3.6.2
Společný zástupce spoluvlastníků jednotky nebo manželů majících jednotku ve společném jmění podle § 1185 odst. 2 NOZ
JUDr. Jiří Čáp
Zastupování vlastníka jednotky zmocněncem na základě plné moci (pokud to ve smyslu rozsudku Nejvyššího soudu ČR z května r. 2012, uvedeného v kap. 3.6.1., výslovně umožňují stanovy) je odlišnou záležitostí od problematiky společného zástupce spoluvlastníků jednotky nebo manželů majících jednotku ve společném jmění, upravené v § 1185 odst. 2 NOZ, což platí rovněž o oprávnění společného zástupce zastupovat spoluvlastníky jednotky nebo manžele mající jednotku ve společném jmění na jednání a rozhodování shromáždění. Nelze tedy vzájemně tyto záležitosti zaměňovat či směšovat.
NahoruPrávní pojetí společného zástupce podle § 1185 odst. 2 NOZ
Pojetí "společný zástupce" (jeho postavení, práva a povinnosti) není v § 1185 odst. 2, ani v jiném ustanovení NOZ blíže vymezen, kromě rámcového vymezení v tom smyslu, že jde o osobu, která vykonává práva spoluvlastníků jednotky nebo manželů majících jednotku ve společném jmění.
Společného zástupce spoluvlastníci jednotky či manželé mající jednotku ve společném jmění nevolí (jako tomu je u správce společné věci podle ustanovení o podílovém spoluvlastnictví). Společný zástupce je ustanoven tím, že spoluvlastníci jednotky či manželé mající jednotku ve společném jmění udělí plnou moc společnému zástupci podle § 1185 (zmocní společného zástupce) k vykonávání jejich práv vůči osobě odpovědné za správu domu a pozemku, tj. vůči SVJ nebo vůči správci v případě, kdy SVJ nevzniklo. Společný zástupce tedy je ustanoven na základě zmocnění (udělením plné moci).
Obecně lze činit závěry, že legislativní vymezení "společného zástupce" pro případy spoluvlastnictví jednotky nebo jednotky ve společném jmění manželů podle § 1185 odst. 2 NOZ je značně kusé, a vede proto k různým stanoviskům odborné veřejnosti a k různým diskusím v prostředí SVJ, pokud jde o právní povahu a postavení tohoto společného zástupce, zvláště ve vztahu k ustanovením o "správci společné věci" podle ustanovení NOZ o spoluvlastnictví a navazujícím ustanovením o příkazu (o příkazci a příkazníkovi). Předmětem těchto různých stanovisek a názorů je také rozsah působnosti "společného zástupce" – např. v tom smyslu, zda jde spíše o správu společné věci, anebo jde spíše o povinné zastupování spoluvlastníků jednotky (manželů majících jednotku ve společném jmění) při vykonávání jejich práv vůči osobě odpovědné za správu domu a pozemku (tj. vůči SVJ nebo vůči správci v domě s jednotkami, v němž nevzniklo SVJ).
Na základě současné praxe a předmětu četných dotazů z prostředí SVJ je patrné, že dotazy ohledně společného zástupce podle § 1185 odst. 2 se převážně vztahují především k povinnosti zastupování spoluvlastníků jednotky nebo manželů majících jednotku ve společném jmění při rozhodování ve společných záležitostech, tedy při rozhodování záležitosti správy domu a pozemku na shromáždění, resp. při rozhodování vlastníků jednotek mimo zasedání shromáždění ("per rollam").
Přitom se v řadě případů vedou diskuse, jak postupovat v případě, že spoluvlastníci nezmocní společného zástupce podle § 1185 odst. 2. Tyto diskuse jsou zvláště četné a rozporuplné v případě jednotky ve společném jmění manželů. Je to z toho důvodu, že spoluvlastníci jednotky si byli vědomi i za účinnosti předchozí právní úpravy vlastnictví bytů v ZOVB, že na shromáždění vysílají zmocněnce, jemuž udělili plnou moc k účasti a hlasování na shromáždění. Naproti tomu manželé postupovali podle ustanovení o společném jmění manželů v tehdejším občanském zákoníku, z nichž mohlo být spolehlivě dovozováno, že oprávnění účastnit se a hlasovat na shromáždění má kterýkoliv z manželů, aniž by k tomu potřeboval zmocnění druhého manžela (nejednalo-li se o záležitost, která by nebyla běžnou záležitostí ve smyslu ustanovení o společném jmění manželů). V řadě případů proto odmítají manželé postup podle § 1185 odst. 2 NOZ a poukazují na ustanovení o manželském majetkovém právu. Někdy také (ti "poučenější") poukazují také na odchylnou právní úpravu v případě společnictví manželů v obchodní společnosti nebo společného členství manželů v družstvu podle právní úpravy v zákoně o obchodních korporacích, v němž se nevyskytuje podobné zvláštní ustanovení o povinnosti zmocnit druhého manžela, které by se odchylovalo od…
