3.6.2.2
Forma a obsah plné moci pro společného zástupce podle § 1185 odst. 2 NOZ
JUDr. Jiří Čáp
Pro udělení plné moci (formu a obsah) se zřejmě použijí ustanovení NOZ o smluvním zastoupení (zejména § 441 a násl. NOZ), z hlediska obsahu plné moci (rozsahu zástupčího oprávnění) je však nezbytné vycházet ze skutečnosti, že jde o zvláštní institut společného zástupce, u něhož přichází v úvahu rozsah zmocnění odpovídající rámcovému vymezení právního pojetí společného zástupce v § 1185 odst. 2 NOZ.
Pokud jde o formu této plné moci, leckdy se diskutuje o tom, zda plná moc, jíž spoluvlastníci jednotky nebo manželé mající jednotku ve společném jmění zmocní společného zástupce, musí mít písemnou formu či nikoliv, přičemž závěry jsou různé.
V samotné praxi a v odborné literatuře se v podstatě přijímá stanovisko, že o zmocnění společného zástupce zřejmě platí přiměřeně § 1134 - § 1137 o správci společné věci (ovšem pouze v rozsahu odpovídajícím vymezení postavení společného zástupce v § 1185 odst. 2) a ustanovení o zastoupení a plné moci dle § 436 – 449 NOZ. Přitom jsou někdy vyjadřovány názory, že by zmocnění společného zástupce nemuselo mít písemnou formu (pokud by nedocházelo při právním jednání společného zástupce k takovým důsledkům, že by mělo dojít ke změně věcných práv k nemovité věci), avšak současně je při vyjádření takového názoru doporučováno, aby raději měla plná moc vždy písemnou formu.
Lze se spíše přiklonit k těm stanoviskům, podle nichž je třeba písemné formy pro zmocnění společného zástupce spoluvlastníků jednotky nebo manželů majících jednotku ve společném jmění. Lze totiž dospět k závěru, že s ohledem na pojetí společného zástupce podle § 1185 odst. 2 NOZ nejde o plnou moc udělenou ve smyslu § 441 odst. 2 NOZ pouze k "určitému právnímu jednání", nýbrž o plnou moc k zastupování při uplatňování práv spoluvlastníků nebo manželů (majících jednotku ve společném jmění) vůči osobě odpovědné za správu domu a pozemku, včetně zastupování při uplatňování práv při jednání a rozhodování shromáždění jako nejvyššího orgánu SVJ. Písemnou formu této plné moci lze tedy pro praxi plně doporučit, bez ohledu na případné odchylné názory vyskytující se někdy v rámci diskusí na toto téma, v zájmu oboustranné právní jistoty.
Obsah plné moci (rozsah zástupčího oprávnění) pro společného zástupce vychází především z obecného vymezení plné moci pro smluvní zastoupení při právním jednání jménem zmocnitele (v tomto případě spoluvlastníků jednotky nebo manželů majících jednotku ve společném jmění) zejména podle § 441 odst. 2 NOZ, podle něhož zmocnitel uvede v plné moci "rozsah zástupčího oprávnění"). Dále vychází ze skutečnosti, že jde (též přihlédneme-li k odůvodnění judikátu uvedeného v kap. 3.6.1.), v případě oprávnění zastupovat vlastníka jednotky také na jednání a rozhodování shromáždění, o plnou moc svého druhu (zahrnující zmocnění jednak k účasti na jednání shromáždění – což není právním jednáním, jednak k právu hlasovat jménem…
