Postup BD a jeho vztah k SVJ při převodech jednotek z vlastnictví družstva

7.8.2

Postup BD a jeho vztah k SVJ při převodech jednotek z vlastnictví družstva

Ing. Lenka Haráková

 NahoruPořízení a úhrada kupní ceny bytového domu družstvem

Bytové družstvo (BD) koupilo od obce bytový dům za 4,4 mil. Kč a příslušející pozemek za 110 tis. Kč; počínaje rokem 2014 se jedná o jednu nemovitou věc, ale v účetnictví se nadále účtuje pozemek a stavba odděleně. V domě je 10 stejných bytů o velikosti 50 m² (plocha rozhodná pro stanovení nájemného, tj. vč. ¹/₂ plochy balkónu o výměře 4 m²), 20 stejných bytů o velikosti 25 m² (nemají balkón) a 1 nebytový prostor (prodejna) o podlahové ploše 100 m². Celková plocha bytů je 1 000 m², plocha bytů a nebytového prostoru dohromady je 1 100 m². Cena domu (bez pozemku) připadající na 1 m² plochy bytů a nebytového prostoru je 4 tis. Kč (4 400 000 : 1100). Všech 30 nájemců bytů jsou zakládajícími členy družstva, kteří vedle základního členského vkladu (ZČV) ve výši 2 tis. Kč splatili další členské vklady (DČV) určené na úhradu kupní ceny nemovité věci, a to v závislosti na ploše jimi užívaných bytů (podle stanov):

• člen – nájemce většího bytu zaplatil 220 tis. Kč (4 400 000 : 1 000 x 50) na koupi domu a 5,5 tis. Kč (110 000 : 1 000 x 50) na koupi pozemku,

• člen – nájemce menšího bytu zaplatil 110 tis. Kč (4 400 000 : 1 000 x 25) na koupi domu a 2 750 Kč (110 000 : 1 000 x 25) na koupi pozemku.

Na příslušných účtech dlouhodobého majetku (účtová třída 0) BD zaúčtuje pořizovací cenu domu – stavby (BD se v souladu s § 56 odst. 6 vyhlášky č. 500/2002 Sb. rozhodlo dům neodpisovat) a pořizovací cenu pozemku. Na příslušném kapitálovém účtu (účtová skupina 41) byly zaúčtovány zdroje pořízení majetku – základní kapitál (ZČV nebyly použity na financování koupě domu a pozemku, takže celková hodnota základního kapitálu převyšovala účetní hodnotu domu a pozemku). V členské evidenci byla u každého člena zaznamenána výše ZČV a DČV.

 NahoruPříprava převodů bytů do vlastnictví členů

BD rozhodlo o převodu bytů do vlastnictví svých členů a prohlášením vymezilo jednotky – byty a nebytový prostor – a společné části. Budova přestává být dlouhodobým hmotným majetkem a stávají se jím jednotky, které se nadále budou účtovat odděleně od pozemku, proto je potřeba stanovit a odděleně zaúčtovat jejich pořizovací cenu. BD stanoví účetní hodnotu jednotek (bez pozemku) rozpočítáním pořizovací ceny domu podle plochy jednotek – bytových i nebytové jednotky, tedy bez ohledu na hodnotu jejich vybavení (nemá ji k dispozici):

• hodnota většího bytu je 200 tis. Kč (4 400 000 : 1 100 x 50),

• hodnota menšího bytu je 100 tis. Kč (4 400 000 : 1 100 x 25),

• hodnota nebytového prostoru je 400 tis. Kč (4 400 000 : 1 100 x 100); na ní se každý člen – nájemce většího bytu majetkově podílí vkladem ve výši 20 tis. Kč (400 000 : 1 000 x 50) a nájemce menšího bytu vkladem ve výši 10 tis. Kč (400 000 : 1 000 x 25).

Obdobně rozdělí i hodnotu pozemku a vyčíslí DČV (rozdělení zdrojů bude BD potřebovat při převodech bytů):

• hodnota pozemku připadající na větší byt je 5 tis. Kč (110 000 : 1 100 x 50),

• hodnota pozemku připadající na menší byt je 2,5 tis. Kč (110 000 : 1 100 x 25),

• hodnota pozemku připadající na nebytový prostor je 10 tis. Kč (110 000 : 1 100 x 100); člen – nájemce většího bytu se na ní podílí částkou 500 Kč (10 000 : 1 000 x 50) a člen – nájemce menšího bytu se na ní podílí částkou 250 Kč (10 000 : 1 000 x 25).

Struktura členských vkladů (druhy dalších členských vkladů podle jejich použití) byla zaznamenána i v členské evidenci – na členských kartách jednotlivých členů (představují analytickou evidenci k účtu základního kapitálu družstva):

a. člen – nájemce většího bytu:

ZČV = 2 000 Kč

DČV (byt) = 200 000 Kč

DČV (nebytový prostor) = 20 000 Kč

DČV (pozemek k bytu) = 5 000 Kč

DČV (pozemek k nebytovému prostoru) = 500 Kč

vklady celkem = 227 500 Kč

b. člen – nájemce menšího bytu:

ZČV = 2 000 Kč

DČV (byt) = 100 000 Kč

DČV (nebytový prostor) = 10 000 Kč

DČV (pozemek k bytu) = 2 500 Kč

DČV (pozemek k nebytovému prostoru) = 250 Kč

vklady celkem = 114 750 Kč

 NahoruRealizace převodů bytů

Při převodu bytů (vč. pozemku) stanoví BD kupní cenu tak, aby nebyl ovlivněn ani jeho výsledek hospodaření, ani jeho základ daně z příjmů (z převodu nevznikla ani ztráta, ani zisk).

Prodejní cenu určí ve výši ceny pořizovací (účetní hodnoty) a na její úhradu nabyvateli – členovi družstva v souladu se stanovami a smlouvou o převzetí povinnosti k DČV započítá příslušné jím (resp. jeho právním předchůdcem, pokud od založení BD došlo k přechodu nebo převodu družstevního podílu) uhrazené DČV, které tímto zanikají (jsou použity na úhradu pohledávky BD za členem – nabyvatelem bytu):

Členovi – bývalému nájemci většího bytu zbývá v družstvu členský vklad v celkové výši 22 500 Kč (227 500 – 205 000), tj. ZČV a DČV připadající na nebytový prostor vč. příslušné části pozemku, který zůstává ve vlastnictví BD. Tento člen získává spoluvlastnický podíl na společných částech, který je odvozen nikoliv od plochy bytu, která byla rozhodná pro stanovení nájemného a rozpočítání kupní ceny domu a pozemku mezi členy BD (stanovení jejich DČV), ale od podlahové plochy jednotek vymezené nařízením vlády č. 366/2013 Sb. o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím, dále jen NBS (§ 2 a 3 NBS), do níž se na jedné straně nezahrnuje plocha balkonů, na straně druhé ale obsahuje i půdorysnou plochu všech svislých konstrukcí uvnitř bytu (např. příček mezi místnostmi).

Členovi – bývalému nájemci menšího bytu zbývá v družstvu členský vklad v celkové výši 12 250 Kč (114 750 – 102 500), tj. ZČV a DČV připadající na nebytový prostor vč. příslušné části pozemku.

Náklady související s převodem uplatní BD vůči nabyvatelům bytů formou poplatku za převod. Jedná se zejména o odměnu právníkovi za vypracování prohlášení a smluv o převodu bytů. Tyto náklady může BD zahrnout i přímo do kupní ceny bytů, která by pak byla vyšší než jejich účetní hodnota, a pokrýt je z peněžní úhrady části kupní ceny, která zbyde po započtení DČV (tento postup je vhodný zejména pro BD, která jsou plátci DPH, protože z poplatku za převod musejí odvádět DPH, zatímco z kupní ceny bytu se DPD neodvádí – převod bytu do vlastnictví člena BD fyzické osoby se nepovažuje za ekonomickou činnost družstva). Ani v tomto případě nemá prodej majetku vliv na výsledek hospodaření ani základ daně z příjmů BD.

Vždy k datu podání návrhu na vklad převodu vlastnického práva (předání smlouvy na katastr) BD odúčtuje ze svého majetku příslušný byt a pozemek – sníží zůstatek majetkových účtů i základního kapitálu – a dá do souladu i údaje v členské evidenci (zánik některých dalších členských vkladů člena – nabyvatele bytu).

 NahoruVypořádání "fondu oprav" po převodu bytů

Po převodu druhého bytu se v domě založí společenství vlastníků (§ 1198 NOZ) – SVJ, které se ze zákona stává správcem domu. BD převede postupně všechny byty, ale na jeho účtu zůstaly prostředky dříve vytvořené příspěvky z nájemného z bytů, tzv. fond oprav (FO). V účetnictví BD jsou tyto prostředky zpravidla kryty cizími zdroji, protože FO byl účtován jako dlouhodobá záloha – závazek vůči členům (účtová skupina 47). Tento zdroj po převodu…