze spatřovat neoprávněné podnikání (v rozporu se zákonem o živnostenském podnikání).
Nahoru1. Soukromoprávní hledisko
Z hlediska soukromoprávního je potřebné v rámci SVJ v prvé řadě posoudit na základě právní úpravy bytového spoluvlastnictví a na základě prohlášení (resp. podle jiného právního jednání, jímž byl dům rozdělen na jednotky ve vlastnictví), zda v tomto konkrétním případě využití bytu (či několika bytů) k účelu v dotazu uváděném (krátkodobé ubytování hotelového typu – jako apartmány), má či nemá tento způsob využití bytu podle všech konkrétních okolností povahu jiného využití než podle prohlášení. Podle současné právní úpravy bytového spoluvlastnictví musí být podle § 1166 NOZ (ustanovení o prohlášení) v údajích o jednotce uvedeno také "určení účelu užívání" (uváděné také v katastru nemovitostí podle katastrální vyhlášky jako "způsob využití jednotky").
Je tedy třeba posoudit v rámci SVJ podle konkrétních skutečností a okolností, zda jde či nejde o jiný účel využití bytu než k účelu bydlení tedy, zda např. nejde o služby ubytování na základě krátkodobě sjednávaných smluv o ubytování podle § 2326 a násl. NOZ, které lze provozovat podle tohoto paragrafu pouze v zařízení k tomu určeném. V takovém případě by bylo pravděpodobné, že se jedná o změnu účelu užívání jednotky jako bytu a jde o situaci, kdy z hlediska soukromoprávního musí nejdříve dojít ke změně prohlášení postupem podle ustanovení o bytovém spoluvlastnictví (a současně musí být dodržen postup v souladu se stavebně právními předpisy).
Účel užívání jednotky uvedený v prohlášení se zapisuje také v katastru nemovitostí jako "způsob využití jednotky", a to podle bodu 6 přílohy k vyhlášce č. 357/2013 Sb., o katastru nemovitostí – katastrální vyhláška, v níž se rozlišuje způsob využití jednotky: byt, ateliér, garáž, dílna nebo provozovna, jiný nebytový prostor, dále rozestavěná jednotka, skupina bytů, skupina nebytových prostorů, skupina bytů a nebytových prostorů.
NahoruPředchozí úprava v ZOVB
V záležitosti změny účelu užívání jednotky z hlediska soukromoprávního je třeba poukázat na skutečnost, že současná právní úprava bytového spoluvlastnictví v NOZ neobsahuje postup pro "změnu účelu užívání stavby" (za což se považovala i změna účelu užívání bytu), což je poměrně zásadní změna oproti předchozí právní úpravě v zákoně o vlastnictví bytů (zákon č. 72/1994 Sb. ve znění pozdějších předpisů). Podle § 11 odst. 5 věty první ZOVB platilo, že k přijetí rozhodnutí o změně účelu užívání stavby (což znamenalo i změnu účelu užívání jednotky jako části stavby) se vyžaduje souhlas všech vlastníků jednotek. Převážně se vykládalo, že vzhledem k odkazu (v textu pod čarou) na stavební zákon, se má na mysli změna v účelu užívání podle stavebně právních předpisů (tedy tzv. "rekolaudace"). Proto bylo v uvedeném ustanovení zákona o vlastnictví bytů současně uvedeno, že ustanovení zvláštních právních předpisů (podle textu pod čarou jmenovitě ustanovení stavebního zákona) tím nejsou dotčena. Podle této předchozí právní úpravy vlastnictví bytů byl tedy potřebný ke změně účelu užívání jednotky jednak souhlas všech vlastníků jednotek, jednak musel být dodržován postup podle stavebně právních předpisů upravujících záležitosti změny v účelu užívání stavby, tedy i části stavby – v daném případě jednotky. Za účinnosti zákona o vlastnictví bytů tedy bylo z hlediska soukromoprávního (z hlediska právní úpravy vlastnictví bytů) nepochybné, že nelze uskutečnit změnu účelu užívání jednotky bez předchozího souhlasu všech vlastníků jednotek (a při dodržení stavebně právních předpisů týkajících se záležitostí změny v účelu užívání stavby).
Uvedená předchozí právní úprava zákona o vlastnictví bytů však nebyla převzata do současné právní úpravy bytového spoluvlastnictví. (Při tvorbě nové právní úpravy bytového spoluvlastnictví v rámci NOZ bylo především argumentováno tím, že vždy bude rozhodující, zda se změna účelu užívání bytu nebo nebytového prostoru, pokud představuje změnu prohlášení vlastníka budovy z hlediska právní úpravy bytového spoluvlastnictví, dotýká některého z vlastníků jednotek v domě, nebo více vlastníků či všech vlastníků v domě, s tím, že pokud se jejich práva bude dotýkat, bude se také vyžadovat jejich písemný souhlas a následný postup podle právní úpravy bytového spoluvlastnictví - jde o postup vyžadovaný podle § 1169 odst. 2 ve spojení s § 1208 NOZ).
NahoruSoučasná úprava dle NOZ
Podle současné právní úpravy bytového spoluvlastnictví v případě, že by mělo dojít ke změně účelu užívání jednotky, jak je uveden v prohlášení (v daném případě podle dotazu jde v prohlášení o způsob využití jednotky : byt), kdy např. by se mělo jednat nově o ubytovací zařízení pro účely ubytování na základě uzavíraných smluv o ubytování, lze dovozovat, že by se jednalo o změnu účelu užívání jednotky určeného v prohlášení. Jednalo by se tedy o změnu prohlášení, k jejímuž schválení by se vyžadoval postup podle ustanovení o bytovém spoluvlastnictví.
V takovém případě by bylo potřebné v SVJ posoudit:
- zda jde o změnu prohlášení, která se ve smyslu § 1169 odst. 2 NOZ dotýká práva jiného vlastníka (nebo více jiných vlastníků) v domě, a zda je tedy potřebné postupovat podle tohoto zákonného ustanovení (vyžadujícího písemnou dohodu dotčených vlastníků, dále písemný souhlas potřebné většiny ostatních vlastníků jednotek a schválení usnesením shromáždění podle § 1208 písm. f) bod 2 NOZ, upravujícího rozhodování shromáždění o změně účelu užívání domu nebo bytu), případně, zda se vyžaduje písemná dohoda všech vlastníků jednotek, pokud se změna prohlášení má dotýkat ve smyslu § 1169 odst. 2 NOZ práv a povinností všech vlastníků jednotek, anebo
- zda jde sice o změnu účelu užívání bytu oproti prohlášení, tedy o změnu prohlášení, aniž by se však tato změna dotýkala práv a povinností jiného vlastníka jednotky (či jiných vlastníků jednotek) v domě. V takovém případě by se vyžadovalo z hlediska právní úpravy bytového spoluvlastnictví pouze rozhodnutí shromáždění o schválení změny prohlášení podle § 1208 písm. b) NOZ (nadpoloviční většinou hlasů vlastníků jednotek přítomných na shromáždění nebo vyšší většinou určenou ve stanovách SVJ).
Problém v těchto případech, kdy se dospěje v SVJ k závěru, že skutečně má dojít ke změně prohlášení (v údaji o účelu užívání jednotky jako bytu), spočívá z hlediska § 1169 odst. 2 NOZ v posouzení vždy v každém jednotlivém případě, zda a kteří vlastníci jednotek v domě budou takovou změnou prohlášení (spočívající ve změně účelu užívání bytu oproti prohlášení) dotčeni. Proto je nezbytné v každém jednotlivém případě individuálně a podle všech konkrétních okolností posuzovat v SVJ, zda jsou nebo nejsou takovou změnou účelu užívání bytu (pokud představuje změnu oproti účelu užívání uvedenému v prohlášení) dotčeni ostatní vlastníci jednotek nebo někteří (některý) z nich ve smyslu § 1169 odst. 2 NOZ. Přitom dotčením práv a povinností vlastníků jednotek podle § 1169 odst. 2 NOZ se nemá na mysli jen případná změna velikosti podílů na společných částech, nýbrž i jiné dotčení práva vlastníků jednotek, které by mohlo být způsobeno změnou v účelu užívání bytu. Kdy skutečně jde o dotčení práva vlastníků jednotek ve smyslu § 1169 odst. 2 NOZ v případě změny účelu užívání bytu, a zda jde o dotčení pouze některých (některého) nebo všech vlastníků, není v zákoně výslovně stanoveno, proto je nezbytné toto individuální posouzení vždy v každém jednotlivém případě podle konkrétní situace.
Kromě toho je potřebné se také podívat do stanov SVJ, zda se zde např. nevyžaduje pro změnu účelu užívání jednotky vždy souhlas všech vlastníků jednotek, protože v takovém případě by muselo být dodrženo toto ustanovení stanov při rozhodování uvnitř SVJ.
Pokud jde o vymezení pojmu byt, je skutečností, že oproti…
