3.4.2.8
Shromáždění vlastníků jednotek a pravidla pro jeho svolání, jednání a usnášení
Mgr. Adriana Kvítková, Mgr. Martina Vítková, JUDr. Pavla Schödelbauerová
Shromáždění vlastníků jednotek je nejvyšším orgánem společenství vlastníků, který rozhoduje o všech zásadních záležitostech společenství. Stejně jako pro jiné orgány právnických osob platí i pro shromáždění vlastníků jednotek pravidla vztahující se k jeho svolání, jednání a usnášení. Tato pravidla jsou navíc od 1. 1. 2014, kdy nabyl účinnosti zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění (dále jen "občanský zákoník"), povinnou součástí stanov společenství vlastníků.
Konkrétní pravidla týkající se postupu na shromáždění jsou upravena zejména v ustanoveních občanského zákoníku o bytovém spoluvlastnictví (ust. § 1206 – 1214 NOZ) a dále o spolku (ust. § 248 – 254 NOZ), která se přiměřeně použijí na společenství vlastníků. Další podrobnosti pak mohou určovat stanovy příslušného společenství vlastníků.
V následujících odstavcích se podrobněji zaměříme na celý proces od svolání zasedání shromáždění vlastníků jednotek, až po vyhotovení zápisu z tohoto zasedání a pokusíme se čtenáře provést pravidly správné praxe, která vyplývají ze zákona a z našich zkušeností.
NahoruSvolání zasedání
Shromáždění tvoří všichni vlastníci jednotek a každý z vlastníků má právo se zasedání shromáždění účastnit. Je tedy třeba, aby zasedání bylo v prvé řadě řádně svoláno, tedy aby všichni měli možnost se o jeho konání dozvědět.
Zasedání shromáždění svolává zpravidla statutární orgán společenství vlastníků (výbor). Činí tak buď na základě vlastního uvážení - je-li třeba přijmout rozhodnutí o záležitosti svěřené do působnosti shromáždění zákonem či stanovami, nebo na základě podnětu vlastníků jednotek, kteří mají více než jednu čtvrtinu všech hlasů (nejméně však dvou z nich). Přitom je třeba, aby se shromáždění konalo nejméně jednou do roka.
Zasedání jsou oprávněni svolat také kvalifikovaní vlastníci jednotek (tedy vlastníci, kteří mají více než jednu čtvrtinu všech hlasů), pokud výbor nesvolal shromáždění na základě jejich podnětu. Stanovy mohou případně svěřit pravomoc svolat shromáždění i kontrolnímu orgánu, byl-li zřízen.
Pokud jde o způsob svolání shromáždění, zákon hovoří o tom, že shromáždění musí být svoláno vhodným způsobem. Obvykle se tak děje písemnou pozvánkou, z níž musí být zřejmé přinejmenším
Místo a čas zasedání je třeba určit tak, aby co nejméně omezovaly možnost členů se ho účastnit. Nevhodně zvoleným místem, datem a hodinou konání zasedání, popř. jejich kombinací, by totiž mohlo být znemožněno většině členů se zasedání fakticky účastnit.
Zasedání je dále třeba svolat ve lhůtě určené stanovami, tj. informovat o jeho konání členy společenství vlastníků určitý počet dnů předem. Pokud by tato lhůta nebyla stanovena, platí, že musí být svoláno nejméně třicet dnů přede dnem jeho konání.
Pozvánka se zpravidla zasílá na adresy bydliště jednotlivých vlastníků (či jinou doručovací adresu), případně dochází k vhození pozvánky do poštovní schránky či jejímu vyvěšení na domovní desce. Občanský zákoník formu rozesílání pozvánek nepředepisuje, lze tedy patrně využít i prostředků elektronické komunikace (emailu, datových schránek, atp.). Vždy však doporučujeme formu rozesílání ve stanovách upravit a předcházet tak případným nedorozuměním.
K pozvánce by také měly být připojeny podklady týkající se pořadu zasedání (tj. programu). Není-li to možné nebo účelné, je svolavatel alespoň povinen umožnit každému vlastníkovi jednotky se s těmito podklady včas seznámit. Na pozvánce by tak měla být uvedena také informace o tom, kde a jakým způsobem tak mohou vlastníci učinit.
NahoruPrůběh zasedání – jednání a usnášení
Zasedání zahajuje obvykle statutární orgán. Ten nejprve ověří, zda je členská schůze schopna se usnášet, tedy zjistí počet přítomných vlastníků a výši jejich hlasů, přičemž je třeba vycházet z toho, že každý z vlastníků má počet hlasů odpovídající velikosti jeho podílu na společných částech (je-li však vlastníkem jednotky společenství vlastníků, k jeho hlasu se nepřihlíží).
Shromáždění je způsobilé se usnášet za přítomnosti vlastníků jednotek, kteří mají většinu hlasů. K přijetí rozhodnutí se pak vyžaduje souhlasu většiny hlasů přítomných vlastníků jednotek, nebo souhlasu takového počtu hlasů, který je vyžadován stanovami. V současné době podle občanského zákoníku postačí k přijetí rozhodnutí hlasy prosté - nadpoloviční většiny přítomných vlastníků jednotek. Záležitosti, které by měly podléhat schválení kvalifikované většiny vlastníků, je tedy třeba výslovně upravit ve stanovách.
Po ověření usnášeníschopnosti shromáždění lze přistoupit k volbě předsedy zasedání a případně i dalších činovníků, vyžadují-li jejich volbu stanovy (zapisovatelů, ověřovatelů či skrutátorů).
Dále by zasedání mělo být vedeno předsedou tak, jak byl ohlášen jeho pořad, tedy dle programu uvedeného v pozvánce. Záležitost, která nebyla zařazena na pořad zasedání při jeho ohlášení, lze rozhodnout jen za účasti a se souhlasem všech členů (vlastníků) oprávněných o ní hlasovat.
Hlasování se děje obvykle zvednutím ruky. O každém rozhodnutí je vhodné hlasovat postupně, z hlediska toho, zda se hlasuje pro, proti či zda se přítomné osoby zdržují hlasování. V této souvislosti pak doporučujeme vyvarovat se postupu, při kterém se pouze sečtou hlasy členů, kteří jsou proti a kteří se hlasování zdržují, a ohledně ostatních členů se má za to, že se vyslovili pro přijetí rozhodnutí. Takový postup…
