Komentář zákona 89/2012 Sb., občanský zákoník, § 1166

 Nahoru[Prohlášení]

Prohlášení je jednostranné právní jednání, kterým dochází k rozdělení práva k nemovité věci na vlastnické právo k jednotkám, tedy dochází ke vzniku bytového spoluvlastnictví, tj. jsou vymezeny jednotky a definovány další zákonem vymezené náležitosti. Prohlášení musí být učiněno v písemné formě, neboť se jedná o právní jednání, kterým se mění věcné právo k nemovité věci (§ 560).

Prohlášení je možno učinit pouze tehdy, pokud je součástí věci movité dům s alespoň dvěma byty nebo nebytovými prostory (§ 1158).

NOZ opustil původně užívaný pojem "prohlášení vlastníka". Prohlášení totiž může učinit nejenom vlastník, ale i jiné k tomu oprávněné osoby. Může to být například osoba oprávněná ze služebnosti práva stavby.

Právní úprava

Základní náležitosti prohlášení jsou uvedeny v komentovaném ustanovení. Kromě právní úpravy uvedené v NOZ je třeba znění prohlášení vlastníka vytvářet v souladu s nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím (dále jen "Nařízení").

Obligatorní náležitosti

Prohlášení musí obsahovat:

1. označení vlastníka /spoluvlastníků či jiné oprávněné osoby, která prohlášení činí,
2. projev vůle vlastníka /spoluvlastníků či jiné oprávněné osoby směřující ke vzniku bytového spoluvlastnictví,
3. údaje o pozemku, domu, obci a katastrálním území,
4. údaje o jednotce – zejména:
5. pojmenování a označení jednotlivých bytů či nebytových prostor alespoň číslem a umístěním s určením účelu užívání,
6. určení a popis společných částí se zřetelem k jejich stavební, technické nebo uživatelské povaze,
7. případné určení, které ze společných částí jsou vyhrazeny k výlučnému užívání vlastníku určité jednotky, pokud se takové části v domě nacházejí,
8. velikost podílů na společných částech,
9. jaká věcná a jiná práva a jaké závady přecházejí se vznikem vlastnického práva k jednotce na všechny vlastníky jednotek nebo na některé z nich,
10. určení osoby prvního správce dle § 1193
11. pravidla pro správu domu a pozemku a pozemku a užívání společných částí, pokud nejsou určena ve stanovách (§ 1191)
12. k prohlášení se přikládají půdorysy všech podlaží, popřípadě jejich schémata, určující polohu jednotek a společných částí budovy, s údaji o podlahových plochách jednotek.

Ad a) Označení osoby, která prohlášení činí

V případě, že bude prohlášení činit fyzická osoba, musí být identifikována:

• jménem a příjmením,

• rodným číslem, bylo-li jí přiděleno, popřípadě datem narození,

• bydlištěm.

U právnických osob je nutno uvést minimálně:

• obchodní firma,

• sídlo,

• identifikační číslo.

Spoluvlastníci

Pokud bude prohlášení činit více osob – spoluvlastníků nebo osob společně oprávněných, je třeba tyto náležitosti uvést u každé z těchto osob. Účastníky prohlášení musejí být všichni spoluvlastníci nebo všechny osoby oprávněné. Nepostačuje tedy, pokud by prohlášení učinili vlastníci, jejichž spoluvlastnické podíly budou dohromady tvořit nadpoloviční (§ 1128) nebo dvoutřetinovou většinu (§ 1129), neboť de facto dochází prohlášením k rozdělení spoluvlastnictví k nemovité věci (§ 1140). K tomu je třeba v souladu s § 1141 dohoda všech spoluvlastníků.

Pokud budou činit prohlášení podíloví spoluvlastníci, pak jednotky, které na základě prohlášení vzniknou, budou v jejich podílovém spoluvlastnictví. Ideální spoluvlastnický podíl každého spoluvlastníka na každé jednotce pak bude odpovídat původní výši spoluvlastnického podílu spoluvlastníka na nemovitosti.

Spoluvlastnické dohody

Vlastnictví jednotek může vzniknout i na základě dohody spoluvlastníků nemovité věci o oddělení ze spoluvlastnictví nebo při zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví (§ 1140) nebo na základě rozhodnutí soudu o oddělení ze spoluvlastnictví nebo o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví (§ 1165). Podobně je možno postupovat i v případech, kdy mají jednotky vzniknout v nemovitosti s domem, která patří do společného jmění manželů. Pak mohou jednotky vzniknout, jestliže si to manželé ujednají při změně rozsahu do společného jmění nebo při vypořádání společného jmění (§ 1164), nebo v případě, že o tom rozhodne soud při zúžení společného jmění nebo při vypořádání společného jmění (§ 1165).

V těchto případech však neplatí, že by každému ze spoluvlastníků vznikl spoluvlastnický podíl na každé jednotce (pokud se tak spoluvlastníci nedohodnou). Naopak spoluvlastníci mohou rozvrhnout vlastnické právo k jednotlivým jednotkám podle svého uvážení. Zákon již neobsahuje zákaz takovou dohodu uzavřít v případě, že je některá bytová jednotka pronajata fyzické osobě (omezení bylo obsaženo v § 5 odst. 5 ZVB). Takovou dohodu lze tedy uzavřít volně s tím, že po vzniku jednotek dochází ke vzniku předkupního práva nájemce k jednotce při jejím prvním převodu (§ 1187).

Ad b) Projev vůle vlastníka /spoluvlastníků rozdělit nemovitou věc na vlastnické právo jednotky

Projev vůle vlastníka (spoluvlastníků) rozdělit práva k nemovité věci na vlastnické právo k jednotkám by měl být srozumitelný a určitý. Tento projev může být vyjádřen například slovy: "Vlastník prohlašuje, že v souladu s ustanovením § 1166 zákona č. 89/2012, občanský zákoník, rozděluje své vlastnické právo k níže specifikovanému pozemku, jehož součástí je též vlastnické právo k domu, na vlastnické právo k jednotkám."

Ad c) Údaje o pozemku, domu, obci a katastrálním území

Domem či budovou, kterou lze rozdělit na jednotky, je stavba, která je alespoň v takovém stupni rozestavěnosti, že je již navenek uzavřena obvodovými stěnami a střešními konstrukcemi s nejméně dvěma obvodovými stěnami uzavřenými byty či nebytovými prostory (§ 1163).

Budova, která je součástí pozemku

V případě, že je budova součástí pozemku, je nezbytné pozemek označit parcelním číslem s uvedením názvu katastrálního území, ve kterém leží, a v případě, že jsou v katastrálním území pozemky vedeny ve dvou číselných řadách a jde o stavební parcelu, též údajem o této skutečnosti, jinak se má za to, že jde o pozemkovou parcelu. Dále je třeba uvést údaje o obci, ve které se nemovitost nachází.

Budova, která není součástí pozemku

V případě, že budova, kde se budou nacházet vyčleňované jednotky, není součástí pozemku ani práva stavby, je nezbytné budovu označit označením pozemku, na němž je postavena, číslem popisným nebo evidenčním a příslušností budovy k části obce, pokud je název části obce odlišný od názvu katastrálního území, v němž se nachází pozemek, na kterém je budova postavena. Dále je třeba uvést údaje o obci, ve které se nemovitost nachází.

Budova bez č. p./č. e.

V případě, že budova, kde se budou nacházet vyčleňované jednotky, není součástí pozemku ani práva stavby a číslo popisné ani evidenční se jí nepřiděluje a jedná se o hlavní stavbu na pozemku a nejedná se o drobnou stavbu, pak je nezbytné označit budovu označením pozemku, na němž je postavena, a způsobem využití. Dále je třeba uvést údaje o obci, ve které se nemovitost nachází.

V případě, že budova, kde se budou nacházet vyčleňované jednotky, je součástí práva stavby, je nezbytné budovu označit označením pozemku, ke kterému je právo stavby zřízeno. Dále je třeba uvést údaje o obci, ve které se nemovitost nachází.

Nemovitou věc nelze prohlášením rozdělit na jednotky pouze částečně. Pokud má být rozdělena na jednotky, je třeba tak učinit k nemovitosti jako celku.

Ad d) – bod i. Údaje o jednotce – zejména pojmenování a označení jednotlivých bytů či nebytových prostor alespoň číslem a umístěním s určením účelu užívání

Jednotky v sobě zahrnují buď byt nebo nebytový prostor, popřípadě soubory bytů a nebytových prostor (§ 1158). Jednotka v sobě zahrnuje byt či nebytový prostor, a dále též podíl na společných částech nemovité věci – tedy v případě, že:

• je budova součástí pozemku, též podíl na společných částech nemovité věci – tedy pozemku, jehož součástí je též budova; v případě, že

• budova není součástí pozemku, pouze podíl na společných částech budovy; v případě, že

• budova byla zřízena na základě práva stavby, je společnou částí i toto právo stavby, jehož součástí jsou práva k pozemku a stavba.

Společnými částmi nemovité věci může také pozemek funkčně související s provozem a správou domu a s užíváním jednotek, na němž jsou zejména zpevněné plochy, předzahrádky, parkovací plochy, dvory nebo na němž jsou umístěny drobné stavby, zejména čistička odpadních vod, septik, trafostanice, domovní kotelna a další stavby, které jsou nezbytné k zajištění provozu a správy domu (§ 4 nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím).

Blíže k definici jednotky výklad k § 1159.

Poznamenáváme, že byl opuštěn koncept uvedený v zákoně č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, ve znění pozdějších předpisů, kdy bytem mohla být pouze taková jednotka, která byla podle rozhodnutí stavebního úřadu určena k bydlení. Pro rozlišení, zda byla jednotka bytem či nebytovým prostorem, tedy bylo podle zákona o vlastnictví bytů důležité, k jakému účelu užívání byla jednotka určena podle rozhodnutí stavebního úřadu. Nyní již vlastník takto omezen není a za byt může být též označen nebytový prostor a opačně, aniž by to mělo vliv na platnost prohlášení (blíže § 1159). To však neznamená, že by NOZ umožňoval tímto způsobem zvrátit rozhodnutí úřadů státní správy o způsobu užívání předmětných prostor.

To potvrzuje i Návod pro zprávu katastru, který např. v odst. 5.5.3.1.1.1 stanoví:

Způsob využití jednotky se u jednotlivých typů jednotek zapisuje podle účelu využití jednotky uvedeného v prohlášení nebo ve smlouvě o výstavbě. Změna způsobu využití jednotky se zapisuje na základě změny prohlášení.

To také podle nás neznamená, že by byt či nebytový prostor mohl být v prohlášení vlastníka vymezen zcela volně bez ohledu na způsob užívání, pro který je zkolaudován dle veřejnoprávních předpisů. Dokonce to podle nás neznamená ani to, že by například mohly být byty či nebytové prostory v prohlášení vlastníka volně děleny či slučovány. Pokud by byl například za byt v prohlášení vlastníka označen prostor, který je zkolaudován jako nebytový prostor, neznamenalo by to zpochybnění vlastnického práva k jednotce, které je takový byt součástí, ale zakládalo by to právo na odstranění vady prohlášení dle § 1168 pro nesprávné vymezení této jednotky.

Zároveň je NOZ jednotka prohlášena za věc nemovitou. Jako taková může být jednotka samostatným předmětem právních vztahů. Může být tedy volně zcizována či zatěžována věcnými právy.

Předmětem zápisu v katastru nemovitostí může být též jednotka, jejíž součástí je rozestavěný byt či nebytový prostor (blíže § 1163).

Číslo jednotky

Každé jednotce v budově musí být v prohlášení přiděleno číslo. Číslování je zcela na vůli vlastníka. Číslo jednotky však musí být unikátní v rámci nemovitosti. Dle pokynů jsou jednotky identifikovány číslem popisným a číslem jednotky, přičemž tento údaj může být maximálně osmimístný – číslo je v katastru zapsáno ve tvaru DDDD/JJJJ, kde DDDD vyjadřuje číslo popisné budovy a JJJJ číslo jednotky. Pokud budova číslo popisné nemá, pak je jednotka katastrálním úřadem pomocně očíslována a je identifikována pouze vlastním číslem jednotky.

Popis umístění bytu/nebytového prostoru

Prohlášení musí dále obsahovat popis umístění bytu/nebytového prostoru v budově. Většinou postačí, pokud je umístění bytu/nebytového prostoru popsáno pomocí patra (nadzemního podlaží). V případě, že se jedná o prohlášení ve vztahu k budově s více vchody, které mají samostatná čísla popisná, pak by mělo být uvedeno i číslo popisné části, ve které se byt/nebytový prostor nachází.

Podlahová plocha bytu/nebytového prostoru

Nově nemusí být přímo v prohlášení uvedena podlahová plocha bytu/nebytového prostoru, které jsou součástí jednotek. Ta však musí být uvedena v příloze prohlášení – a to v přiložených půdorysech či schématech. Co se podlahovou plochou myslí, není nyní zákonem vymezeno, ale způsob výpočtu podlahové plochy je obsažen v nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím. (§ 1222).

Pro účely výpočtu podlahové plochy je byt, jako prostorově oddělená část domu v jednotce, ohraničen vnitřními povrchy obvodových stěn této prostorově oddělené části domu, podlahou, stropem nebo konstrukcí krovu a výplněmi stavebních otvorů ve stěnách ohraničujících byt; obdobně to platí pro ohraničení místností, které jsou jako součást bytu umístěné mimo hlavní obytný prostor.

Podlahovou plochu bytu v jednotce tvoří půdorysná plocha všech místností bytu včetně půdorysné plochy všech svislých nosných i nenosných konstrukcí…