Komentář zákona 89/2012 Sb., občanský zákoník, § 1162

Ustanovení § 1162 zakotvuje pravidla, za kterých se může vlastník jednotky domáhat změny určení velikosti podílu na společných částech nemovité věci. Definice pojmu "společné části nemovité věci" je obsažena v § 1160 (viz komentář k tomuto ustanovení).

Způsob určení velikosti podílů na společných částech

Z § 1161 vyplývá, že již nemusí být velikost podílů na společných částech určena podle velikosti podlahové plochy bytu k celkové podlahové ploše všech jednotek v domě, ale může být určena rovněž podle jiné metodiky, a to:

a) jako stejné podíly pro všechny vlastníky jednotek,

b) dohodou se zřetelem k povaze, rozměrům a umístění bytu či nebytového prostoru,

c) poměrem podle velikosti podlahových ploch jednotek.

Komentované ustanovení se týká pouze případu, kdy je velikost podílů na společných částech určena podle metodiky uvedené pod písmenem b), tedy dohodou, se zřetelem k povaze, rozměrům a umístění bytu či nebytového prostoru. V tomto případě mohou vlastníci určit podíly na společných částech podle určitých specifických vlastností jednotek – například podle jejich tržní ceny, podle umístění v domě apod. Určení velikosti nemůže být zcela nahodilé, ale musí být odůvodněno právě určitou specifickou povahou, rozměry či umístěním bytu. Případem, kdy je možno tuto metodiku zcela jednoznačně použít, jsou podkrovní byty, u nichž se může od podlahové plochy bytu odečítat v určitém procentu podlahová plocha bytu, která je pod skosením střechy a která je tudíž hůře využitelná.

Změna okolností

Může se stát, že v průběhu doby se změní okolnosti, které byly zohledněny při určení výše spoluvlastnických podílů (např. může dojít k rekolaudaci jednotky, pokud druh jednotky byl rozhodný pro určení výše podílů). Pak vlastníkovi jednotky, u něhož se v důsledku změny okolností určení podílu na společných částech stalo zjevně nespravedlivé, svědčí právo domáhat se změny určení podílu na společných částech. O zjevnou nespravedlnost ve smyslu komentovaného ustanovení se však nebude jednat tehdy, pokud podíly na společných částech byly dohodou zjevně nespravedlivě určeny již v prohlášení, respektive vlastníkům jednotek v okamžiku, kdy uzavírali dohodu o způsobu určení výše spoluvlastnických podílů, byly okolnosti, které vedly k nerovnoměrnému určení výše spoluvlastnických podílů, známy, respektive být známy mohly či měly.

Naopak ke změně okolností, která má zakládat zjevnou nespravedlnost, musí dojít až následně, tedy poté, co byla uzavřena původní dohoda o nerovnoměrném stanovení výše podílů.

Zjevná nespravedlnost vzniklá změnou okolností pak nemůže vycházet pouze ze subjektivního pocitu vlastníka, ale okolnosti, z nichž tato nespravedlnost má vycházet, musejí být objektivně zjištěny. Navíc ne každá nespravedlnost zakládá právo vlastníka požadovat změnu výše podílů na společných částech, ale tato nespravedlnost musí dosahovat určitého stupně – musí se jednat o nespravedlnost zjevnou.

Pokud tedy shrneme, je…