3.6.5
Správa jednotky ve spoluvlastnictví
Ing. Božena Künzelová
V praxi se poměrně často vyskytují dotazy, jak spravovat jednotku, která je ve spoluvlastnictví více osob, zda je společenství vlastníků oprávněno spravovat tuto jednotku, zda může uzavírat nájemní smlouvu a vybírat nájemné za tuto jednotku, jak mohou spoluvlastníci za uvedenou jednotku na shromáždění hlasovat a jiné. Ve vztahu ke společenství vlastníků je třeba odlišovat správu jednotky ve spoluvlastnictví, tedy správu společné věci, od spoluvlastnictví jednotky pro účely bytového spoluvlastnictví.
NahoruSpráva jednotky ve spoluvlastnictví
Ve smyslu ustanovení § 9a odst. 1 písm. c) zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve znění pozdějších předpisů (dále jen "zákon o vlastnictví bytů"), bylo společenství vlastníků oprávněno činit právní úkony, především uzavírat smlouvy ve věcech předmětu své činnosti podle tohoto zákona, a to zejména také k nájmu v případech nájmu společných částí domu a dále k nájmu jednotek ve spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek.
Zákon o vlastnictví bytů byl zrušen nabytím účinnosti zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen "občanský zákoník"), tj. byl zrušen k 1. lednu 2014. Občanský zákoník nepřevzal ustanovení zákona o vlastnictví bytů týkající se oprávnění společenství vlastníků činit také právní úkony ve smyslu uzavírání smluv k nájmu jednotek ve spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek. Od nabytí účinnosti NOZ, tedy od 1. ledna 2014, jednotku ve spoluvlastnictví spravují sami spoluvlastníci, nikoli společenství vlastníků.
Jednotka je věc nemovitá a zahrnuje byt nebo nebytový prostor, případně i soubor bytů nebo nebytových prostorů, jako prostorově oddělenou část domu a podíl na společných částech nemovité věci vzájemně spojené a neoddělitelné.
Ve smyslu občanského zákoníku se spoluvlastníci vzhledem k věci jako celku považují za jedinou osobu a nakládají s věcí jako jediná osoba, přičemž spoluvlastníci jsou osoby, jimž náleží vlastnické právo k věci společně.
K účasti na správě společné věci je oprávněn každý ze spoluvlastníků, přičemž při rozhodování o společné věci se hlasy spoluvlastníků počítají podle velikosti jejich podílů. O běžné správě společné věci rozhodují spoluvlastníci většinou hlasů. K rozhodnutí o významné záležitosti týkající se společné věci je třeba alespoň dvoutřetinové většiny hlasů spoluvlastníků. Jestliže se této většiny nedosáhne, rozhodne na návrh spoluvlastníka soud.
O volbě a odvolání správce společné věci (dále jen "správce") rozhodují spoluvlastníci shodně jako o záležitostech běžné správy. Správce má právní postavení příkazníka. Správu musí spoluvlastníkům vyúčtovat a současně mu náleží náhrada účelně vynaložených nákladů, kterou si může vybrat z výnosů spravované věci.
Spoluvlastník, který vynaložil na společnou věc náklad v zájmu ostatních spoluvlastníků bez jejich vyrozumění a souhlasu, může požadovat poměrnou část náhrady v rozsahu zhodnocení věci, pokud se jednalo o náklad, který byl spoluvlastníkům ku prospěchu, a náhradu nutných nákladů, jednalo-li se o náklad, který bylo třeba vynaložit na záchranu věci.
Zároveň občanský zákoník stanoví, že spoluvlastníku náleží vyúčtování, jak bylo se společnou věcí nakládáno, a podíl z plodů a užitků ze společné věci. Vyúčtování se lze domáhat po uplynutí doby obvyklé povaze správy společné věci, při zániku spoluvlastnictví nebo při zániku účasti v něm, anebo z jiných důležitých důvodů.
Otázkou splnění daňových povinností spoluvlastníků věci, v daném případě jednotky, se vícekrát zbýval i Nejvyšší správní soud. K dané záležitosti Nejvyšší správní soud konstatoval, že nájemné se stává příjmem v okamžiku, kdy je zaplaceno v souladu s ujednáním mezi nájemcem a pronajímatelem, tedy stává se příjmem spoluvlastníků jednotky v okamžiku, kdy nájemce jednotky zašle nájemné na účet určený v nájemní smlouvě. Skutečnost, že pronajímatel (v tomto případě spoluvlastníci) nemůže s danou částkou disponovat ve zdaňovacím období, ve kterém byla zaplacena, ho nezbavuje povinnosti v tomto období nájemné jako příjem z pronájmu podrobit zdanění. K možnosti uplatnění nákladů na opravy a údržbu příslušné nemovité věci Nejvyšší správní soud uvedl, že si spoluvlastníci mohou od správce vyžádat potřebné doklady a uplatnit uhrazené náklady jako daňové výdaje v souladu se zákonem o daních…
