Vlastnictví bytu nebo nebytového prostoru je z podstaty věci nutně omezeno v rozsahu, ve kterém je třeba respektovat nutnost hospodaření s budovou jako celkem. Práva jednotlivých vlastníků jsou pak omezena stejným vlastnickým právem ostatních vlastníků jednotek. Společenství vlastníků jednotek vzniká přímo ze zákona a má právní subjektivitu i způsobilost právně jednat (omezenou na stanovený předmět činnosti); ve věcech spojených se správou domu nejedná z pouhého pověření vlastníků jednotek, nýbrž vykonává svá práva a povinnosti jako by samo bylo vlastníkem.
Příslušné usnesení Nejvyššího soudu se týká posouzení otázky tzv. aktivní legitimace společenství vlastníků k vymáhání plnění ze smluvního vztahu týkajícího se jednotek, které byly ve spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek. K uvedenému si dovolujeme v kontextu usnesení konstatovat, že společenství vlastníků bylo (i je) právnickou osobou založenou k poměrně specifickému účelu, a to za účelem správy domu a pozemku. Již v souladu s ust. § 9 odst. 1 zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů) (dále jen "ZOVB") platilo, že společenství vlastníků jednotek je právnickou osobou způsobilou vykonávat práva a zavazovat se pouze ve věcech spojených se správou, provozem a opravami společných částí domu (popřípadě vykonávat činnosti v rozsahu ZOVB a činnosti související s provozováním společných částí domu, které slouží i jiným fyzickým nebo právnickým osobám). Pouze za tímto účelem mohlo společenství vlastníků nabývat věci, práva, jiné majetkové hodnoty, byty nebo nebytové prostory. Jako právnická osoba vznikající ze zákona a s takto specifikovanou právní subjektivitou (dnes právní osobností) a způsobilostí právně jednat je společenství vlastníků v souladu s tímto usnesením oprávněno jednat ve věcech spojených se správou domu a pozemku samostatně, to znamená bez nutnosti získat další pověření od jednotlivých vlastníků jednotek. Společenství vlastníků tak může např. ve vztahu ke společným částem domu nebo i jednotkám ve spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek (v souladu s ust. § 9a odst. 1 písm. c) ZOVB) uzavírat i nájemní smlouvy, a to vlastním jménem a na vlastní účet. Společenství vlastníků proto může příslušná plnění z uzavřených nájemných smluv i samo vymáhat, disponuje tudíž k tomu aktivní legitimací. Nicméně příslušnou kompetenci lze společenství vlastníků "odejmout", a to odlišnou úpravou této otázky ve stanovách společenství.
Uvedené usnesení je aplikovatelné i za účinnosti zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů (dále jen "občanský zákoník"), kdy ust. § 1194 NOZ stanoví, že společenství vlastníků je právnická osoba založená za účelem zajišťování správy domu a pozemku a při naplňování svého účelu je způsobilé nabývat práva a zavazovat se k povinnostem. Společenství vlastníků je pak oprávněno tato práva následně i vymáhat.
USNESENÍ
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Miroslava Feráka a soudkyň JUDr. Pavlíny Brzobohaté a JUDr. Jitky Dýškové ve věci žalobce Společenství vlastníků jednotek domů čp. 2406, 2407, 2408 a 2409, Palackého ulice, Pardubice - Zelené předměstí, se sídlem v Pardubicích – Zeleném předměstí, Palackého 2409, IČO: 25957902, zastoupeného Mgr. Josefem Smutným, advokátem se sídlem v Pardubicích – Zeleném předměstí, třída Míru 92, proti žalované Elektrárny Opatovice, a.s., se sídlem v Opatovicích nad Labem – Pardubice 2, IČO: 28800621, zastoupené JUDr. Milanem Jelínkem, advokátem se sídlem v Praze 8 – Karlíně, Sokolovská 5/49, o zaplacení částky 561.000,- Kč s příslušenstvím, vedené u Okresního soudu v Pardubicích pod sp. zn. 7 C 61/2004, o dovolání žalované proti usnesení Krajského soudu v Hradci Králové – pobočky v Pardubicích ze dne 7. dubna 2015, č. j. 22 Co 375/2014-492, takto:
Dovolání se zamítá.
Odůvodnění:
Žalobce (správce "domu č. p. v P., na stavební parc. č. 4932" – dále jen "předmětný dům", resp. "dům") se změněnou žalobou domáhal zaplacení částky 561.000,- Kč s příslušenstvím (v podobě úroků z prodlení). Žalobu odůvodnil tvrzením, že za období od 1. ledna 2002 do 8. prosince 2006 mu žalovaná nezaplatila adekvátní protiplnění za užívání nebytových prostor nacházejících se v suterénu předmětného domu (dále jen "předmětné nebytové prostory", resp. "nebytové prostory"), které bývalý vlastník domu statutární město Pardubice pronajal nájemní smlouvou ze dne 30. dubna 1998 na dobu neurčitou její právní předchůdkyni společnosti TEPELNÉ HOSPODÁŘSTVÍ PARDUBICE, s.r.o., IČO: 60930560, za účelem provozování předávacích horkovodních tlakově nezávislých stanic (technologických zařízení zajišťujících dodávky tepla a teplé užitkové vody) za podle něj nepřiměřeně nízké a tudíž neplatně sjednané nájemné ve výši 1.000,- Kč ročně (které mu žalovaná také skutečně hradí).
K odvolání dřívější žalované Krajský soud v Hradci Králové – pobočka v Pardubicích jako soud odvolací rozsudkem ze dne 15. května 2008, č. j. 22 Co 623/2007-241, změnil ve vyhovujícím výroku I. v pořadí první rozsudek Okresního soudu v Pardubicích (soudu prvního stupně) ze dne 27. dubna 2007, č. j. 7 C 61/2004-173 (ve znění opravného usnesení ze dne 24. května 2007, č. j. 7 C 61/2004-180), tak, že žalobu zamítl a rozhodl o nákladech řízení účastníků před soudy obou stupňů a o nákladech řízení státu.
K dovolání žalobce Nejvyšší soud České republiky jako soud dovolací rozsudkem ze dne 31. března 2011, č. j. 22 Cdo 4646/2008-263, citovaný rozsudek odvolacího soudu zrušil a věc mu vrátil k dalšímu řízení.
Poté odvolací soud usnesením ze dne 30. listopadu 2011, č. j. 22 Co 623/2007-285, zrušil rozsudek soudu prvního stupně ve vyhovujícím výroku I. a ve výrocích o nákladech řízení a v tomto rozsahu mu věc vrátil k dalšímu řízení.
V dalším řízení soud prvního stupně rozsudkem (v pořadí druhým) ze dne 3. října 2013, č. j. 7 C 61/2004-356, žalobu zamítl a rozhodl o nákladech řízení účastníků.
Proti tomuto rozsudku podal žalobce včasné odvolání. Odvolací soud nejprve usnesením ze dne 20. ledna 2015, č. j. 22 Co 375/2014-474, rozhodl, že na straně žalované bude v řízení pokračováno se společností Elektrárny Opatovice, a.s., se sídlem v Opatovicích nad Labem – Pardubice 2, IČO: 28800621, a to namísto původní žalované EBEH Opatovice, a.s., se sídlem v Opatovicích nad Labem – Pardubice 2, IČO: 45534292, (dříve jednající též pod obchodními firmami Elektrárny Opatovice, a.s., a International Power Opatovice, a.s.), a následně usnesením ze dne 7. dubna 2015, č. j. 22 Co 375/2014-492, zrušil citovaný (v pořadí druhý) rozsudek soudu prvního stupně (chybně označený číslem jednacím 7 C 61/2014-356, namísto správného čísla jednacího 7 C 61/2004-356) a věc mu vrátil k dalšímu řízení.
Zatímco soud prvního stupně – s odkazem na ustanovení § 9 odst. 1 a 10 a § 9a odst. 3 zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, ve znění po novele provedené zákonem č. 451/2001 Sb. (dále jen "zákon č. 72/1994 Sb.") – dovodil, že žalobce nemůže mít aktivní věcnou legitimaci k vymáhání uplatněného nároku (tu podle něj mohou mít pouze vlastníci jednotek v domě, jsou-li právě oni spoluvlastníky předmětných nebytových prostor), dospěl odvolací soud k opačnému závěru. Zde předně zdůraznil, že je-li společenství vlastníků jednotek (dále též jen "společenství") ze zákona (z ustanovení § 9a odst. 1 písm. c) zákona č. 72/1994 Sb.) oprávněno vlastním jménem uzavírat mimo jiné smlouvy o nájmu společných částí domu nebo i jednotek ve spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek, nepochybně mu svědčí nejen právo na zaplacení dlužného nájemného z takových prostor, nýbrž i právo na vydání bezdůvodného obohacení získaného jejich užíváním na základě neplatné nájemní smlouvy (ale i bez právního důvodu). Podle jeho názoru je tomu tak proto, že opačný závěr by vedl k stěží akceptovatelnému důsledku, že v situaci, kdy v řízení, v němž se společenství (jako pronajímatel) domáhá zaplacení dlužného nájemného, k jehož vymáhání je jinak aktivně věcně legitimováno, vyjde najevo, že je neplatná nájemní smlouva, kterou uzavřelo s žalovaným (jako nájemcem), musejí vstoupit do řízení na jeho místo jednotliví vlastníci jednotek, jinak žalující strana nemůže ve sporu uspět. Dodal, že ve prospěch závěru, že společenství je aktivně věcně legitimováno k vydání bezdůvodného obohacení, jež získala třetí osoba užíváním společných částí domu nebo i jednotek ve spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek na základě neplatné nájemní smlouvy (či bez právního důvodu), navíc hovoří též právní názory zastávané v již ustálené soudní praxi, která řeší příbuznou problematiku (v této souvislosti odkázal na rozsudky Nejvyššího soudu z 15. listopadu 2007, sp. zn. 28 Cdo 3372/2007, uveřejněný pod č. 61/2008 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, z 24. listopadu 2010, sp. zn. 22 Cdo 3281/2008, a z 11. dubna 2012, sp. zn. 29 Cdo 3269/2010, uveřejněný pod č. 106/2012 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, a dále na rozsudek Nejvyššího správního soudu ze dne 22. června 2011, sp. zn. 1 As 38/2011, uveřejněný pod č. 2513/2012 Sbírky rozhodnutí Nejvyššího správního soudu). Za této situace zamítavý rozsudek soudu prvního stupně zrušil podle § 219a odst. 2 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění účinném do 31. prosince 2013 (dále jen "OSŘ"), a věc mu – s odkazem na ustanovení § 221 odst. 1 písm. a) OSŘ – vrátil k dalšímu řízení.
Proti zrušujícímu usnesení odvolacího soudu podala žalovaná dovolání, jehož přípustnost opřela o ustanovení § 237 OSŘ Především namítla, že odvolací soud, aniž k tomu byl oprávněn, se odchýlil od právního názoru vyjádřeného v jeho dřívějším (zrušujícím) rozhodnutí, jestliže nyní dovodil, že žalobce může být k vymáhání uplatněného nároku (je-li vůbec dán) aktivně věcně legitimován. Podle jejího mínění totiž odvolací soud smí svůj předchozí (závazný) právní názor změnit zásadně jen tehdy, jestliže neobstojí ve světle nové judikatury (zde poukázala mimo jiné na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 24. října 2007, sp. zn. 28 Cdo 3342/2007). V dané věci však žádný judikatorní posun v mezidobí nenastal. Poté vyjádřila přesvědčení, že dotčený právní názor navíc není ani správný. V této souvislosti podotkla, že byť ustanovení § 9a odst. 1 písm. c) zákona č. 72/1994 Sb. opravňuje společenství uzavírat smlouvy o nájmu společných částí domu či jednotek ve spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek, nelze z něj dovodit, jak to chybně učinil odvolací soud, že je též oprávněno vymáhat u soudu dlužné nájemné, resp. bezdůvodné obohacení získané plněním z neplatné nájemní smlouvy. Měla za to, že v tomto ohledu odvolací soud přehlédl ustanovení § 9a odst. 3 zákona č. 72/1994 Sb., které jako jediné ustanovení obsažené v citovaném zákoně přiznává společenství kompetenci vymáhat určité nároky u soudu, přičemž tak činí pouze ve vztahu k plnění povinností uložených příslušným orgánem společenství podle daného zákona vlastníkům jednotek; ve všech ostatních případech však platí obecná zásada, že majetková práva ke společným prostorám v domě svědčí výhradně vlastníkům jednotek (z titulu podílového spoluvlastnictví), kteří jsou také výlučně oprávněni je na základě vlastní vůle, vlastním jménem a na vlastní účet uplatňovat u soudu. Poukázala rovněž na to, že žalobce neuzavřel (jako pronajímatel) nájemní smlouvu, o níž opírá uplatněný nárok, a může se tedy domáhat zaplacení žalované částky toliko z titulu bezdůvodného obohacení získaného užíváním předmětných nebytových prostor bez právního důvodu. Pakliže však není vlastníkem dotčených prostor (pouze je "spravuje"), nemůže být ani subjektem, na jehož úkor se mohla jejich užíváním bezdůvodně obohatit. Podle ní tak i z tohoto důvodu není žalobce v daném sporu aktivně věcně legitimován. Vzhledem k tomu zastávala stanovisko, že judikatura, na níž odkázal odvolací soud, není poměrům souzené věci přiléhavá, a vyslovila názor, že v předestřeném kontextu nebyla otázka aktivní věcné legitimace společenství dovolacím soudem doposud řešena. Navrhla, aby dovolací soud napadené usnesení odvolacího soudu změnil tak, že zamítavý rozsudek soudu prvního stupně potvrdí.
Žalobce ve vyjádření k dovolání vyvracel správnost použitých dovolacích námitek, poukázal rovněž na to, že je vadný uplatněný dovolací návrh, a navrhl, aby z tohoto důvodu bylo dovolání odmítnuto, eventuálně zamítnuto, neshledá-li dovolací soud důvod pro jeho odmítnutí.
Nejvyšší soud dovolání žalované (dovolatelky) proti napadenému usnesení odvolacího soudu projednal a o něm rozhodl podle zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění účinném do 31. prosince 2013 (viz čl. II bod 2. ve spojení s čl. VII zákona č. 293/2013 Sb. – dále opět jen "OSŘ"). Přitom shledal, že dovolání bylo podáno včas, subjektem k tomu oprávněným – účastnicí řízení (§ 240 odst. 1 OSŘ), za splnění podmínky advokátního zastoupení dovolatelky (§ 241 odst. 1 a 4 OSŘ) a je přípustné podle § 237 OSŘ, neboť směřuje proti rozhodnutí, jímž bylo odvolací řízení skončeno a které závisí na vyřešení hmotněprávní otázky, jež v…
