Možnost SVJ vlastnit pozemek

Rozsudek

Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Miroslava Feráka a soudkyň JUDr. Pavlíny Brzobohaté a JUDr. Jitky Dýškové ve věci žalobce M. H., zastoupeného Mgr. Davidem Záhumenským, advokátem se sídlem v Brně, Krkoškova 748/28, proti žalovaným 1/Společenství Tenisová 952 až 955, se sídlem v Praze 10, Tenisová 954/16, IČO: 27141080, zastoupenému Mgr. Jiřím Ostrýtem, advokátem se sídlem v Praze 2, Moravská 924/6, a 2/ hlavnímu městu Praze, se sídlem v Praze 1, Mariánské náměstí 2, zastoupenému JUDr. Petrem Balcarem, advokátem se sídlem v Praze 1, Panská 895/6, o určení vlastnického práva, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 10 pod sp. zn. 16 C 313/2014, o dovolání žalobce proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 20. října 2016, č. j. 58 Co 263/2016-168, takto:

I. Dovolání se zamítá.

II. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů dovolacího řízení.

Odůvodnění:

Žalobce se domáhal určení, že druhý žalovaný je vlastníkem "pozemku o výměře 1002 m2, ostatní plocha, v katastrálním území H., obec P., zapsaného v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem, Katastrální pracoviště P." (dále jen "předmětný pozemek", resp. "pozemek" a "požadované určení"). Žalobu odůvodnil tvrzením, že je absolutně neplatná (podle § 39 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění do 31. prosince 2013 – dále jen "obč. zák.") kupní smlouva ze dne 12. října 2013 (dále jen "Kupní smlouva"), kterou druhý žalovaný převedl vlastnické právo k předmětnému pozemku na prvního žalovaného, tedy Společenství Tenisová 952 až 955, se sídlem v Praze 10, Tenisová 954/16 (dále jen "společenství"). Podle jeho názoru je tomu tak proto, že Kupní smlouva "byla uzavřena nad rámec pravomocí", které společenství ze zákona má [zde odkázal na ustanovení § 9 odst. 1 zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve znění účinném do 31. prosince 2013 – dále jen "zákon č. 72/1994 Sb."], neboť pozemek nemá žádnou souvislost se správou společných částí domu, v němž Společenství vzniklo (dále jen "předmětný dům", resp. "dům"). Aktivní věcnou legitimaci dovozoval ze svého členství ve společenství a zároveň tvrdil, že na požadovaném určení má naléhavý právní zájem, neboť bude-li katastrálním vlastníkem pozemku i nadále první žalovaný, může být – způsobem rozvedeným v žalobě – dotčena jeho majetková sféra.

K odvolání žalobce Městský soud v Praze jako soud odvolací rozsudkem ze dne 18. června 2015, č. j. 58 Co 167/2015-76, potvrdil rozsudek ze dne 17. února 2015, č. j. 16 C 313/2014-53, jímž Obvodní soud pro Prahu 10 (soud prvního stupně) žalobu zamítl a rozhodl o nákladech řízení účastníků; současně rozhodl o nákladech odvolacího řízení účastníků.

K dovolání žalobce Nejvyšší soud České republiky jako soud dovolací rozsudkem ze dne 10. února 2016, č. j. 26 Cdo 4641/2015-119 (dále též jen "zrušující rozsudek Nejvyššího soudu"), zrušil citované rozsudky obou soudů a vrátil věc k dalšímu řízení soudu prvního stupně se závazným právním názorem, že žalobce má na požadovaném určení – z důvodů tam specifikovaných – naléhavý právní zájem.

Soud prvního stupně pak rozsudkem ze dne 28. dubna 2016, č. j. 16 C 313/2014-136, opětovně žalobu zamítl a rozhodl o nákladech řízení účastníků. Připomněl skutkový stav zjištěný v předchozím řízení (popsaný již ve zrušeném rozsudku ze dne 17. února 2015, č. j. 16 C 313/2014-53), který nedoznal žádných změn až na to, že náklady vynaložené společenstvím v souvislosti s pořízením pozemku a jeho držbou se promítly do povinnosti žalobce přispívat na náklady spojené se správou domu tak, že v letech 2013 až 2015 se tyto příspěvky navýšily o celkovou částku 2 350 Kč. Na takto zjištěném skutkovém základě – při vázanosti právním názorem vyjádřeným ve zrušujícím rozsudku Nejvyššího soudu – předně dovodil, že žalobce má na požadovaném určení naléhavý právní zájem. Poté konstatoval, že předmětný pozemek bezprostředně sousedí s pozemkem pod domem a jeho převážnou část tvoří přístupová cesta do domu a zeleň (mimo jiné i v podobě předzahrádek). Podle jeho názoru tudíž vlastnické právo společenství k pozemku zajišťuje trvalý a dále nezpoplatněný přístup do domu a přispívá k jeho lepšímu využití; zároveň nejde o pozemek neúměrně rozlehlý a ani nijak zvlášť nákladný. Uzavřel, že za tohoto stavu Kupní smlouva není absolutně neplatná proto, že společenství nemělo k jejímu sjednání potřebnou právní způsobilost, neboť vlastnictví pozemku je způsobilé naplnit účel činnosti společenství v podobě správy domu ve smyslu § 9 odst. 1 zákona č. 72/1994 Sb.

K odvolání žalobce odvolací soud rozsudkem ze dne 20. října 2016, č. j. 58 Co 263/2016-168, citovaný rozsudek soudu prvního stupně potvrdil a rozhodl o nákladech odvolacího řízení účastníků. Odvolací soud se ztotožnil se zjištěným skutkovým stavem a za správné pokládal rovněž právní názory, které na jeho základě přijal soud prvního stupně. Shodně se soudem prvního stupně tak mimo jiné dovodil, že uzavřením Kupní smlouvy nevybočilo společenství z předmětu své činnosti, jak byl vymezen v ustanovení § 9 odst. 1 zákona č. 72/1994 Sb. Dodal, že byť má společenství vlastníků jednotek omezenou právní subjektivitu a nabývat majetek může v zásadě jen v souvislosti s výkonem správy domu, není vyloučeno, aby se v rámci předmětu své činnosti stalo vlastníkem nemovitosti. Uzavřel, že navazuje-li předmětný pozemek na pozemek zastavěný domem, není pochyb o tom, že jeho nabytí do vlastnictví společenství spadá pod pojem správy domu ve smyslu citovaného ustanovení (v této souvislosti odkázal na rozhodnutí Vrchního soudu v Praze ve věci sp. zn. 11 Cmo 212/2005).

Proti rozsudku odvolacího soudu podal žalobce dovolání, jehož přípustnost opřel o ustanovení § 237 o. s. ř. [zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění od 1. ledna 2014 do 29. září 2017 (viz čl. II bod 2 zákona č. 296/2017 Sb.) – dále opět jen "o. s. ř."] a odůvodnil zejména tvrzením, že napadené rozhodnutí závisí na vyřešení právní otázky, zda při omezené způsobilosti společenství k právním úkonům je namístě úvaha o jeho nabytí vlastnického práva k nemovitostem, zejména jde-li o "přilehlé pozemky",tj. otázky, která dosud nebyla v rozhodovací praxi dovolacího soudu vyřešena. V této souvislosti předeslal, že společenství má speciálně vymezenou právní subjektivitu, v jejímž rámci může nabývat práva a povinnosti pouze v mezích zákonem stanoveného předmětu činnosti (správy společných částí domu). Z toho je zřejmé, že jedná-li mimo rámec předmětu své činnosti, je takové právní jednání (úkon) absolutně neplatné. Měl za to, že v dané věci uvedený rámec překročilo právě uzavřením Kupní smlouvy, neboť "napadené jednání se netýká správy domu". Zde poukázal zejména na vymezení pojmu správa domu obsažené v nařízení vlády č. 371/2004 Sb., kterým se vydávají vzorové stanovy společenství vlastníků jednotek, a vyjádřil přesvědčení, že způsobilost společenství vymezenou v § 9 odst. 1 zákona č. 72/1994 Sb. je třeba interpretovat zužujícím způsobem (v této souvislosti se dovolával usnesení Nejvyššího soudu z 30. listopadu 2011, sp. zn. 29 Cdo 406/2010). Současně zdůraznil, že obyvatelé předmětného domu užívali pozemek ke vchodu do domu a k jeho opravám a údržbě po desítky let, aniž tomu druhý žalovaný jakkoli bránil či se k tomu byť jen vyjádřil, že v důsledku toho vzniklo vlastníkům jednotek právo pozemek daným způsobem bezplatně užívat na základě vydržení, že za této situace ho mohou nadále užívat z titulu věcného břemene a že mají-li někteří z nich i přesto zájem o jeho koupi, nic jim nebrání, aby ho nabyli do podílového spoluvlastnictví. Dále rovněž namítl, že soudy nižších stupňů se nevypořádaly s jeho konkrétní argumentací (v dovolání podrobně rozvedenou), proč je v daném případě nutno považovat Kupní smlouvu za neplatnou pro rozpor se zákonem, čímž porušily povinnost svá rozhodnutí řádně odůvodnit a zasáhly do jeho práva na spravedlivý proces (zde zmínil rozsudek Nejvyššího soudu z 11. května 2011, sp. zn. 28 Cdo 4118/2010, a dále tam uvedené rozsudky Evropského soudu pro lidská práva). Z obsahu dovolání vyplývá dovolací návrh, aby dovolací soud zrušil rozsudky obou soudů a věc vrátil k dalšímu řízení soudu prvního stupně.

Žalovaní ve vyjádřeních k dovolání vyvraceli správnost použitých dovolacích námitek a navrhli, aby dovolání bylo zamítnuto.

Nejvyšší soud České republiky jako soud dovolací (§ 10a o. s. ř.) shledal, že dovolání bylo podáno včas, osobou k tomu oprávněnou – účastníkem řízení (§ 240 odst. 1 o. s. ř.), za splnění podmínky advokátního zastoupení dovolatele (§ 241 odst. 1 a 4 o. s. ř.) a je přípustné podle § 237 o. s. ř., neboť směřuje proti rozhodnutí, jímž bylo odvolací řízení skončeno a které závisí na vyřešení otázky hmotného práva (otázky, zda společenství s ohledem na předmět jeho činnosti může smluvně nabýt vlastnické právo k pozemku), která v rozhodovací praxi dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena.

Podle § 242 odst. 1 a 3 o. s. ř. dovolací soud přezkoumá rozhodnutí odvolacího soudu v rozsahu, ve kterém byl jeho výrok napaden. Rozhodnutí odvolacího soudu lze přezkoumat jen z důvodu vymezeného v dovolání. Je-li dovolání přípustné, dovolací soud přihlédne též k vadám uvedeným v § 229 odst. 1, § 229 odst. 2 písm. a) a b) a § 229 odst. 3 (existence uvedených vad tvrzena nebyla a tyto vady nevyplynuly ani z obsahu spisu), jakož i k jiným vadám řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci. Posléze uvedené vady dovolatel uplatnil dovolací námitkou, že soudy nižších stupňů se nevypořádaly s jeho konkrétní argumentací, proč je v daném případě nutno považovat Kupní smlouvu za neplatnou pro rozpor se zákonem, čímž porušily povinnost svá rozhodnutí řádně odůvodnit a zasáhly do jeho práva na spravedlivý…