8.17
Stanovení poměru a rozhodování o výši příspěvků vlastníků jednotek na správu domu a pozemku
JUDr. Jiří Čáp
NahoruSTANOVENÍ POMĚRU VÝŠE PŘÍSPĚVKŮ VLASTNÍKŮ JEDNOTEK NA SPRÁVU DOMU A POZEMKU
Určení poměru výše příspěvků jednotlivých vlastníků jednotek na správu domu a pozemku a rozhodování o změně tohoto poměru
Způsob určení poměru výše příspěvků vlastníků jednotek na náklady správy domu a pozemku (správní náklady, náklady na opravy, údržbu, modernizaci apod. společných částí – blíže k členění činností týkajících se správy domu a pozemku z hlediska provozního a technického a z hlediska správních činností viz § 7a 8 nařízení vlády č. 366/2013 Sb.) se řídí ustanoveními zákona.
Jmenovitě jde o § 1180 nového občanského zákoníku (NOZ). Podle § 1180 odst. 1 NOZ platí, že nebylo-li určeno jinak (tj. nebylo-li v případě SVJ určeno jinak ve stanovách SVJ ve smyslu § 1200 odst. 2 písm. g/ NOZ), přispívá vlastník jednotky na správu domu a pozemku ve výši odpovídající jeho podílu na společných částech (přičemž velikost podílu každého vlastníka jednotky na společných částech se určuje v prohlášení podle § 1166 odst. 1 písm. b/ bod 3 NOZ).
K tomu je nezbytné uvést, že v případě, kdy jednotky vznikly přede dnem nabytí účinnosti NOZ, tj. před 1.1. 2014, platí i nadále, že nebylo-li za účinnosti zákona o vlastnictví bytů všemi vlastníky jednotek dohodnuto jinak, přispívají vlastníci jednotek na náklady spojené se správou domu a pozemku v poměru podle velikosti spoluvlastnického podílu na společných částech domu (jak stanovil § 15 odst. 1 zákona o vlastnictví bytů – zákon č. 72/1994 Sb. ve znění pozdějších předpisů – dále jen "ZOVB").
V případě jednotek vzniklých za účinnosti NOZ (tedy po 1. 1. 2014) dále umožňuje § 1180 odst. 1 NOZ úpravu poměru výše příspěvků jednotlivých vlastníků jednotek také s přihlédnutím k výlučnému užívání společné části domu konkrétním vlastníkem jednotky (např. jde o balkon či lodžii přístupnou pouze z bytu, užívanou výlučně vlastníkem konkrétní jednotky). - U jednotek vzniklých před 1.1. 2014 za účinnosti ZOVB by takové řešení bylo nově možné jedině v případě, že by o tom všichni vlastníci jednotek uzavřeli písemnou dohodu o změně prohlášení podle § 1169 odst. 2 NOZ.
Podle § 1180 odst. 2 NOZ se dále také umožňuje rozvrhnout ve stejné výši na každého vlastníka jednotky příspěvky na náklady odměňování osoby, která dům spravuje, nebo členů jejich orgánů, na náklady spojené s vedením účetnictví a na podobné náklady vlastní správní činnosti ("podobné náklady vlastní správní činnosti" jsou příkladmo blíže vymezeny v § 17 nařízení vlády č. 366/2013 Sb.). - U jednotek vzniklých před 1.1. 2014 za účinnosti ZOVB by takové řešení bylo nově možné rovněž jedině v případě, že by o tom všichni vlastníci jednotek uzavřeli písemnou dohodu o změně prohlášení podle § 1169 odst. 2 NOZ.
Pravidla pro příspěvky na správu domu a pozemku jsou tedy uvedena ve stanovách SVJ jako povinná náležitost podle § 1200 odst. 2 písm. g) NOZ, a zde je uvedeno také, jakým způsobem se určuje poměr výše příspěvků jednotlivých vlastníků jednotek na správu domu a pozemku (případně byl tento poměr určen v době před vznikem SVJ již v prohlášení podle § 1166 odst. 2 věty druhé NOZ).
Pokud by mělo dojít ke změně poměru výše příspěvků jednotlivých vlastníků jednotek na správu domu a pozemku (určeného ve stanovách SVJ, resp. před vznikem SVJ v prohlášení), muselo by být postupováno - ať jde o jednotky vzniklé za účinnosti ZOVB nebo o jednotky vzniklé již podle NOZ - podle příslušných ustanovení NOZ (jak jsou dále uvedena) a nebylo by možné, aby bez dalšího v této záležitosti rozhodovalo pouze shromáždění.
Konkrétně by muselo být postupováno podle § 1169 odst. 2 NOZ. Pokud by se měl poměr výše příspěvků měnit všem vlastníkům jednotek (např. všichni by měli platit ve stejné výši, anebo by se poměr výše příspěvků měl měnit všem vlastníkům jednotek jiným způsobem), vyžadovala by se písemná dohoda všech vlastníků jednotek (a z toho plyne, že by se již záležitost neprojednávala na shromáždění). Pokud by se dosavadní poměr výše příspěvků na správu domu a pozemku měl měnit jen určitému počtu vlastníků jednotek, pak by se podle § 1169 odst. 2 NOZ vyžadovala nejdříve písemná dohoda všech dotčených vlastníků, tato dohoda by nabyla účinnosti, pokud by s ní písemně vyjádřila souhlas nadpoloviční většina hlasů všech vlastníků jednotek, popřípadě vyšší většina určená v prohlášení, a teprve poté by mohla být tato změna předložena k rozhodnutí shromáždění podle § 1208 písm. b) NOZ (a shromáždění by pak rozhodovalo buď nadpoloviční většinou hlasů přítomných vlastníků jednotek nebo vyšší většinou hlasů uvedenou ve stanovách SVJ. Bez uvedeného předchozího písemného souhlasu podle § 1169 odst. 2 NOZ by však shromáždění tuto záležitost nemohlo projednávat.
Pokud by se tato záležitost řešila rozhodnutím vlastníků jednotek mimo zasedání shromáždění (per rollam) podle § 1210 - 1214 NOZ, pak by byl postup takový (podle věty druhé v § 1214 NOZ), že měl-li by se měnit vlastníkům jednotek poměr výše příspěvků na správu domu a pozemku jinak (z jiného důvodu) než v důsledku změny velikosti podílů na společných částech, pak by se vyžadoval souhlas všech vlastníků jednotek při hlasování mimo zasedání shromáždění – per rollam.
NahoruShrnutí
Pouhým rozhodnutím shromáždění, přijatým nadpoloviční většinou hlasů přítomných vlastníků jednotek či vyšší většinou uvedenou ve stanovách pro schvalování usnesení shromáždění, nemůže být rozhodováno o změně poměru výše příspěvků jednotlivých vlastníků jednotek na správu domu a pozemku, aniž by předtím bylo postupováno podle § 1169 odst. 2 NOZ, resp. při rozhodování mimo zasedání musí být rozhodováno podle § 1214 věty druhé NOZ. Mělo-li by dojít ke změně poměru výše příspěvků na správu domu a pozemku, jednalo by se o změnu dotýkající se práv a povinností vlastníků jednotek, a muselo by tedy být postupováno analogicky podle § 1169 odst. 2 NOZ (tedy jako při změně prohlášení dotýkající se práv a povinností vlastníků jednotek – vyžaduje se tedy písemná dohoda dotčených vlastníků jednotek, písemný souhlas příslušné většiny hlasů vlastníků jednotek s touto dohodou a poté usnesení shromáždění, resp. v případě, že jsou dotčeni všichni vlastníci jednotek, vyžaduje se písemná dohoda všech vlastníků jednotek). V případě rozhodování per rollam (rozhodování vlastníků jednotek mimo zasedání shromáždění) by v případě změny poměru výše příspěvků vlastníků jednotek z jiných důvodů než z důvodu změny velikosti podílů na společných částech muselo být postupováno podle § 1214 věty druhé NOZ, tedy vyžadoval by se souhlas všech vlastníků jednotek v rámci hlasování mimo zasedání shromáždění.
NahoruROZHODOVÁNÍ SHROMÁŽDĚNÍ O CELKOVÉ VÝŠI PŘÍSPĚVKŮ NA SPRÁVU DOMU A POZEMKU
Rozhodování shromáždění o změně celkové výše příspěvků na správu domu a pozemku a s tím spojená změna výše záloh jednotlivých vlastníků jednotek na příspěvky na správu domu a pozemku
Shromáždění schvaluje na určité časové období celkovou výši příspěvků na správu domu a pozemku, a tato celková výše příspěvků, schválená shromážděním,…
