Komentář zákona 89/2012 Sb., občanský zákoník, § 1160

Definice nemovité věci je obsažena v § 498 NOZ. Nemovitou věcí jsou pozemky a podzemní stavby se samostatným určením, jakož i věcná práva k nim, která za nemovité věci prohlásí zákon. Pokud právní předpis stanoví, že určitá věc není součástí pozemku, a nelze-li takovou věc přenést z místa na místo bez porušení její podstaty, je i tato věc věcí nemovitou. Ustanovení § 506 NOZ pak říká, že součástí pozemku je též prostor nad povrchem o pod povrchem, stavby zřízené na pozemku i jiná zařízení s výjimkou staveb dočasných, včetně toho, co je zapuštěno v pozemku nebo upevněno ve zdech.

Aby mohlo vzniknout bytové spoluvlastnictví, musí být tudíž součástí nemovité věci alespoň dům se dvěma byty (nebytovými prostory). Blíže k této problematice § 1158 NOZ.

Společné určení

Odstavec 1 komentovaného ustanovení obsahuje základní výkladové pravidlo, při jehož splnění je část nemovité věci považována vždy za část společnou. Společnými musejí být ty části nemovité věci, které podle své povahy mají sloužit vlastníkům společně. Jedná se vlastně o vymezení společných částí prostřednictvím jejich společného určení, kdy musejí sloužit všem vlastníkům jednotek společně. To však neznamená, že nemohou být za společné považovány i další části nemovité věci. Odstavec 1 totiž vymezuje zákonné minimum. Zákonem či prohlášením proto mohou být vymezeny jako společné i ty části, které tuto zákonnou definici nesplňují.

Odstavec 2 komentovaného ustanovení pak pojem společných částí dále rozvádí a obecně určuje, které části nemovité věci jsou vždy částmi společnými a nelze je proto obligatorně ze společných částí vyjmout. Na toto ustanovení pak navazuje nařízení vlády o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím (§ 1222 NOZ), které problematiku společných částí dále rozpracovává a zabývá se již konkrétními společnými částmi, jak se v praxi vyskytují.

Typy společných částí

NOZ opustil koncepci dvou typů společných částí budovy, a to tzv. absolutně společných částí, kdy se jednalo o části domu, které byly společné všem vlastníkům jednotek v budově, a relativně společné částí, kdy se jednalo o části domu, které jsou společné jen některým vlastníkům jednotek v domě. Tato koncepce byla nahrazena možností přenechat určitou část nemovitosti do výlučného užívání některého vlastníka nebo vlastníků. Vlastnicky se tedy bude jednat o část, která bude patřit do spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek, ale tuto část bude moci užívat pouze některý nebo někteří z vlastníků. To však neznamená, že by relativně společné části existující ke dni účinnosti NOZ zanikly; ty budou existovat i nadále. Dokonce to podle našeho názoru neznamená, že by vlastníci nemohli takové relativně společné části domu v prohlášení zřídit. Tedy i po účinnosti NOZ bude možné v domě zřídit relativně společné části budovy, které budou společné jen některým vlastníkům jednotek v domě. Nesmí to však být v rozporu s definicí společných částí podle komentovaného ustanovení. Zde se může jednat například o společné chodby, které budou přiléhat k bytové jednotce, společné sklepy či komory.

Relativně společné části

Relativně společné části bude třeba vymezit poměrně přesně, neboť jejich nepřesné vymezení by mohlo mít dopad do vlastnického práva. Pokud se v budově vyskytují i relativně společné části, pak by mělo prohlášení obsahovat i určení výše spoluvlastnického podílu na těchto společných částech.

Výše spoluvlastnického podílu na relativně společných částech lze určit:

1. jako stejnou pro všechny spoluvlastníky,

2. dohodou se zřetelem k povaze, rozměrům a umístění bytu či nebytového prostoru, ke kterému relativně společná část náleží,

3. poměrem podle velikosti podlahových ploch jednotek, ke kterým relativně společné části náležejí.

Absolutně společné části

Absolutně společnými částmi jsou v návaznosti na odst. 2 komentovaného ustanovení vždy:

1. pozemek, na němž byl dům zřízen, v případě, že je množina vlastníků domu a pozemku shodná (k přechodu na zásadu superficies solo cedit viz komentář k § 3055 NOZ),

2. právo stavby (§ 1240 NOZ) v případě, že toto věcné právo zakládá vlastníkům jednotek mít na pozemku dům,

3. stavební části podstatné pro zachování domu včetně zachování:
   

   • hlavních konstrukcí ,

   • jeho tvaru i vzhledu,

   • zachování bytu jiného vlastníka jednotky,

4. zařízení sloužící i jinému vlastníku jednotky k užívání jeho jednotky.

Absolutně společné části nemusejí sloužit pouze vlastníkům jednotek, ale mohou sloužit i vlastníkům nemovitých věcí v okolí.

Konkrétní vymezení určité společných částí musí vždy upravit prohlášení vlastníka. Co se pak konkrétně rozumí společnými částmi, je blíže definováno nařízením vlády o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytových spoluvlastnictvím.

Související plochy

Společnými částmi nemovité věci může být vedle pozemku, na němž je dům postaven, také pozemek funkčně související s provozem a správou domu a s užíváním jednotek, na němž jsou zejména zpevněné plochy, předzahrádky, parkovací plochy, dvory, nebo na němž jsou umístěny drobné stavby, zejména čistička odpadních vod, septik, trafostanice, domovní kotelna a další stavby, které jsou nezbytné k zajištění provozu a správy domu.

Jednotlivé společné části

Společnými částmi domu jako částmi podstatnými pro zachování domu včetně jeho hlavních konstrukcí a jeho tvaru i vzhledu, jakož i pro zachování bytu jiného vlastníka jednotky, a zařízení sloužící i jinému vlastníku jednotky k užívání bytu jsou zejména:

1. vodorovné a svislé nosné konstrukce včetně základů domu, obvodové stěny domu,

2. střecha včetně výplní výstupních otvorů, izolací, hromosvodů, lávek, dešťových žlabů a svodů venkovních či vnitřních,

3. komíny jako stavební konstrukce v celé své stavební délce, včetně vyvložkování pořízeného spolu s komínem, mimo dodatečně instalovaných komínových vložek pořízených se souhlasem osoby odpovědné za správu domu jednotlivými vlastníky jednotek, do nichž jsou zaústěny tepelné spotřebiče těchto vlastníků a které tvoří jeden technologický celek jako spalinová cesta tepelného spotřebiče,

4. zápraží, schody, vchody a vstupní dveře do domu, průčelí, schodiště, chodby, výplně stavebních…