6.4.4
Účtování oprav a technického zhodnocení majetku ve spoluvlastnictví jednotlivých vlastníků jednotek – členů SVJ
Ing. Božena Künzelová.
Z účetního pohledu se společenství vlastníků při vedení účetnictví řídí obecnými předpisy, které ovšem vzhledem ke specifickému účelu společenství vlastníků často neřeší jeho problematiku z pohledu konkrétních postupů účtování. A tak se v praxi objevují otázky a problémy, které dosud zatím nikdo neřešil nebo se jich dotkl jen okrajově. Jedním z nich je například metoda účtování oprav a technického zhodnocení společných částí domu společenstvím vlastníků.
V souladu se zákonem č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen "občanský zákoník") je společenství vlastníků založeno pouze za účelem zajišťování správy domu a pozemku, která zahrnuje také provoz, údržbu, opravy, stavební úpravy a jiné změny společných částí domu. Společné části jsou ve spoluvlastnictví jednotlivých vlastníků jednotek, kteří jsou povinni přispívat na správu domu a pozemku.
Společenství vlastníků jako účetní jednotka účtuje podle vyhlášky č. 504/2002 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 563/1991 Sb., o účetnictví, ve znění pozdějších předpisů, pro účetní jednotky, u kterých hlavním předmětem činnosti není podnikání, pokud účtují v soustavě podvojného účetnictví, ve znění pozdějších předpisů (dále jen "vyhláška č. 504"), a na ni navazujících Českých účetních standardů pro účetní jednotky, které účtují podle vyhlášky č. 504/2002 Sb., ve znění pozdějších předpisů č. 401 – 414.
Ve shodě s ustanovením § 28 zákona č. 563/1991 Sb., o účetnictví, ve znění pozdějších předpisů (dále jen "zákon o účetnictví"), účetní jednotky, které mají vlastnické nebo jiné právo k majetku, o něm účtují a odpisují ho v souladu s účetními metodami. Dále účetní jednotka, která majetek uvedený ve větě první tohoto odstavce úplatně nebo bezúplatně užívá a provede na něm technické zhodnocení na svůj účet, účtuje o tomto technickém zhodnocení v souladu s účetními metodami.
Podle ustanovení § 26 odst. 1 písm. c) vyhlášky č. 504/2002 Sb. položka rozvahy "Opravy a udržování" obsahuje náklady na opravy a udržování majetku, ke kterému má účetní jednotka právo vlastnické nebo jiné právo k majetku a je povinna o něm účtovat dle ustanovení § 28 ZÚČ. Opravou se odstraňují účinky částečného fyzického opotřebení nebo poškození za účelem uvedení do předchozího nebo provozuschopného stavu; uvedením do provozuschopného stavu se rozumí provedení opravy i s použitím jiných než původních materiálů, dílů, součástí nebo technologií, pokud tím nedojde k technickému zhodnocení; údržbou se rozumí soustavná činnost, kterou se zpomaluje fyzické opotřebení a předchází poruchám a odstraňují se drobnější závady (viz ustanovení § 32 odst. 2 písm. a) vyhlášky č. 504/2002 Sb.).
NahoruOpravy a udržování společných částí domu
Společenství vlastníků nevlastní dům jako takový, ale funguje pouze za účelem správy a vznikají mu tak jen náklady a výnosy přímo související s touto správou. Z tohoto důvodu tedy u společenství vlastníků nepřipadá v úvahu, aby ve svém majetku (v účetnictví) evidovalo jím nevlastněné společné části domu, a to včetně jejich technického zhodnocení.
Účetní předpisy pro účetní jednotky, u kterých hlavním předmětem činnosti není podnikání, nestanoví pro společenství vlastníků postup účtování oprav a technického zhodnocení majetku, který je ve spoluvlastnictví jeho členů – jednotlivých vlastníků jednotek v příslušném domě.
Společné části nejsou majetkem společenství, ani tento majetek společenství neužívá. Tento majetek ze zákona spravuje, tedy na něm provádí i technické zhodnocení. Technické zhodnocení společných částí domu, v němž vzniklo společenství vlastníků, je tak pro společenství vlastníků nákladem na správu domu a pozemku jako každý jiný náklad na správu domu a pozemku, a lze ho tedy účtovat na příslušném účtu účtové třídy 5 - Náklady. Prostřednictvím analytických účtů k příslušnému syntetickému účtu je ovšem nutné odlišit náklady na technické zhodnocení společných částí od nákladů na opravy a udržování společných částí, neboť pro jednotlivé vlastníky jednotek se nejedná o náklad, ale o výdaj na technické zhodnocení, které zvyšuje vstupní cenu jednotky. Technickým zhodnocením se rozumějí zásahy do dlouhodobého nehmotného majetku nebo dlouhodobého hmotného majetku, které mají za následek změnu jeho účelu nebo technických parametrů, nebo rozšíření jeho vybavenosti nebo použitelnosti, včetně nástaveb, přístaveb a stavebních úprav, pokud vynaložené náklady dosáhnou ocenění stanoveného pro vykazování jednotlivého dlouhodobého majetku podle ustanovení § 7 nebo § 8 vyhlášky č. 504. Náklady vynaloženými na technické zhodnocení se rozumí souhrn nákladů na dokončené zásahy do jednotlivého dlouhodobého majetku za účetní období. Technické zhodnocení tak nelze věcně podřadit pod pojem opravy.
NahoruÚčtování oprav a technického zhodnocení společných částí domu
Z výše uvedeného vyplývá, že ani opravy a udržování společných částí domu, ani technické zhodnocení společných částí domu nelze vykázat v položce "Opravy a udržování". Oba tyto náklady na správu domu a pozemku lze vykázat jako jiný druh provozního nákladu, a to za předpokladu neutrálního výsledkového dopadu, kdy proti tomuto nákladu budou zúčtovány rovnocenné výnosy z čerpání zálohového příspěvku na správu domu a pozemku. Zároveň postup účtování oprav a technického zhodnocení společných částí domu by měl být popsán v příloze v účetní…
