Sankční prodej jednotky a výklad soudu

3.9.26

Sankční prodej jednotky a výklad soudu

Mgr. Adriana Kvítková

Jak je obecně známo, ust. § 1184 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku upravuje sankci vůči vlastníkům bytových jednotek, kteří svým jednáním závažně narušují obvyklé užívání ostatních jednotek v domě. Jedná se přitom o sankci nejvyšší – nucený prodej jednotky.

Toto ustanovení prošlo s účinností od 1. 7. 2020 významnou změnou (novelizace občanského zákoníku provedená zákonem č. 163/2020 Sb.), jež zjednodušila a specifikovala proces nuceného prodeje jednotky v bytovém domě, jelikož nebylo s ohledem na složitost v praxi (téměř) vůbec využíváno.

Podle aktuální úpravy návrh na prodej jednotky podává osoba odpovědná za správu domu (tj. SVJ), přičemž před podáním návrhu musí být vlastníkovi jednotky udělena písemná výstraha. Výstraha musí obsahovat (i) důvod udělení výstrahy, tj. popis povinností, které vlastník porušuje, (ii) výzvu, aby se vlastník porušování povinností zdržel, popřípadě aby odstranil jejich následky, a (iii) ve výstraze musí být poskytnuta přiměřená lhůta k nápravě, minimálně ovšem třicetidenní.

Pokud vlastník v porušování povinností i nadále pokračuje, a byl udělen souhlas většinou všech vlastníků jednotek (k hlasu vlastníka, o němž se hlasuje, se při určení většiny nepřihlíží), může osoba odpovědná za správu domu (SVJ) podat k soudu návrh na nařízení prodeje jednotky. K souhlasu vlastníků připojuji drobné vysvětlení – v ust. § 1184 OZ zákonodárci z důvodu zabránění možného zneužití určili kvorum podle hlav, nikoli podle počtu hlasů (velikostí spoluvlastnických podílů).

Podmínkou pro uplatnění této sankce je, aby předmětné porušení povinností vlastníkem výrazně narušovalo práva ostatních vlastníků jednotek. Typické případy zahrnují porušování povinností v bytovém spoluvlastnictví nebo sousedských práv v takové míře, která má vážné důsledky.

Soud posuzuje, zda jsou všechny výše uvedené podmínky splněny během soudního řízení, včetně souhlasu většiny vlastníků jednotek. Pokud soud rozhodne ve prospěch SVJ a nařídí prodej jednotky, postupuje se podle pravidel pro prodej nemovitostí. V případě nedostatečného prokázání porušení povinností nebo absence souhlasu většiny vlastníků může být žaloba opětovně podána, pokud dojde ke změně okolností.

Aktuální zákonná úprava tedy vychází z potřeby efektivního a spravedlivého řešení sporů v rámci…