2.7.5.2
Zákaz krátkodobého pronájmu bytu typu "Airbnb" výkladem Nejvyššího soudu ČR
Mgr. Adriana Kvítková
Článkem SVJ a případný zákaz krátkodobého pronájmu bytu typu "Airbnb" jsme počátkem roku 2022 podrobně informovali o mediálně známém soudním případu, kdy se vlastník bytové jednotky a člen SVJ jako přehlasovaný vlastník domáhal nejprve u Městského soudu v Praze a následně u Vrchního soudu v Praze jako soudu odvolacího vyslovení neplatnosti rozhodnutí shromáždění, kterým bylo přijato nové znění stanov obsahující zákaz pronájmu bytu na období kratší než tři měsíce bez souhlasu všech členů společenství, přičemž tento souhlas mohl být následně i odňat, pokud by krátkodobý pronájem bytové jednotky ohrozil pořádek a noční klid v domě. Odvolací soud vlastníkovi vyhověl a sdělil, že SVJ nemá právo omezovat vlastnické právo vlastníka bytu. Jinými slovy konstatoval, že plošné omezení/zákaz krátkodobých pronájmů stanovami SVJ možný není. Závěrem minulého příspěvku jsme připojili novoroční přání, aby se projednávaný případ dostal v podobě dovolání k Nejvyššímu soudu ČR (dále jen "Nejvyšší soud"), který by mohl rozhodnutí Vrchního soudu v Praze zvrátit, či naopak potvrdit, každopádně by se blíže vyjádřil k úpravě pravidel chování ve stanovách společenství. A přání se nám splnilo.
Nejvyšší soud vydal dne 15. března 2023 usnesení č. j. 26 Cdo 854/2022-209, ze kterého je zřejmé, že dovolání podal vlastník jednotky, jenž nebyl spokojen se závěry odvolacího soudu. Jelikož Nejvyšší soud se dosud nezabýval otázkou, zda může společenství vlastníků ve svých stanovách omezit vlastníka jednotky při užívání bytu k opakovanému krátkodobému pronájmu či poskytování ubytování, dovolání shledal jako přípustné.
V odůvodnění usnesení o zamítnutí odvolání Nejvyšší soud dále nově vykládá ustanovení týkající se obsahu stanov, vymezení práv a povinností vlastníka a možnosti obrany.
A nyní již k nejzajímavějším částem odůvodnění. Nejvyšší soud k vymezení minimálního obsahu stanov uvedeném v ust. § 1200 zákona č. 89/2012 Sb., ve znění pozdějších předpisů (dále jen "občanský zákoník" či "NOZ"), ve vztahu k omezení práv vlastníka konstatuje, že povinnou náležitostí stanov je úprava členských práv a povinností i způsob jejich uplatňování, tím se však rozumí práva a povinnosti vyplývající z členství ve společenství vlastníků (např. právo účasti na shromáždění a právo na něm hlasovat, právo být volen do orgánů společenství či povinnost ručit za dluhy společenství). Není proto možné stanovami omezit práva vyplývající z vlastnictví jednotky.
Dále Nevyšší soud připomíná jako povinnou náležitost stanov i pravidla pro správu domu a pozemku a užívání společných částí a dovozuje, že těmito pravidly by většinou mohly být buď nahrazeny dosavadní domovní řády, anebo by mohl být ve stanovách vytvořen základ pro tvorbu domovního řádu, který by vycházel z pravidel určených stanovami. V úvahu přichází např. pravidla pro dodržování nočního klidu, pravidla pro zamykání domu či nakládání s klíči. Tato pravidla se však mohou týkat jen užívání společných částí, proto ani zde nemá omezení vlastníka bytu své místo. Užívání bytu a společných částí je neoddělitelně spjato a vlastník jednotky je povinen se těmito pravidly řídit, jakož i zajistit jejich dodržování osobami, jimž umožnil přístup do domu nebo bytu (§ 1176 NOZ). Musí však vždy jít o pravidla, jejichž smyslem a účelem je vskutku upravit užívání společných částí, nikoli ve skutečnosti omezit nakládání s bytem (jednotkou).
Konečně Nejvyšší soud ve vztahu k situaci, kdy vlastník jednotky užívá byt k jinému účelu, než vyplývá z prohlášení – např. právě k ubytování cizích osob ke krátkodobému pronájmu − a opakovaně…
