3.4.8
Profesionální předseda společenství vlastníků jednotek
Mgr. Adriana Kvítková, Mgr. Jakub Hrček
Každé společenství musí mít ve svém čele ustavený statutární orgán, který jej řídí, fakticky zajišťuje (či pověřuje zajištěním) jeho správu, údržbu společných částí domu a pozemku a svolává nejvyšší orgán SVJ, kterým je shromáždění.
Podle ustanovení § 1205 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen "občanský zákoník"), platí, že statutárním orgánem je v závislosti na stanovách SVJ výbor – tedy kolektivní orgán, anebo předseda – tedy individuální orgán, stanovy tak musejí jasně určit.
Občanský zákoník pak nestanoví minimální počet členů výboru (ovšem ani maximální), nicméně lze z praktických důvodů doporučit, aby byl tento počet vždy lichý a výbor tak měl minimálně 3 členy. V případě sudého počtu členů výboru totiž může nastat patová situace, když výbor nebude schopen učinit nějaké rozhodnutí, protože pro či proti přijetí takového rozhodnutí bude hlasovat pouze polovina členů výboru.
V praxi však často bývá velmi problematické, ne-li nemožné, najít členy SVJ, kteří by se výkonu funkce členů statutárního orgánu ujali, jelikož tato funkce bývá časově náročná, komunikace s jednotlivými členy SVJ může být problematická, a navíc pak členové statutárního orgánu SVJ nesou odpovědnost při výkonu své funkce za případné škody způsobené takovým výkonem funkce, jenž je v rozporu s povinností jednat s péčí řádného hospodáře, tedy je to z pohledu mnoha členů SVJ "nevděčná role".
Proto se lze setkat s nemalým počtem SVJ, která zkrátka svůj statutární orgán obsazený nemají, což je situace samo sebou krajně nevhodná. Řešením však mohou být správcovské společnosti, které za úplatu "černou práci" za statutární orgán vykonají, případně se výkonu funkce statutárního orgánu přímo ujmou.
NahoruSprávcovská společnost
Statutární orgán SVJ může, podle ustanovení § 11 nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím, v platném znění (dále jen "nařízení nebo NBS"), se souhlasem shromáždění SVJ část svých povinností delegovat na profesionální společnost, která bude o dům pečovat a bude zajišťovat jeho údržbu.
Jedná se tedy o situaci, kdy "formální" část výkonu funkce vykonává statutární orgán, ale část "praktickou" vykonává správcovská společnost. Statutární orgán tak nadále za SVJ jedná, podepisuje za SVJ smlouvy, komunikuje s třetími osobami, jako jsou např. banky či dodavatelé energií, anebo svolává shromáždění SVJ. Správcovská společnost pak vykonává "faktické" úkony, jako údržbu domu, pozemku či opravy společných částí.
Další oblast činností, jež lze takto delegovat na třetí osobu, a v praxi se s tímto můžeme setkat nejčastěji, je účetnictví. SVJ stejně jako každá jiná právnická osoba musí každoročně zveřejňovat účetní závěrku. SVJ navíc oproti jiným právnickým osobám vyhotovuje předpis záloh na služby (jako dodávky vody, tepla apod.) a na příspěvky do fondu oprav, přičemž tyto příspěvky i zálohy musí každoročně vyúčtovat. Proto je tedy vhodné obrátit se na účetní firmu, případně již zmíněnou správcovskou společnost, která často pro SVJ zajišťuje i účetnictví.
Oblast (některých) činností, jež může být statutárním orgánem delegována na správcovské společnosti, je vymezena v ustanoveních § 7 a 8 NBS.
NahoruProfesionální předseda
Pokud tedy správu SVJ zajišťuje správcovská společnost, statutárnímu orgánu pak zbývá již jen "formální" část výkonu funkce, především tedy jednání jménem SVJ navenek. I přes to však může být v takovém případě problém funkci statutárního orgánu obsadit.
I tuto situaci lze vyřešit, a to poptáním služeb správcovské společnosti. Občanský zákoník totiž nevyžaduje, aby funkci člena statutárního orgánu SVJ zastávali pouze jeho členové, pokud tedy stanovy SVJ neurčují jinak, a proto lze…
