3.5.2
Shromáždění, výbor a kontrolní komise ve stanovách SVJ po 1. lednu 2014
JUDr. Jiří Čáp
Nový občanský zákoník č. 89/2012 Sb. (dále jen "NOZ") stanoví v § 3041 tříletou lhůtu pro přizpůsobení stanov SVJ ustanovením NOZ, a v případě názvu odporujícího ustanovením NOZ stanoví § 3042 NOZ dvouletou lhůtu a zákonodárce nenutí SVJ, aby upravila své stanovy hned po 1. 1. 2014. Současně se však v uvedeném ustanovení NOZ stanoví, že ta ustanovení stanov SVJ, která jsou v rozporu s donucujícími (závaznými) ustanoveními NOZ, pozbývají závaznost (přestanou být použitelná) již dnem 1. ledna 2014.
Velká část SVJ použila jako inspiraci při tvorbě svých vlastních stanov dosavadní vzorové stanovy SVJ, tvořící přílohu nařízení vlády č. 371/2004 Sb., ve znění nařízení vlády č. 151/2006 Sb. (dále jen "VS SVJ"). Tyto VS SVJ sice budou dnem 1. 1. 2014 zrušeny spolu se zrušením dosavadního zákona o vlastnictví bytů (zákon č. 72/1994 Sb., dále jen "ZOVB"), avšak to neznamená, že v SVJ, které použilo pro své stanovy ustanovení VS SVJ, přestanou platit stanovy jako celek. Pouze ta ustanovení stanov každého SVJ, která budou v rozporu s donucujícími (závaznými) ustanoveními NOZ, nebude možné použít od 1. 1. 2014, jak stanoví § 3041 odst. 2 NOZ (a použije se v takovém případě přímo ustanovení NOZ).
Proto v tomto příspěvku poukážeme na příkladu VS SVJ, která ustanovení stanov pojednávající o orgánech SVJ (z hlediska ustanovení stávajících VS SVJ) pozbudou na základě § 3041 odst. 2 NOZ závaznosti (nebude možné je od 1. 1. 2014 použít).
V rámci toho pouze příkladmo také naznačíme, která ustanovení týkající se orgánů SVJ, byť nejsou v přímém rozporu s ustanoveními NOZ (a budou tedy použitelná po 1. 1. 2014), bude potřebné, anebo vhodné upravit a doplnit v rámci celkového přizpůsobení stanov SVJ nové úpravě orgánů SVJ v NOZ (pro které je sice stanovena lhůta 3 let ode dne nabytí účinnosti NOZ, avšak bude účelné přizpůsobit stanovy jako celek ustanovením NOZ podstatně dříve).
Tato kapitola však není a nemůže být návodem na celkové přizpůsobení stanov SVJ ustanovením NOZ, neboť se nezabývá otázkami celkového přizpůsobení stanov SVJ nové úpravě bytového spoluvlastnictví a nové úpravě SVJ. V tomto směru jde o záležitosti podstatně širšího rozsahu a každé SVJ musí nezbytně spolupracovat při celkovém přizpůsobení svých stanov ustanovením NOZ s odborníky, resp. s institucemi, v nichž se SVJ sdružují.
Navíc, úpravy dosavadních stanov SVJ může ovlivnit také prováděcí nařízení vlády, které podle § 1222 NOZ bude vydáno k provedení některých záležitostí právní úpravy bytového spoluvlastnictví a mj. má upravit také podrobnosti týkající se správy domu a pozemku; návrh je v současné době předložen k projednání ve vládní legislativě a nařízení vlády má nabýt účinnosti současně s NOZ, tedy k 1. 1. 2014.
Soustava orgánů SVJ je v podstatě převzata z dosavadní úpravy v ZOVB, přesto dochází ke změnám, které se projeví také ve stanovách SVJ, ať jde o shromáždění nebo výbor, popřípadě také o kontrolní orgán, pokud jej SVJ podle svých stanov zřizuje.
U každého orgánu musí stanovy SVJ ve smyslu § 1200 odst. 2 NOZ určit název orgánu, jeho působnost, počet jeho členů, funkční období, způsob svolávání, jednání a usnášení. (Přitom je možné některé z těchto náležitostí upravit ve stanovách ve společných ustanoveních o volených orgánech SVJ, např. funkční období, způsob svolávání, jednání a usnášení, rezignace apod.).
NahoruUSTANOVENÍ VS SVJ, KTERÁ NELZE POUŽÍT OD 1. 1. 2014 A NĚKTERÉ DALŠÍ POZNÁMKY
NahoruK čl. VI VS SVJ – společná ustanovení o orgánech SVJ
Povinnými orgány SVJ jsou i nadále podle § 1205 NOZ shromáždění a výbor SVJ. Nelze však již použít čl. VI odst. 1 písm. b) a uvádět ve stanovách, že orgánem SVJ je výbor nebo pověřený vlastník, pokud není volen výbor.
Ve stanovách se buď uvede, že se volí výbor, anebo se uvede, že se volí "předseda společenství vlastníků" (což je nové označení individuálního – jednočlenného- statutárního orgánu SVJ, dosud označovaného jako "pověřený vlastník")
Každé SVJ se tedy musí rozhodnout, zda ve svých stanovách uvede, že bude volen výbor, anebo bude volen předseda společenství vlastníků.
Ve vztahu ke kontrolnímu orgánu SVJ je v čl. VI nepoužitelný odst. 1 písm. c) určující, že se volí kontrolní komise nebo revizor, "rozhodne-li o tom shromáždění".
Nově podle § 1205 NOZ platí, že stanovy mohou zřídit další orgány (což je rovněž kontrolní orgán, jehož zřizování v SVJ i nadále není povinné). Pokud má být v SVJ volena kontrolní komise (nebo revizor, kontrolor, apod.) musí být výslovně tento orgán uveden ve stanovách v ustanovení o soustavě orgánů.
V takovém případě pak musí být tento kontrolní orgán uvedený ve stanovách SVJ, vždy volen (nadále nemůže být již ve stanovách uvedeno podle čl. VI odst. 1 písm. c) VS SVJ, že se volí kontrolní komise nebo revizor "rozhodne-li o tom shromáždění". Kontrolní orgán se buď ve stanovách uvede, pak se musí také volit, anebo se neuvede, a pak jej nelze volit.
V čl. VI odst. 2 se stanoví, že "...Členem voleného orgánu společenství nebo jeho voleným orgánem může být pouze fyzická osoba, která je členem nebo společným členem tohoto společenství nebo je zmocněným zástupcem právnické osoby - člena společenství, je ke dni volby starší 18 let a má způsobilost k právním úkonům".
Toto ustanovení je částečně nepoužitelné ve vztahu k situaci, kdy je členem SVJ právnická osoba, která má být volena orgánem SVJ nebo členem voleného orgánu SVJ.
Nově podle § 154 NOZ, je-li členem voleného orgánu právnické osoby (nebo jejím voleným orgánem jednočlenným) jiná právnická osoba, zmocní fyzickou osobu, aby ji v orgánu zastupovala, jinak právnickou osobu zastupuje při výkonu funkce člena voleného orgánu člen jejího statutárního orgánu. Pro tuto fyzickou osobu (která by zastupovala člena orgánu-právnickou osobu při výkonu funkce) platí rovněž podmínky svéprávnosti a bezúhonnosti podle § 1205 NOZ. Nově tedy, oproti ustanovení VS SVJ, platí, že v případě právnické osoby se za člena voleného orgánu (či voleným orgánem jednočlenným) nevolí zástupce právnické osoby, nýbrž se volí přímo tato právnická osoba (která pak pověří fyzickou osobu, aby ji ve výkonu funkce zastupovala, nebo tuto funkci vykonává člen jejího statutárního orgánu).
Také v čl. VI odst. 2 je věta druhá o způsobilosti být členem voleného orgánu SVJ částečně nepoužitelná, pokud se vyžaduje, aby osoba volená za člena orgánu SVJ byla starší 18ti let. Podle § 1205 NOZ se vyžaduje, aby se jednalo o osobu svéprávnou (přičemž podle § 30 NOZ se sice plné svéprávnosti nabývá zletilostí, avšak svéprávnosti se nabývá také před dosažením zletilosti přiznáním svéprávnosti nebo uzavřením manželství). Právo být volena má tedy také osoba před dosažením zletilosti, pokud nabyla svéprávnosti podle § 30 NOZ.
NahoruZpůsobilosti být členem voleného orgánu SVJ podle NOZ
Zásadní novinkou je, že členem voleného orgánu SVJ může být nejen osoba, která je členem SVJ, ale rovněž jiná osoba. Proto již není nutné uvádět ve stanovách (avšak ve stanovách může zůstat uvedeno), že členem voleného orgánu SVJ může být jen osoba, která je členem SVJ. Z § 1205 odst. 2 NOZ totiž plyne, že způsobilý být členem voleného orgánu (nebo zástupcem právnické osoby jako člena voleného orgánu) je ten, kdo je plně svéprávný a bezúhonný ve smyslu zákona o živnostenském podnikání, aniž by to musel být člen SVJ.
Pro stanovy SVJ to znamená, že každé SVJ zváží, zda chce ve svých stanovách ponechat omezení, že lze volit jen člena SVJ, anebo takové omezení vypustí ze svých stanov, a pak je možné volit i jinou osobu, která není členem SVJ, je však pro zvolení způsobilá podle NOZ. Oboje řešení je v souladu s NOZ.
Pokud ve svých stanovách SVJ nic neuvede, bude přímo ze zákona plynout, že lze zvolit členem voleného orgánu SVJ kteroukoliv způsobilou osobu, ať je členem SVJ, či nikoliv. Taková možnost bude vyplývat z ustanovení § 1205 odst. 2 NOZ, které představuje základ pro stanovení způsobilosti osoby být členem voleného orgánu SVJ.
Nové také je, že pro způsobilost být členem voleného orgánu SVJ se použijí rovněž další požadavky podle obecných ustanovení NOZ o orgánech právnické osoby (zejména § 152 odst. 2, § 153 až § 155, § 159 a § 160 NOZ). Tyto požadavky platí přímo ze zákona, i když nebudou výslovně uvedeny ve stanovách SVJ. Požadavky na způsobilost být členem voleného orgánu platí nejen pro fyzickou osobu, která je volena členem orgánu, nýbrž také pro fyzickou osobu, která zastupuje člena SVJ-právnickou osobu, zvolenou za člena voleného orgánu SVJ.
V čl. VI odst. 4 se stanoví, že závazek k výkonu volené funkce v orgánu společenství je závazkem osobní povahy a "člen voleného orgánu společenství se nemůže nechat zastoupit při výkonu své funkce". Tato druhá část ustanovení je nepoužitelná. Princip osobního výkonu funkce člena voleného orgánu je sice zachován, přitom však zcela nové i pro SVJ je, že podle § 159 odst. 2 NOZ je oprávněn člen voleného orgánu zmocnit pro jednotlivý případ jiného člena téhož orgánu, aby za něho při jeho neúčasti hlasoval. Jde o výrazné prolomení dosavadního obecného principu osobního výkonu funkce, byť jen pro jednotlivou schůzi voleného orgánu.
V čl. VI. odst. 5, pokud stanovy SVJ nezakáží zvolení jiné osoby než člena SVJ do volených orgánů SVJ, bylo by nepoužitelné ustanovení poslední věty o tom, že členství ve voleném orgánu končí také zánikem členství v SVJ.
V čl. VI odst. 8, pokud jde o lhůtu pro zánik funkce při rezignaci (odstoupení z funkce člena voleného orgánu SVJ), nově stanoví § 160 NOZ, že zaniká funkce uplynutím dvou měsíců od dojití prohlášení právnické osobě (v daném případě SVJ). Nelze proto použít 30denní lhůtu uvedenou pro člena voleného orgánu v druhé větě čl. VI odst. 8. Dále, ve třetí větě půjde nikoliv o pověřeného vlastníka, nýbrž o předsedu společenství vlastníků.
Ustanovení čl. VI odst. 11 je nepoužitelné. Tato úprava nebyla do NOZ převzata. Použijí se obecná ustanovení § 165 NOZ (v ustanoveních o orgánech právnických osob).
Přitom SVJ může v případě volených orgánů přímo ze zákona zcela nově použít také ustanovení o kooptaci podle § 246 odst. 2 NOZ (o spolku); ustanovení o možnosti kooptace bude vhodné zařadit do stanov SVJ. Jinak platí také pro SVJ obecné ustanovení § 165 NOZ o postupu soudu (včetně případného jmenování opatrovníka SVJ), pokud nemá statutární orgán dostatečný počet členů k rozhodování.
NahoruK čl. VII VS SVJ - shromáždění
Nově se v NOZ zařazuje souhrnné ustanovení o výlučné působnosti shromáždění (§ 1208 NOZ), což dosud v ZOVB chybělo a v podstatě ustanovení VS SVJ v tomto směru doplňovala ZOVB.
Dosavadní ustanovení čl. VII VS SVJ o shromáždění je nezbytné ve stanovách SVJ celkově porovnat a upravit tak, aby byla v souladu s ustanoveními NOZ; ustanovení stanov v jednotlivých SVJ o shromáždění je tedy potřebné důsledně projít, porovnat s ustanoveními NOZ (což platí především pro působnost shromáždění podle § 1208 NOZ) a upravit tak, aby jednak nebyly stanovy v rozporu s ustanoveními NOZ, jednak aby byly stanovy jednotlivých SVJ doplněny v návaznosti na vymezení výlučné působnosti shromáždění v § 1208 NOZ).
NahoruCo z čl. VII VS SVJ o shromáždění nelze po 1. 1. 2014 zejména použít
V odst. 2 poslední část věty nelze použít ustanovení o volbě kontrolní komise nebo revizora "rozhodne-li (shromáždění) o jejich zřízení". Nově platí, že buď stanovy výslovně určí, že se volí tento kontrolní orgán, a pak musí být v SVJ volen, anebo stanovy nic takového neurčí, a pak nemůže být kontrolní orgán volen.
Ustanovení odst. 5 je v rozporu s § 1207 odst. 1 NOZ. Povinnost svolat shromáždění nově vznikne, jestliže o to požádají vlastníci jednotek mající více než ¼ hlasů (nikoliv alespoň ¼ hlasů jako tomu bylo podle ZOVB a VS SVJ), nejméně však dva z nich. Lhůty ke svolání (30 dní) lze ve stanovách ponechat či je jinak upravit.
Obdobně to platí o odstavci 6.
V odst. 9 jde nově namísto pověřeného vlastníka o označení "předseda společenství vlastníků".
V záležitosti upravované v odst. 11 je ve stanovách SVJ potřebné doplnit podle § 1206 odst. 1 NOZ ustanovení, podle něhož v případě, kdy je vlastníkem jednotky SVJ, k jeho hlasu se nepřihlíží (tedy nemá právo hlasovat).
NahoruOdst. 12 je nepoužitelný a musí být upraven v souladu § 1209 NOZ.
Další ustanovení stanov jednotlivých SVJ o působnosti shromáždění je potřebné porovnat s ustanoveními § 1208 NOZ a přizpůsobit je nové úpravě.
Poznámky k dalším ustanovením VS SVJ o shromáždění, která sice nejsou v rozporu s ustanoveními NOZ a nepřestanou být platná po 1. 1. 2014, avšak je buď potřebné nebo pouze možné je přizpůsobit nové úpravě v NOZ a doplnit (tato ustanovení stanov lze upravit kdykoliv, nejdříve však s účinností od 1. 1. 2014).
Podle NOZ dochází k zásadním změnám oproti ZOVB při stanovení požadavků na počet hlasů pro přijetí usnesení shromáždění, a to v několika rovinách:
A. Upouští se od (dosud v ZOVB výslovně stanovených) diferencovaných požadavků na vyšší (kvalifikovaný) počet hlasů pro přijetí usnesení v některých záležitostech (např. volba členů statutárního orgánu, změna prohlášení, změna stanov, způsob rozúčtování cen služeb, opravy, úpravy, modernizace či rekonstrukce apod. společných částí domu) a stanoví se jednotný požadavek na počet hlasů pro přijetí usnesení, tak, že se vyžaduje (nadpoloviční) většina hlasů přítomných vlastníků jednotek, až na případy, kdy zákon nebo stanovy vyžadují vyšší počet hlasů (§ 1206 odst. 2 věta druhá NOZ), anebo, kdy zákon vyžaduje souhlas všech vlastníků jednotek.
Z toho plyne (ve vztahu k čl. VII odst. 13 VS SVJ), že oproti předchozí úpravě v ZOVB se již nevyžaduje pro schválení záležitostí uvedených v tomto odstavci 13 tříčtvrtinová většina hlasů vlastníků jednotek přítomných na shromáždění. Nově postačí nadpoloviční většina hlasů vlastníků jednotek přítomných na shromáždění, nevyžadují-li stanovy vyšší počet hlasů, (anebo nevyžaduje-li se postup podle § 1169 odst. 2 NOZ v případě, že mají být dotčena práva a povinnosti některých nebo všech vlastníků jednotek).
Půjde-li o změny, které by se dotýkaly práv a povinností vlastníků jednotek, jak to má na mysli § 1169 odst. 2 NOZ, kdy se vyžaduje nejdříve písemná dohoda dotčených vlastníků a poté písemný souhlas alespoň nadpoloviční většiny hlasů všech vlastníků jednotek (nepožadují-li stanovy vyšší počet hlasů pro tento písemný souhlas), musí se postupovat podle tohoto zákonného ustanovení.
Dále (ve vztahu k čl. VII odst. 14 VS SVJ) plyne, že k záležitostem uvedeným ve druhé větě se již nepožaduje souhlas tříčtvrtinové většiny všech vlastníků jednotek. Pokud jde o požadavek v první větě odst. 14, bude se souhlas všech vlastníků jednotek požadovat pouze v případě, že půjde podle § 1169 odst. 2 o záležitost, kdy se změna dotkne práv a povinností všech vlastníků jednotek.
Stejně tak plyne (ve vztahu k čl. VII odst. 15 VS SVJ), že postačí ke zvolení členů orgánů SVJ nadpoloviční většina hlasů vlastníků přítomných na shromáždění a dále, že se již nepožaduje souhlas všech vlastníků v případech podle čl. VII. odst. 16 VS SVJ (které navazuje na § 9 odst. 12 ZOVB).
Pokud ve stanovách jednotlivých SVJ jsou uvedeny požadavky na vyšší počet hlasů v případech, kdy to vyžadoval ZOVB (§ 11 odst. 4 nebo § 11 odst. 5 věta druhá a § 9 odst. 12 ZOVB), avšak NOZ již tuto kvalifikovanou většinu nevyžaduje, zůstanou tato ustanovení stanov SVJ platná i po 1. 1. 2014, neboť nejsou v rozporu s NOZ. Je však možnost je upravit tak, že i pro tato usnesení postačí pouze nadpoloviční většina hlasů vlastníků přítomných na shromáždění způsobilém k jednání a usnášení (tj. je přítomno tolik vlastníků, že mají nadpoloviční většinu hlasů všech vlastníků jednotek v domě). Půjde-li však o změny, které se budou dotýkat práv a povinností, jak to má na mysli § 1169 odst. 2 NOZ, bude se postupovat podle tohoto ustanovení), a to z důvodu uvedeného níže pod písm. B.
B. Dovoluje se (zcela nově), aby stanovy určily (pro některé nebo pro všechny záležitosti v působnosti shromáždění) požadavek vyššího počtu hlasů pro přijetí usnesení - § 1206 odst. 2 věta druhá a § 1214 ve spojení s § 1200 odst. 2 písm. d).
Jde o zcela novou možnost podle NOZ, zatímco podle ZOVB nebylo možné se v této záležitosti…
