Shromáždění, rozhodování mimo shromáždění a náhradní shromáždění po 1. 7. 2020

3.4.2.1

Shromáždění, rozhodování mimo shromáždění a náhradní shromáždění po 1. 7. 2020

JUDr. Jiří Čáp

Ustanovení o shromáždění vlastníků jednotek je v rámci právní úpravy bytového spoluvlastnictví v NOZ zařazeno v rámci souboru ustanovení o správě domu a pozemku. Jde o shromáždění vlastníků, které rozhoduje všechny důležité záležitosti týkající se správy domu a pozemku svěřené zákonem do jeho působnosti. Shromáždění je shromážděním všech vlastníků jednotek, nejde tedy o volený orgán.

Ustanovení o shromáždění se použijí jak při správě domu se vznikem SVJ (kdy je shromáždění nejvyšším orgánem SVJ jako právnické osoby), tak ‒ podle výslovného ustanovení § 1191 ‒ přiměřeně při správě domu a pozemku bez vzniku SVJ (tedy při správě podle § 1191 až § 1193, kdy osobou odpovědnou za správu domu a pozemku je správce – jde o správce podle § 1190, který také svolává shromáždění).

V případě, kdy vzniklo SVJ, je shromáždění shromážděním všech vlastníků, shodně jako v případě kdy SVJ nevzniklo – a v daném případě současně všech členů SVJ, pod označením "shromáždění", ať jde o shromáždění jako nejvyšší orgán SVJ, anebo o shromáždění při správě bez vzniku SVJ.

Přiměřené použití ustanovení o shromáždění při správě domu a pozemku (novela zavedla také legislativní zkratku "správa domu" v § 1190) v případě správy bez vzniku SVJ odpovídá tomu, že již z povahy věci se nepoužijí ta z ustanovení o působnosti shromáždění, která se z povahy věci vztahují pouze k existenci SVJ a k jeho orgánům (zejména např. změna stanov, volba a odvolávání členů volených orgánů a rozhodování o členství SVJ v právnické osobě působící v oblasti bydlení).

Shodně platí pro shromáždění, ať v případě existence SVJ jako nejvyššího orgánu, anebo v případě správy bez vzniku SVJ, že v případě změny prohlášení podle § 1169 ve znění po novele OZ 2020 se postupuje podle § 1169. Proto také došlo k vypuštění ustanovení o působnosti shromáždění dosud uvedené v § 1208 pod dosavadními body písm. f) body 2 až 6 (po přečíslování podle novely vypuštěno jako písm. e body 2 až 6) proto, že jde v těchto záležitostech o změnu údajů v prohlášení, které podléhají zvláštnímu režimu schvalování změn prohlášení podle § 1169 (ve výrazně novelizovaném znění). V těchto souvislostech došlo k vypuštění působnosti shromáždění také ke schvalování změny prohlášení (dosud pod písm. b) v § 1208 NOZ.

Působnost shromáždění je souhrnně stanovena v § 1208.

V návaznosti na předchozí text o změnách v § 1208 podle novely OZ 2020, a tedy o změnách v zákonné úpravě působnosti shromáždění, lze stručně shrnout věcné změny ve vymezení působnosti shromáždění po novele OZ 2020, s účinností od 1. 7. 2020, takto:

• - vypouští se působnost shromáždění pod písm. b) – schvalování změny prohlášení a rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám;
• - doplňuje se v ustanovení pod dosavadním písm. d) – nově písm. c) – o schvalování účetní závěrky a dalších hospodářských záležitostí – a působnost ke schvalování rozpočtu (dosud byla tato působnost uvedena pouze v § 15 nařízení vlády č. 366/2013 Sb.);
• - vypouští se v ustanovení pod dosavadním písm. e) – nově písm. d) z výlučné působnosti shromáždění schvalování výše záloh na úhradu cen služeb. O této záležitosti tedy může po 1. 7. 2020 rozhodovat statutární orgán. Pokud však dosavadní stanovy konkrétního SVJ výslovně uvádějí tuto záležitost jako výlučnou působnost shromáždění, není to v rozporu se zákonem, protože i po této novele je možné, aby stanovy určily, že jde o působnost shromáždění. Pokud však v takovém případě by měl v konkrétním SVJ rozhodovat v této záležitosti statutární orgán, pak je potřebné nejdříve vypustit takové ustanovení o působnosti shromáždění ze stanov SVJ (shromáždění však může i po 1. 7. 2020, pokud nebude tato záležitost podle stanov konkrétního SVJ v jeho působnosti, vyhradit si (atrahovat) takové rozhodování – buď ad hoc, nebo trvale;
• - vypouští se z působnosti shromáždění záležitosti uvedené pod dosavadním písm. f) – po přečíslování pod písm. e) – rozhodování v záležitostech pod body 2 až 6 z důvodů shora již uvedených, tedy proto, že v těchto záležitostech se rozhoduje ve zvláštním režimu podle § 1169 NOZ v novelizovaném znění;
• - zpřesňuje se působnost shromáždění pod dosavadním písm. f) – po přečíslování pod písm. e), dosavadní bod 7 – po přečíslování pod bodem 2 tak, že shromáždění rozhoduje i o údržbě společných částí, anebo stavební úpravě společné části, která nevyžaduje změnu prohlášení;
• - zpřesňuje se a tím také zjednodušuje (v souladu s potřebami v praxi) působnost shromáždění pod dosavadním písm. h) – nově pod písm. g), pokud jde o určení nebo změnu osoby, která má zajišťovat některé činnosti správy a pozemku. (Nejde o správce jako osobu odpovědnou za správu domu a pozemku při správě bez vzniku SVJ, tedy o "zákonného" správce podle § 1190 NOZ, nýbrž o osobu, která na základě příslušné smlouvy – většinou jde o tzv. realitní kanceláře –, tedy o podnikatele zabývající se správou nemovitostí);
• - doplňuje se, resp. spíše zpřesňuje působnost shromáždění pod dosavadním písm. i) – po přečíslování pod písm. h) o rozhodování dalších záležitostí určených stanovami, také o záležitosti určené zákonem (jde spíše o legislativní zpřesnění); nadále zůstává zachována možnost, aby si shromáždění vyhradilo k rozhodování i jiné záležitosti.

V souvislostech s tím, že po 1. 7. 2020 již nemohou stanovy SVJ určit poměr výše příspěvků, je nezbytné dodat:

• - V případě, že by mělo být v SVJ po 1. 7. 2020 (po novele OZ 2020) rozhodováno o změně dosavadního určení poměru výše příspěvků na správu domu a pozemku, placených jednotlivými vlastníky jednotek – pak i v případě, že byl dosud tento poměr určen ve stanovách, nelze jej usnesením shromáždění o změně stanov měnit. Jakákoli změna dosavadního určení poměru výše příspěvků na…