Rejstřík společenství vlastníků jednotek

3.3

Rejstřík společenství vlastníků jednotek

Mgr. Pavla Krejčí

Rejstřík společenství vlastníků jednotek (dále jen "rejstřík") lze velmi stručně charakterizovat jako obecnou databázi informací o SVJ. Tuto základní evidenci vedou k tomu příslušné soudy, které jsou zákonem označovány jako soudy rejstříkové. O zvláštní typ soudů se však nejedná a agendu rejstříkového soudu vykonávají soudy krajské.

Velmi důležitou ve vztahu rejstříku a SVJ je skutečnost, že NOZ nově velmi úzce provázal samotnou existenci SVJ s jeho evidencí v rejstříku. SVJ totiž nyní vzniká až okamžikem, kdy je zapsáno do rejstříku. V původní právní úpravě dle zákona č. 72/1994 Sb., zákon o vlastnictví bytů, docházelo ke vzniku SVJ ze zákona a zápis do rejstříku byl pouze deklaratorní.

 NahoruZápis je podmínkou existence SVJ

Zápis do rejstříku je tak podmínkou existence SVJ v právním slova smyslu, tedy toho, aby SVJ vůbec mělo právní osobnost a mohlo nabývat práva a být nositelem povinností. Úzká vazba mezi konkrétním SVJ a evidencí v rejstříku se netýká pouze vzniku SVJ, ale i změn v průběhu jeho existence a jeho zániku. V neposlední řadě spočívá specifikum rejstříku v důvěře, kterou zákon poskytuje osobám, jež jednají v dobré víře v zápisy v něm uvedené (princip materiální publicity).

 NahoruPovinnost SVJ přizpůsobit zápis novému stavu

Nejprve je třeba zdůraznit, že všechna SVJ musí do 6ti měsíců ode dne účinnosti zákona, tedy do 30. 6. 2014, přizpůsobit stav zapsaný nyní v rejstříku, stavu požadovanému novým právním předpisem. Pokud by tak SVJ neučinilo a stav nové právní úpravě nepřizpůsobilo, pak by ho rejstříkový soud vyzval ke splnění této povinnosti; k tomu by stanovil přiměřenou lhůtu. Pokud by SVJ ani v takto stanovené náhradní lhůtě svou povinnost nesplnilo, pak soud na návrh rejstříkového soudu nebo osoby, která na tom osvědčí právní zájem, SVJ může zrušit a nařídit jeho likvidaci.

Pro SVJ to bude prvotně znamenat především to, že bude muset podat návrh na zápis:

• počtu členů výboru, pokud je výbor statutárním orgánem společenství,

• u členů orgánů - fyzických osob se bude zapisovat též adresa místa pobytu; bydliště pouze v případě, liší-li se od místa pobytu (dosud se zapisovalo jen bydliště).

 NahoruPorušení péče řádného hospodáře

Pro statutární orgán SVJ je třeba poznamenat, že nově bude nesplnění některých povinností vůči rejstříku považováno za porušení péče řádného hospodáře.

 NahoruZpřístupnění údajů z rejstříku

Zpřístupnění údajů zapsaných v rejstříku je z technického hlediska prováděno několika způsoby.

Nejčastěji využívaným je zpřístupnění údajů prostřednictvím internetových stránek Ministerstva spravedlnosti www.justice.cz., ze kterých je možno získat opis (vytisknout je nebo uložit v elektronické podobě).

 NahoruVydání opisu

Další možnost spočívá v podání žádosti o vydání opisu z rejstříku, přičemž požádáno může být buď o tzv. úředně ověřený opis, nebo o výpis neověřený (tedy pouze informativní). Lze žádat nejen o opis v listinné podobě, ale i o ověřený opis elektronický.

 NahoruOchrana dobré víry

Uvedená zásada se v praxi nejčastěji promítá do ochrany dobré víry v to, že konkrétní osoba jedná jménem určitého subjektu. Pokud tedy někdo jedná v dobré víře v zápis v rejstříku, podle kterého jménem SVJ X jedná pan Y, není pro závaznost takového jednání pana Y pro SVJ X podstatné, zda pan Y skutečně ke dni jednání ještě ve výboru SVJ byl, či zda jeho funkce již před jednáním zanikla (např. odvoláním z funkce, vzdáním se této funkce či uplynutím funkčního období). Takové jednání pana Y bude pro SVJ X závazné.

 NahoruProlomení principu ochrany

Výše popsaný princip může být podle konkrétních okolností chápán jako poměrně přísný, neboť zdánlivě znemožňuje SVJ bránit se proti případnému protiprávnímu jednání osob, které jsou zapsány v rejstříku jako členové výboru či jako jeho statutární orgán. Je však třeba zdůraznit, že uvedený princip neznamená, že by alespoň některým následkům takového jednání nemohlo SVJ zabránit. Jak bylo již uvedeno, princip ochrany jednání vycházejícího ze skutečností zapsaných do rejstříku je principem, při kterém je chráněna dobrá víra jednající osoby. Pokud tato osoba ví, že údaje zapsané do rejstříku neodpovídají skutečnosti, v dobré víře není a nemůže se jich dovolávat. SVJ, které se obává pokračujícího jednání dřívějšího člena výboru jeho jménem, tak může závaznosti jeho jednání zabránit tím, že své partnery či např. banku, ve které má vedeny účty, o změně v obsazení statutárního orgánu samo informuje. Je vhodné, aby se tak stalo prokazatelným způsobem.

1.1. Skutečnosti zapisované do rejstříku a druhy zápisů; sbírka listin

RejZak přesně vymezuje, jaké konkrétní skutečnosti vztahující se k SVJ se zapisují do rejstříku.

Z těchto ustanovení plyne, že se u jednotlivých SVJ zapisují především následující skutečnosti:

1. jméno a sídlo SVJ,
2. právní forma; společenství vlastníků jednotek,
3. den vzniku a zániku SVJ,
4. identifikační číslo, které SVJ přidělil rejstříkový soud;
5. název statutárního orgánu (tj. výbor či předseda společenství vlastníků),
6. počet členů statutárního orgánu,
7. jméno a sídlo nebo adresa místa pobytu, popřípadě také bydliště, liší-li se od adresy místa pobytu, osoby, která je členem statutárního orgánu, s uvedením způsobu, jak za SVJ jedná, a den vzniku a zániku její funkce; je-li členem statutárního orgánu právnická osoba, také jméno a adresa místa pobytu, popřípadě také bydliště, liší-li se od adresy místa pobytu, osoby, která ji při výkonu funkce zastupuje,
8. další skutečnost, o které to stanoví RejZak nebo jiný zákon, nebo jiná důležitá skutečnost, o jejíž zápis požádá zapsaná osoba, má-li na takovém zápisu právní zájem.

 NahoruSbírka listin

Sbírka listin je součástí rejstříku. Je vedena rejstříkovým soudem a jejím obsahem je soubor zákonem vymezených dokumentů týkajících se konkrétního SVJ. Tyto dokumenty obvykle rejstříkovému soudu dokládá samo SVJ, kterého se dokumenty týkají, a to často současně s jednotlivými návrhy na zápis změn.

Po vzniku SVJ je statutární orgán SVJ povinen dbát na to, aby byly do sbírky listin založeny veškeré dokumenty, které v ní dle RejZak založeny být mají.

 NahoruDokumenty zakládané do sbírky listin

Rejstříkové soudy do sbírky listin zakládají především dokumenty prokazující založení SVJ, stanovy SVJ a jejich úplné znění a nově též úplné znění prohlášení vlastníka. Do sbírky listin se dále zakládají dokumenty vztahující se k volbě konkrétních osob do statutárního orgánu SVJ, tedy zejména usnesení shromáždění o jejich volbě apod.