Vzor stanov SVJ

 NahoruSTANOVY SPOLEČENSTVÍ VLASTNÍKŮ JEDNOTEK
(s výkladovými poznámkami zejména k ustanovením stanov, na jejichž znění měla vliv novela NOZ k 1. 7. 2020)

(1) Společenství vlastníků jednotek pro dům čp......ul....... . v ......................... (v kat. nemov. zapsaných na LV č.......... . pro k. ú.................. obec.......... . (dále jen "společenství") je právnická osoba, jejímž účelem je zajišťování správy domu a pozemku podle ustanovení občanského zákoníku (dále jen "NOZ") o bytovém spoluvlastnictví a podle těchto stanov. Při naplňování svého účelu je společenství způsobilé nabývat práva a zavazovat se; nesmí podnikat ani se přímo nebo nepřímo podílet na podnikání nebo jiné činnosti podnikatelů nebo být jejich společníkem nebo členem. Společenství může nabývat majetek a hospodařit s ním pouze pro účely správy domu a pozemku v rozsahu a způsobem podle ustanovení NOZ o bytovém spoluvlastnictví.

Za dluhy společenství ručí každý vlastník jednotky, jako člen společenství v poměru podle velikosti svého podílu na společných částech.

(2) Společenství se může stát členem právnické osoby sdružující společenství vlastníků nebo vlastníky jednotek, anebo členem právnické osoby, která jinak působí v oblasti bydlení; v rámci tohoto členství se může společenství zavázat pouze k poskytování členských příspěvků této právnické osobě. Obdobně se může sdružit s jiným společenstvím za účelem vzájemné spolupráce při zajišťování svého účelu.

(3) Statutární orgán společenství zajišťuje, aby každý vlastník jednotky jako člen společenství byl seznámen se stanovami společenství, přičemž zajistí prokazatelné seznámení každého vlastníka jednotky – člena společenství s pravidly pro správu domu a pozemku a užívání společných částí.

 NahoruČlánek II
Název, sídlo a účel společenství

Název: Společenství vlastníků domu ...................... .

2) Sídlo: ................... .

3) Účel: Společenství zajišťuje veškeré činnosti správy domu a pozemku, jako osoba odpovědná za správu domu podle ustanovení NOZ o bytovém spoluvlastnictví, a činnosti s tím podle zákona a těchto stanov spojené.

Poznámky:

K odst. 1: Název obsahuje podle v § 1200 odst. 2 písm. a) NOZ slova "společenství vlastníků" a označení domu, pro který společenství vlastníků vzniklo. Přitom je třeba dbát požadavku podle § 132 odst. 2 NOZ, podle něhož název musí odlišit právnickou osobu od jiné osoby a musí obsahovat označení její právní formy, a nesmí být klamavý. Ohledně názvu společenství platí také obecná ustanovení o názvu právnické osoby v § 132 až § 135 NOZ.

K odst. 2. Pro sídlo společenství se v § 1200 odst. 2 písm. b) NOZ stanoví, že je určeno adresou domu, pro který společenství vzniklo, avšak není-li to možné, může být určeno "na jiném vhodném místě". Bližší náležitosti týkající se sídla právnické osoby v obecných ustanoveních NOZ o sídle právnické osoby (§ 136 - § 137 NOZ) se vztahují také na společenství.

 NahoruČlánek III
Členství ve společenství

(1) Členy společenství jsou všichni vlastníci jednotek (fyzické i právnické osoby), v domě, pro který společenství vzniklo.

(2) Členství ve společenství je neoddělitelně spojeno s vlastnictvím jednotky a vzniká a zaniká ze zákona spolu se vznikem a zánikem vlastnického práva k jednotce v domě, v němž vzniklo společenství.

(3) Společnými členy společenství jsou spoluvlastníci jednotky nebo manželé, kteří mají jednotku ve společném jmění manželů; ze společného členství jsou společní členové oprávněni a povinni společně a nerozdílně.

(4) Spoluvlastníci jednotky jako společní členové mají postavení jednoho vlastníka jednotky, s velikostí hlasu připadajícího na jednotku; jejich jménem hlasuje na shromáždění jimi zmocněný společný zástupce.

(5) Spoluvlastníci jednotky písemně zmocní společného zástupce, který vykonává jejich práva vůči společenství, což platí rovněž pro účast a hlasování na shromáždění. To platí i v případě manželů, kteří mají jednotku ve společném jmění.

Blíže k tomu v komentáři k vybraným článkům stanov.

 NahoruČlánek IV
Vedení seznamu vlastníků jednotek a dalších osob

(1) Statutární orgán společenství vede seznam vlastníků jednotek - členů společenství (dále jen "vlastník jednotky") a dále osob, kterým vlastník jednotky přenechal byt do užívání; do seznamu vlastníků se zapisuje:

a) jméno a bydliště vlastníka jednotky,

b) jméno a bydliště osoby, které přenechal vlastník jednotky byt k užívání na dobu nikoliv přechodnou,

c) počet osob které budou mít v bytě domácnost,

d) e-mailová adresa vlastníka poskytnutá vlastníkem společenství pro elektronické doručování.

(2) Statutární orgán společenství zajišťuje provedení změn údajů v seznamu vlastníků jednotek uvedených v odst. 1, na základě bezodkladného oznámení těchto změn vlastníkem jednotky podle § 1177 NOZ statutárnímu orgánu společenství.

Poznámka k čl. IV odst. 1 a 2. :

Novelou NOZ zákonem č. 163/2020 s účinností od 1. 7. 2020 došlo ke změně především v tom smyslu, že bylo zařazeno nové výslovné ustanovení, že osoba odpovědná za správu domu, tedy v daném případě společenství vlastníků (platí to však i pro správce, jako osobu odpovědnou za správu domu při správě bez vzniku společenství), má nově povinnost vést seznam vlastníků jednotek a dalších osob podle § 1178 NOZ s údaji předepsanými v novelizovaném § 1177 NOZ.

Nově nejde v seznamu vlastníků o minimální údaje, nýbrž o zákonem stanovený rozsah údajů, které nelze rozšiřovat bez předchozího souhlasu dotčeného vlastníka jednotky ve smyslu právní úpravy ochrany osobních údajů.

(3) Je-li jednotka ve spoluvlastnictví, nebo ve společném jmění manželů, uvedou se v seznamu údaje o všech spoluvlastnících, nebo o manželech majících jednotku ve společném jmění. Přiloží se také plná moc pro společného zástupce, který byl zmocněn spoluvlastníky jednotky, nebo manžely majícími jednotku ve společném jmění, podle § 1185 odst. 2 NOZ pro výkon jejich práv vůči společenství, pokud ji zmocněný společný zástupce k založení do seznamu poskytl.

(4) Má-li společenství doručovat na jinou adresu, než je adresa bydliště uvedená v seznamu vlastníků, uvede se také adresa pro doručování, jinak doručuje společenství do místa bydliště uvedeného v seznamu vlastníků.

(5) Požádá-li o to vlastník jednotky, sdělí mu statutární orgán společenství jméno a bydliště kteréhokoli vlastníka jednotky, nebo osoby, které přenechal byt k užívání na dobu nikoliv přechodnou, a počet osob, které budou mít v bytě domácnost. Vlastník jednotky, který si informace vyžádal, a byly mu společenstvím poskytnuty, je oprávněn použít je pouze pro vlastní informovanost a nesmí s nimi jakkoli nakládat ve vztahu ke třetím osobám, jinak odpovídá za škodu, která by tím vlastníkům jednotek nebo společenství vznikla, a odpovídá za porušení práva vlastníka jednotky na ochranu osobních údajů.

Vlastník jednotky podává žádost o poskytnutí těchto údajů statutárnímu orgánu společenství v písemné formě. Vyžádané informace poskytne výbor společenství žádajícímu vlastníkovi jednotky rovněž písemně, nejpozději do ....... dnů od obdržení žádosti vlastníka jednotky o jejich poskytnutí.

Poznámka k čl. IV odst. 5: Vzhledem k tomu, že stanovy mohou upravovat také způsob uplatňování členských práv vlastníka jednotky (viz následující čl. V. stanov), byť byla taková náležitost z povinných náležitostí stanov v § 1200 odst. 2 NOZ vypuštěna novelou NOZ účinnou od 1. 7. 2020, upravuje se v odst. 5 také způsob, jakým podává vlastník jednotky příslušnou žádost ke společenství o poskytnutí informací a způsob jejího vyřízení ze strany společenství. Jde pouze o metodický návod, přičemž každé společenství si může upravit způsob podávání žádosti o poskytnutí údajů ze seznamu členů a způsob jejího vyřízení společenstvím ve svých stanovách podle dosavadních zkušeností a praxe v konkrétním společenství, ovšem při zachování zákonného práva člena na poskytnutí těchto informací.

 NahoruČlánek V
Členská práva a povinnosti vlastníka jednotky

(1) Členskými právy a povinnostmi vlastníka jednotky jsou práva a povinnosti vlastníka jednotky spojená s vlastnictvím jednotky a se správou domu a pozemku, spolu s právy a povinnostmi spojenými s členstvím ve společenství. Tato práva a povinnosti upravují ustanovení NOZ o bytovém spoluvlastnictví, spolu s jinými ustanoveními občanského zákoníku a jiných zákonů nebo podzákonných právních předpisů, která se týkají bytového spoluvlastnictví, a jak je upravují v souladu s právními předpisy také tyto stanovy v čl. IV a v tomto článku, jakož i v jiných ustanoveních těchto stanov.

(2) Vlastník jednotky má zejména tato práva a tyto povinnosti, náležející každému vlastníkovi jednotky:

a) svobodně spravovat, výlučně užívat a uvnitř stavebně upravovat svůj byt, jakož i užívat společné části, nesmí však ztížit jinému vlastníkovi jednotky výkon stejných práv ani ohrozit, změnit nebo poškodit společné části;

b) spravovat svůj byt, jak to vyžaduje nezávadný stav a dobrý vzhled domu. Jde-li však o společné části domu nacházející se uvnitř bytu (např. nosné zdi, sloupy a pilíře, rozvody ústředního topení, radiátory apod. ) a dále společné části, které byly vyhrazeny vlastníku jednotky k výlučnému užívání (např. balkon, terasa, lodžie přístupné pouze z bytu apod. ), je oprávněn a současně povinen provádět a hradit pouze jejich údržbu a drobné opravy;

c) umožnit po předchozím výzvě statutárního orgánu společenství přístup do bytu nebo výlučně užívané společné části v případech výslovně uvedených v zákoně, k provedení opravy, údržby nebo revize společných částí domu (například rozvodů vody, plynu) procházejících bytem nebo se v něm nacházejících. Nejde-li o havarijní stav, činí se vyzvání nejméně (.... /3/ dny) přede dnem, kdy má být umožněn vstup do bytu nebo výlučně užívané společné části domu. V případě potřeby odstranit havarijní stav nebo zjistit jeho příčiny, je povinen vlastník jednotky umožnit přístup do bytu zástupcům společenství a jimi přizvaným odborně znalým osobám bez předchozího vyzvání;

d) umožnit na výzvu, učiněnou ve lhůtě podle písm. c) přístup do bytu za účelem umístění, údržby a kontroly zařízení pro měření spotřeby vody, plynu, tepla a jiných energií a odečet naměřených hodnot na těchto zařízeních, pokud jsou umístěna v bytě;

e) zdržet se všeho, co brání údržbě, opravě, úpravě, přestavbě či jiné změně společných částí, o nichž bylo rozhodnuto k tomu příslušným orgánem společenství;

f) předem oznámit statutárnímu orgánu společenství stavební úpravu uvnitř svého bytu a předložit mu včas před zahájením stavebních úprav stavební dokumentaci, pokud je podle stavebně právních předpisů dokumentace vyžadována, a umožnit zástupci společenství, na základě předchozí výzvy, zaslané statutárním orgánem vlastníkovi jednotky včas předem (alespoň .... /5/ dní), přístup do bytu, a to v rozsahu nutném pro ověření, zda stavební úpravy neohrožují, nepoškozují nebo nemění společné části ;

g) předložit vlastníkům jednotek záměr úpravy bytu (nebytového prostoru), jimiž se mění vzhled domu; takovou úpravu bytu může vlastník jednotky provádět jen se souhlasem všech vlastníků jednotek;

h) odstranit na svůj náklad závady a poškození, které na jiných jednotkách nebo společných částech domu způsobil sám nebo ti, kteří s ním jednotku užívají, nebo osoby jimž přenechal jednotku do užívání a osoby s nimi bydlící;

i) neprodleně upozorňovat orgány společenství na závady vzniklé na společných částech domu;

j) oznámit statutárnímu orgánu společenství v písemné formě kontaktní osobu v případě předpokládané nepřítomnosti delší než .... . týdny, která je oprávněna zajistit přístup do bytu v případě, kdy zákon nebo tyto stanovy v souladu se zákonem, přístup do bytu umožňují;

k) řídit se pravidly pro správu domu a pozemku a užívání společných částí podle těchto stanov, s nimiž byl seznámen, nebo pokud je měl a mohl znát. Současně je povinen zajistit, aby tato pravidla dodržovaly osoby, jimž umožnil přístup do domu nebo do bytu, včetně osob, jimž poskytl byt do užívání; shodně to platí pro dodržování ustanovení domovního řádu, pokud byl schválen usnesením shromáždění za účelem bližší úpravy práv a povinností vyplývajících z pravidel pro správu domu a užívání společných částí;

l) předem písemně oznámit statutárnímu orgánu společenství záměr podnikání nebo jiné činnosti v bytě, která může vést k narušení obvyklého klidu a pořádku v domě na dobu nikoliv přechodnou;

m) plnit oznamovací povinnosti vůči společenství stanovené v právních předpisech vztahujících se na bytové spoluvlastnictví, a to písemnou formou doručenou statutárnímu orgánu společenství podle článku IV těchto stanov.

(3) Vlastník jednotky má právo seznámit se s tím, jak společenství hospodaří a jak dům či pozemek spravuje; za tím účelem může vlastník jednotky po předchozí písemné výzvě doručené statutárnímu orgánu nahlížet u společenství v prostorách určených společenstvím, na základě výzvy vlastníka jednotky, do smluv uzavřených společenstvím pro účely správy domu a pozemku, do účetních knih a účetních dokladů společenství, a pořizovat si z nich výpisy a kopie; výpisy a kopie si může činit výlučně pro svoji potřebu a výlučně v prostorách určených společenstvím popřípadě na jiném místě, vždy však po předchozí dohodě s osobou, která bude zastupovat společenství svou přítomností při nahlížení do těchto písemností společenství; vlastník jednotky není oprávněn odnášet si jakékoliv písemnosti, pořizované ve společenství, mimo prostory, kde do nich nahlížel, anebo kde si pořizoval výpisy či kopie v rozsahu svého oprávnění podle § 1179 NOZ.

(4) Zajišťuje-li pro společenství některé činnosti správy domu a pozemku na základě smlouvy jiná osoba, je vlastník jednotky oprávněn u této osoby nahlížet do písemností týkajících se společenství a jeho činnosti v rozsahu vymezeném v § 1179 NOZ pouze s předchozím písemným souhlasem statutárního orgánu společenství a za přítomnosti zástupce společenství; ustanovení právních předpisů o ochraně osobních údajů jsou povinni zachovávat jak osoba zastupující společenství tak vlastník jednotky.

(5) Vlastník jednotky má právo podat způsobem a ve lhůtě, jak upravuje tuto záležitost § 1209 NOZ, je-li k tomu důležitý důvod, návrh soudu, aby o záležitosti usnesení shromáždění týkající se správy domu a pozemku, rozhodl.

(6) Vlastník jednotky má ve vztahu k existenci a činnosti společenství a působnosti jeho orgánů také další práva a povinnosti spojená s existencí a činností společenství a jeho orgánů. Jde zejména o tato práva a povinnosti:

1. dodržovat stanovy a plnit usnesení a rozhodnutí orgánů společenství;

b) účastnit se jednání a rozhodování shromáždění s počtem hlasů odpovídajícím velikosti jeho podílu na společných částech;

c) volit a být volen do orgánů společenství, splňuje-li zákonem stanovené a těmito stanovami blíže určené podmínky a předpoklady pro způsobilost být členem voleného orgánu společenství;

d) předkládat orgánům společenství návrhy a podněty ke zlepšení činnosti orgánů společenství, nebo k odstranění nedostatků;

e) být zastupován společenstvím v případě uplatňování práv vzniklých vadou jednotky;

f) nahlížet do písemných podkladů pro jednání shromáždění, a to v čase a na místě k tomu určeném v pozvánce na shromáždění;

g) na požádání obdržet zápis ze shromáždění, avšak pouze pro vlastní potřebu, pokud není zápis členovi poskytován způsobem určeným usnesením shromáždění.

(6) Vlastník jednotky má také další práva a povinnosti uvedené v právních předpisech a v souladu s nimi také práva a povinnosti uvedená v těchto stanovách, včetně ustanovení o hospodaření společenství při správě domu a pozemku.

(7) Na návrh společenství může soud nařídit prodej jednotky toho vlastníka, který i přes písemnou výstrahu společenství porušuje své povinnosti způsobem podstatně omezujícím nebo znemožňujícím výkon práv ostatních vlastníků jednotek. Ve výstraze se uvede důvod jejího udělení, upozornění na možnost podání návrhu na nařízení prodeje jednotky a výzva, aby se vlastník porušování povinností zdržel, popřípadě aby následky porušování povinnosti odstranil; k tomu se poskytne vlastníkovi přiměřená lhůta, nejméně však 30 dnů. S podáním návrhu soudu musí vyslovit souhlas většina všech vlastníků jednotek; pro určení většiny potřebné pro vyslovení tohoto souhlasu se nepřihlíží k hlasu vlastníka jednotky, jehož se týká tento návrh, který má být podán soudu.

Poznámka k odstavci 7:

Novela NOZ s účinností od 1. 7. 2020 změnila postup v případě tohoto výjimečného opatření (návrh k soudu může podat pouze společenství, podle úpravy před novelou mohl návrh podat i dotčený vlastník), pokud by došlo ze strany vlastníka jednotky k závažnému porušení povinností v intenzitě předpokládané v novelizovaném § 1184 NOZ.

Obecná poznámka k čl. V:

V rámci ustanovení o povinných náležitostech stanov SVJ, je v § 1200 odst. 2 pod písm. c) NOZ uvedena náležitost "členská práva a povinnosti vlastníků jednotek", přičemž v ustanovení NOZ o bytovém spoluvlastnictví jsou tato členská práva a povinnosti vlastníka jednotky pojata tak, že zahrnují:

- práva a povinnosti, které má vlastník jednotky jak při správě domu a pozemku bez vzniku společenství, tak při správě se vznikem společenství, a dále

- práva a povinnosti přímo spojené s existencí a činností společenství a působností jeho orgánů. V tomto pojetí je pojat také čl. V stanov v tomto metodickém návodu.

Přitom se uvádějí v tomto článku především důležitá práva a povinnosti vlastníka jednotky, nejde tedy o jejich taxativní výčet, což by ani nebylo možné. Práva a povinnosti vlastníka jednotky spojená s předmětem vlastnictví, tedy s vlastnictvím jednotky v rámci bytového spoluvlastnictví, s právy a povinnostmi při správě domu a pozemku, prostupují v podstatě celou právní úpravou bytového spoluvlastnictví. A navíc, každý vlastník jednotky má také další práva a povinnosti, plynoucí z obecných ustanovení NOZ o věcných právech, pokud se vztahují také na bytové spoluvlastnictví, včetně vlastnického práva k jednotce. V některých případech, kde je to vhodné, je v tomto čl. V také upraven způsob uplatňování některých práv či povinností vlastníka jednotky ve vztahu ke společenství.

 NahoruČlánek VI
Pravidla pro správu domu a pozemku a užívání společných částí

(1) Správa domu a pozemku zahrnuje vše co nenáleží vlastníků jednotky a co je v zájmu všech spoluvlastníků nutné nebo účelné pro řádnou péči o dům a pozemek jako funkční celek, zachování nebo zlepšení společných částí a činnosti s tím spojené či související podle zákona a těchto stanov. Správa domu a pozemku se v rozsahu a způsobem podle zákona a těchto stanov vztahuje také na společné části uvnitř bytu a na společné části, které jsou vyhrazeny vlastníku jednotky k výlučnému užívání, kdy vlastník jednotky hradí pouze údržbu a drobné oprav.

(2) V podrobnostech se se správa domu a pozemku řídí ustanoveními části čtvrté § 7 až 14 nařízení vlády č. 366/20123 Sb. o činnostech týkajících se správy domu a pozemku z hlediska provozního a technického a činnostech týkajících se správy domu a pozemku z hlediska správních činností, spolu s některými dalšími činnostmi společenství při správě domu a pozemku, např. :

a) zajišťování provozu domu a pozemku, zajišťování řádné a včasné údržby, oprav, stavebních úprav, a jiných změn společných částí domu;

b) zajišťování revizí technických sítí, společných technických zařízení domu, protipožárního zařízení, hromosvodů, rozvodů energií a telekomunikačních zařízení a jiných technických zařízení, to vše podle rozsahu technického vybavení domu;

c) údržba pozemku a přístupových cest na pozemku a další činnosti týkající se správy společných částí domu a pozemku z hlediska provozního a technického;

d) zajišťování činností týkajících se správy domu a pozemku z hlediska správních činností, včetně činností spojených s hospodařením společenství při správě domu a pozemku podle zákona a těchto stanov, vedení seznamu vlastníků jednotek a dalších osob podle těchto stanov, plnění povinností vůči vlastníkům jednotek stanovených zákonem a určených těmito stanovami, a vyžadování plnění povinností ze strany vlastníků jednotek, plnění závazků vůči třetím osobám, vzniklých z činností spojených se správou domu a pozemku.

(3) Společenství může na základě rozhodnutí shromáždění uzavřít s jinou osobou smlouvu o zajišťování některých činností správy domu a pozemku. Tím není dotčena působnost a odpovědnost společenství za zajišťování činnosti podle zákona a těchto stanov, ani výlučná působnost orgánů společenství podle zákona a těchto stanov, včetně uplatňování oprávnění ve vztahu k vlastníkům jednotek v případě, že jsou narušována pravidla pro správu domu a pozemku a užívání společných částí.

(4) Při užívání společných částí domu a pozemku vlastník jednotky zejména:

a) dbá, aby nenarušoval práva ostatních vlastníků jednotek společně užívat společné části bez ohledu na velikosti spoluvlastnických podílů jednotlivých vlastníků jednotek, přičemž nesmí zasahovat do práva výlučného užívání společné části, vyhrazené jinému vlastníku k výlučnému užívání spolu s konkrétní jednotkou;

b) při užívání společných částí domu je povinen se chovat tak, aby nenarušoval běžný pořádek v domě a aby dodržoval povinnosti stanovené zákonem a těmito stanovami, včetně dodržování bezpečného provozu domu;

c) užívá společné části pouze způsobem odpovídajícím povaze společných částí a jejich obvyklému užívání, a tak, aby nedošlo k narušení bezpečnosti a ochrany zdraví osob či protipožárních předpisů;

d) dodržuje povinnosti určené usneseními k tomu příslušných orgánů společenství, především usnesení shromáždění;

e) ve společných částech domu, což se týká především chodeb, společných balkonů a lodžií při schodištích, apod. neumisťuje žádné předměty; pokud by tento zákaz porušil, je povinen na výzvu statutárního orgánu tyto předměty odstranit, a neučiní-li tak ve lhůtě uvedené ve výzvě, je statutární orgán oprávněn, po předchozím vyzvání, aby tak učinil nejpozději do určitého data, zajistit odstranění těchto předmětů a jejich umístění na vhodném skladovacím místě, s tím, že veškeré účelně vynaložené náklady s tím spojené je povinen vlastník jednotky uhradit společenství, a to i v případě, že se závadného jednání dopustil nájemce nebo osoba jíž vlastník jednotky umožnil, jako svému návštěvníkovi, přístup do domu;

f) v případě znečištění společných částí zvířaty, za něž odpovídá vlastník jednotky, je povinen na své náklady zajistit úklid takového znečištění, jinak jej zajistí společenství na náklady provinivšího se vlastníka jednotky;

g) dodržovat sám a osoby s ním v bytě přebývající, včetně příležitostných návštěv také pravidla určená v domovním řádu (jako např. pravidla pro ukládání předmětů v kočárkárně, pravidla pro uzavírání domovních dveří atd. ), navazující na pravidla užívání společných částí, pokud byl domovní řád schválen usnesením shromáždění.

 NahoruČlánek VII
Orgány společenství – společná ustanovení

(1) Orgány společenství jsou:

1. shromáždění
2. výbor

Varianta:

předseda společenství vlastníků

Poznámka:

Každé společenství se musí rozhodnout, zda do stanov uvede jako statutární orgán výbor (který je kolektivním statutárním orgánem v čele s předsedou), anebo předsedu společenství vlastníků, jako jednočlenný /individuální/ statutární orgán. Uvedena musí být vždy jen jedna z možností, tedy buď výbor, nebo předseda společenství vlastníků. Pokud by po vzniku SVJ bylo potřebné v SVJ volit pouze předsedu společenství jako jednočlenný statutární orgán (např z důvodu, že nikdo nechce kandidovat na funkci člena výboru), pak by muselo dojít nejdříve ke schválení změny stanov usnesením shromáždění.

c)kontrolní komise

Poznámka:

Zákon nepředepisuje povinnost zřizovat kontrolní komisi /kontrolní orgán/ ve společenství. Je věcí každého SVJ, zda kontrolní komisi bude podle svých stanov zřizovat či nikoliv. Pokud ji zřizovat nebude, neuvádí ji ve svých stanovách. Pokud však má být v konkrétním SVJ kontrolní komise volena, musí být uvedena ve stanovách. Přitom je možné vycházet přiměřeně z ustanovení NOZ o kontrolní komisi spolku v § 262 až § 264 NOZ, v němž se kontrolní komise rovněž zřizuje nikoliv povinně.

(2) Členem voleného orgánu může být fyzická osoba plně svéprávná a bezúhonná podle zákona upravujícího živnostenské podnikání; jde-li o osobu, jejíž úpadek byl osvědčen a od skončení insolvenčního řízení neuplynuly v době volby alespoň tři roky, může se stát členem voleného orgánu jedině v případě, že to předem oznámila na shromáždění. Pokud taková situace vznikne v době, kdy je taková osoba členem voleného orgánu, oznámí to bez zbytečného odkladu shromáždění prostřednictvím písemného oznámení statutárnímu orgánu společenství.

Poznámka k odst. 2:

Podle ustanovení NOZ o bytovém spoluvlastnictví (§ 1205), jsou stanoveny předpoklady pro způsobilost být členem voleného orgánu SVJ, tyto předpoklady jsou také uvedeny v § 153 NOZ, jak jsou uvedeny v odstavci 2.

Členem voleného orgánu nemusí být volen pouze vlastník jednotky ale i jiná fyzická nebo právnická osoba, způsobilá podle § 1205 odst. 2 NOZ. Pro způsobilost být zvolen členem voleného orgánu společenství platí také obecná ustanovení NOZ o orgánech právnické osoby (zejména § 152 a násl. NOZ).

Stanovy kteréhokoliv SVJ mohou také např. určit požadavek, že může být zvolen členem voleného orgánu pouze vlastník jednotky anebo upravit neslučitelnost funkcí, pokud nevyplývá přímo ze zákona (což je např. neslučitelnost funkce člena kontrolní komise s členstvím ve statutárním orgánu).

Jestliže chce SVJ určit, že může být členem voleného orgánu výlučně člen SVJ, pak to musí výslovně uvést ve svých stanovách. Případně je možné např. omezit volbu jiné osoby než člena SVJ určitými podmínkami, např. že může být volen pouze potomek nebo rodič vlastníka jednotky, bydlící s ním ve společné domácnosti atd. , toto je na rozhodnutí každého SVJ při schvalování stanov nebo jejich změn, s tím že podobná omezení nesmí být diskriminační povahy.

Pokud by v odstavci 2 tohoto článku bylo ve stanovách konkrétního společenství uvedeno, že může být volen jen vlastník jednotky, pak by se v odstavci 6 doplnilo ustanovení o tom, že členství ve voleném orgánu skončí také dnem zániku členství ve společenství.

(3) Je-li členem voleného orgánu právnická osoba, zmocní fyzickou osobu, aby ji v orgánu zastupovala, jinak ji zastupuje určený člen statutárního orgánu této právnické osoby. Tento zástupce právnické osoby musí splňovat předpoklady uvedené v odstavci 2 tohoto článku, a vykonává zastupování ve voleném orgánu osobně.

(4) Člen voleného orgánu – fyzická osoba vykonává funkci osobně, je však oprávněn zmocnit pro jednotlivý případ (pro jednotlivou schůzi) jiného člena téhož orgánu, aby za něho při jeho neúčasti hlasoval.

Poznámka k odst. 3 a 4:

V odst. 3 se upravuje situace, kdy je za člena voleného orgánu zvolena právnická osoba (často to bývá v případě menších SVJ bytové družstvo, jehož členy byli současní vlastníci jednotek). V takovém případě, kdy je zvolena za člena voleného orgánu právnická osoba, se nic nemění na principu, že funkci člena orgánu právnické osoby může vykonávat jedině fyzická osoba, která člena orgánu, pokud je jím právnická osoba, ve výkonu funkce zastupuje. (Úprava v tomto metodickém návodu vychází z § 154 NOZ).

V odst. 4 jde o zcela jinou záležitost: V podstatě jde o výjimku z povinnosti osobního výkonu funkce člena voleného orgánu právnické osoby ve smyslu § 159 odst. 2 NOZ. Pokud by z nějakého důvodu se nemohl např. člen výboru účastnit schůze výboru svolané na konkrétní datum a hodinu, může pro tento jednotlivý případ své neúčasti zmocnit jiného člena tohoto voleného orgánu (nikoliv však jinou osobu či jiného člena společenství), aby za něho při jeho neúčasti hlasoval. Mělo by se jednat spíše o výjimečnou situaci, která z nějaké důvodu momentálně brání členovi voleného orgánu účastnit se konkrétního jednání voleného orgánu společenství.

Uvedená ustanovení odstavce 3 a 4 nemají nic společného se zastoupením vlastníka jednotky zmocněncem na shromáždění SVJ.

(5) Délka funkčního období členů volených orgánů společenství činí .... . let ode dne zvolení nebo ode dne, který byl při volbě určen jako počátek výkonu funkce.

Poznámka k odst. 5:

Délka funkčního období člena voleného orgánu není v ustanoveních o společenství v NOZ stanovena, a není stanovena ani v obecných ustanoveních o volených orgánech právnické osoby v NOZ. Vzhledem k tomu, že určení délky funkčního období člena voleného orgánu společenství je jednou z povinných náležitostí stanov společenství (podle § 1200 odst. 2 písm. d) NOZ), je nezbytné konkrétní délku u funkčního období členů volených orgánů společenství uvést ve stanovách každého společenství. Pokud by výjimečně tato náležitost nebyla ve stanovách uvedena, použilo by se přiměřeně ustanovení o spolku (§ 246 odst. 1 NOZ), tedy pětileté funkční období na základě § 1221 odst. 1 NOZ. Ve stanovách lze však určit i jiné funkční období než pětileté.

(6) Členství ve voleném orgánu končí v průběhu funkčního období také odstoupením z funkce nebo odvoláním z funkce podle těchto stanov.

Poznámka k odstavci 6:

Ve stanovách je možné zvážit zařazení ustanovení o tom, že funkční období členů volených orgánů SVJ končí ke stejnému datu, tím je zajištěno, aby v případě doplňovacích voleb v průběhu funkčního období skončilo funkční období podle původně zvolených členů orgánu.

(7) Člen voleného orgánu může ze své funkce odstoupit písemným prohlášením o svém odstoupení došlým společenství a adresovaným tomu orgánu, jehož je členem. Funkce odstoupivšího člena voleného orgánu zaniká uplynutím dvou měsíců od dojití prohlášení o odstoupení.

(8) Pokud počet členů voleného orgánu neklesl pod polovinu, může orgán povolat (kooptovat) náhradní členy do nejbližšího zasedání shromáždění vlastníků, kdy musí

být na pořad jednání zařazena doplňovací volba člena voleného orgánu.

Poznámka k odst. 8:

Umožnit ve stanovách SVJ kooptaci (doplnění chybějících členů voleného orgánu např. odstoupivších z funkce) do doby zvolení nových členů v doplňovací volbě na nejbližším shromáždění, vychází z ustanovení o spolku (§ 246 odst. 2 NOZ). Pokud by stanovy takové ustanovení neobsahovaly (což nemusí, protože nejde o povinnou náležitost stanov), nebylo by možné v takovém SVJ kooptaci uskutečňovat. Každé společenství se může při rozhodování o přijetí stanov či jejich změn rozhodnout, zda kooptaci připustí či nikoliv; lze to však doporučit vzhledem k praktickému významu kooptace.

9) Pokud nedojde ke kooptaci podle odstavce 8 tohoto článku, provede shromáždění doplňovací volbu bez zbytečného odkladu, nejpozději však do 60 dnů po zániku funkce člena voleného orgánu.

(10) Člen voleného orgánu, který přijal funkci, se tímto zavazuje, že jí bude vykonávat s nezbytnou loajalitou a potřebnými znalostmi a pečlivostí.

Poznámka k odst. 10:

Jde o ustanovení, které vychází z § 159 NOZ (v obecných ustanoveních o orgánech právnické osoby).

(11) Člen voleného orgánu má nárok na odměnu za výkon funkce pouze v případě, že poskytovávání odměny schválí shromáždění, které také schvaluje výši této odměny. Schválenou výši odměny za výkon funkce může shromáždění svým usnesením odejmout nebo její výši snížit z důvodů, že člen orgánu svoji funkci nevykonával nebo nevykonával řádně.

Poznámka k odst. 11:

NOZ se o odměňování za výkon funkce v SVJ výslovným ustanovením nezmiňuje, a to ani v ustanoveních o spolku. Proto by se mělo každé SVJ rozhodnout, zda do stanov uvede ustanovení, podle něhož se odměna za výkon funkce neposkytuje, anebo zda uvede ve stanovách ustanovení o odměňování členů volených orgánů, nebo některých z nich, a zda případně blíže toto upraví také v článku stanov týkajícího se rozpočtu a hospodaření společenství. Je to na posouzení každého SVJ podle jeho zkušeností a dosavadní praxe.

(12) Z jednání orgánu se pořizuje zápis, jehož vyhotovení zajišťuje předsedající. Zápis vyhotovuje buď předsedající nebo zvolený zapisovatel a podepisuje jej vždy předsedající spolu se zvoleným zapisovatelem a ověřovatelem zápisu, pokud byl zvolen. Zápis musí obsahovat alespoň datum a místo konání, kdo je svolal, kdo mu předsedal, přijatá usnesení, výsledky hlasování, nepřijaté námitky členů, kteří požádali o jejich zaprotokolování. Přílohu zápisu tvoří prezenční listina, pozvánka a podklady, které byly předloženy k projednávání jednotlivých bodů.

(13) Statutární orgán společenství uchovává po celou dobu existence společenství zápisy z jednání shromáždění i s přílohami. Rozhoduje-li shromáždění mimo zasedání (per rollam) v písemné formě, uchovává statutární orgán i všechny dokumenty související s takovým rozhodováním.

Poznámka k odst. 13:

V odst. 13 jde o nově stanovenou povinnost právnických osob uchovávat zápisy z jednání nejvyššího orgánu podle nového ustanovení § 158a NOZ (odst. 1) na základě novely NOZ provedené zákonem č. 33/2020 Sb. , s účinností od 1. 1. 2021. Současně v odst. 2 tohoto nového ustanovení je stanovena povinnost uchovávat i všechny dokumenty, rozhoduje-li orgán podle odst. 1 (tedy nejvyšší orgán) mimo zasedání v písemné formě. Byť jde o účinnost v tomto případě až od 1. 1. 2021, nic k nebrání zahrnout tuto povinnost do stanov již nyní, resp. postupovat podle § 158a odst. 1 NOZ již nyní.

 NahoruČlánek VIII
Shromáždění

(1) Nejvyšším orgánem společenství je shromáždění, které tvoří všichni vlastníci jednotek. Spoluvlastníci jednotky nebo manželé mající jednotku ve společném jmění se účastní jednání a rozhodování shromáždění svým zmocněným společným zástupcem.

(2) Statutární orgán je povinen svolávat zasedání shromáždění tak, aby se konalo nejméně jedenkrát do roka. Kromě toho je povinen statutární orgán svolat zasedání shromáždění z podnětu vlastníků jednotek, kteří mají více než jednu čtvrtinu všech hlasů, nejméně však dvou vlastníků jednotek, a to nejpozději do třiceti dnů ode dne, kdy mu byl doručen písemný podnět ke svolání zasedání shromáždění.

(3) Pokud není podnětu vlastníků jednotek, který byl podán podle odst. 2, vyhověno v předepsané lhůtě, svolají tito vlastníci shromáždění na náklad společenství sami. Za tím účelem je povinen výbor bez odkladu poskytnout svolavatelům údaje ze seznamu členů, které jsou potřebné ke svolání shromáždění.

(4) Shromáždění se svolává písemnou pozvánkou odeslanou všem vlastníkům jednotek, v případě spoluvlastnictví jednotky nebo jednotky ve společném jmění společnému zástupci, a to 15 dnů přede dnem jeho konání, a zároveň vyvěšenou na domovní vývěsce společenství, přístupné všem vlastníkům jednotek. Pozvánka musí obsahovat datum, hodinu, místo a pořad jednání. K pozvánce se připojí podklady týkající se pořadu jednání; v případě, že nejsou připojeny k pozvánce podklady týkající se pořadu jednání, např. pro značný rozsah nebo z jiného důvodu, umožní svolavatel každému vlastníku jednotky včas se s nimi seznámit. V pozvánce se uvede, kde a kdy je možné se s těmito podklady seznámit. Písemná pozvánka se zasílá na adresu vlastníka jednotky uvedenou v seznamu členů; uvedl-li vlastník jednotky do seznamu členů doručovací adresu, zasílá se pozvánka na tuto doručovací adresu.

Poznámka k odst. 4:

V odst. 4 je uveden obvyklý způsob svolávání shromáždění, jak je uplatňován většinou v praxi SVJ. Pokud by SVJ do svých stanov uvedlo jiný způsob svolání, mělo by jít o takovou úpravu, která bude srozumitelná a pro praxi jednoduchá. V podstatě se lze inspirovat některými ustanoveními o spolku, což činí také metodický návod shora v odst. 4. Jde o povinnou náležitost podle § 1200 odst. 2 písm. d) NOZ, přičemž (této náležitost se novela NOZ, účinná k 1. 7. 2020 nedotkla).

(5) Pokud o to před rozesláním pozvánky na shromáždění požádají vlastníci, kteří mají více než čtvrtinu všech hlasů, nejméně však dvou z nich, zařadí statutární orgán na pořad shromáždění jimi určenou záležitost za předpokladu, že k takové záležitosti je navrženo usnesení nebo je její zařazení odůvodněno.

Poznámka k odst. 5:

Novelou NOZ, účinnou od 1. 7. 2020, byl doplněn v § 1207 NOZ nový odstavec 3, na který reaguje odst. 5 shora v tomto metodickém návodu stanov SVJ. Jde o poměrně důležité právo vlastníků jednotek, které bylo do právní úpravy bytového spoluvlastnictví v NOZ doplněno.

(6) Záležitost, která nebyla zařazena na pořad shromáždění při jeho ohlášení, lze rozhodnout jen za účasti všech vlastníků oprávněných o ní hlasovat.

Poznámka k odst. 6: Jde o přiměřené použití § 253 odst. 3 NOZ v ustanoveních o spolku, na základě § 1221 odst. 1 NOZ.

(7) Vlastník jednotky se může nechat na shromáždění zastoupit na základě písemné plné moci udělené zmocněnci. Zmocněnec může zastupovat nejvíce tolik vlastníků jednotek, kteří mají dohromady .......... % všech hlasů. Je-li zmocněncem jiná osoba než vlastník jednotky zapsaný v seznamu členů, musí být podpis vlastníka jednotky na plné moci úředně ověřen.

Poznámka k odst. 7:

V každém SVJ podle současné právní úpravy a aktuální judikatury se může kterýkoliv individuální vlastník jednotky nechat zastoupit zmocněncem na jednání a rozhodování shromáždění, na základě udělené plné moci podle ustanovení NOZ o smluvním zastoupení, pokud to stanovy nevylučují. Přitom podle judikatury je možné ve stanovách SVJ toto právo vlastníka jednotky vyloučit; z toho lze dovodit, že by bylo možné ve stanovách toto právo případně jen omezit, např. určit možnost zastoupení jen členem domácnosti, nebo rodiči či potomky, apod. (toto…