Jaké jsou pro SVJ výhody a nevýhody tzv. zakázek bez smlouvy na fakturu?

3.1.5

Jaké jsou pro SVJ výhody a nevýhody tzv. zakázek bez smlouvy na fakturu?

Mgr. Adriana Kvítková

Inspirací pro text níže se stal dotaz z praxe, téma, nad kterým se zamýšlí nejeden předseda společenství či správce domu. Týká se údržby domu, resp. drobných stavebních prací, které jsou objednávány tzv. bez smlouvy na fakturu, a prací, jež jsou smluvně ošetřeny, jaké jsou rozdíly a případné nevýhody pro SVJ v případě, že zakázka je pouze vyfakturovaná.

Nejprve je třeba vyjasnit, že v obou případech je mezi objednatelem, zde SVJ, a zhotovitelem (např. zedníkem) uzavírána smlouva, obvykle smlouva o dílo. Jediný rozdíl je v její formě, z čehož plynou výhody i nevýhody jednoho či druhého postupu. V případě, že jsou stavební práce domluveny "jen na fakturu", je uzavřena ústní smlouva o dílo. V opačném případě je uzavřena smlouva o dílo v písemné formě. V dotazu je tedy opomenuto, že i v případě objednání služby "beze smlouvy na fakturu“ je smlouva uzavřena dohodnutím základních parametrů daného smluvního vztahu. V případě smlouvy o dílo na stavební práce se jedná o dohodu stran předmětu díla (co by mělo být zedníkem uděláno, popř. jaký by měl být výsledek jeho práce) a cenu díla, popřípadě dohodu o způsobu jejího určení či alespoň je cena odhadnuta.

Základní praktický rozdíl mezi ústní a písemnou formou uzavření smlouvy je její případná vymahatelnost, resp. prokázání, že byla uzavřena a s jakými parametry. Pokud mezi stranami při plnění díla nevzniknou žádné spory o jejím obsahu – tj. o rozsahu, ceně, termínu plnění či požadované kvalitě, vlastnosti díla, popř. záruce, samozřejmě bude na písemnou formu smlouvy o dílo nahlíženo jako na zbytečný formalismus (a práci) navíc. Naopak, pokud ke sporu dojde, bude písemná smlouva dobrým základem pro případný úspěch při vymáhání, absence smlouvy pak znamená velmi obtížnou situaci při prokázání, na čem se objednatel se zhotovitelem dohodli.

V případě, že bude uzavřena jen ústní smlouva, uplatní se zcela ustanovení občanského zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb., ve znění pozdějších předpisů, dále jen "OZ"), která upravují tento smluvní typ (např. ust. § 2586 až 2622 OZ pro smlouvu o dílo). Občanský zákoník tak např. stanoví, že právo zhotovitele na zaplacení ceny díla vzniká provedením díla a dílo je provedeno, je-li dokončeno a předáno, a dílo je dokončeno, je-li předvedena jeho způsobilost sloužit svému účelu (ust. § 2610 odst. 1, § 2604 a § 2605 odst. 1 OZ).

V…