Komentář zákona 89/2012 Sb., občanský zákoník, § 1205

[Orgány společenství]

Komentované ustanovení § 1205 se v odst. 1 týká orgánů společenství vlastníků a v odst. 2 pak určuje, jaké jsou předpoklady pro výkon funkce volených orgánů společenství. Ustanovení má kogentní charakter.

K odst. 1

Společenství vlastníků je právnickou osobou, tedy organizovaným útvarem, o kterém zákon stanoví, že má právní osobnost nebo jehož právní osobnost uzná (§ 20 odst. 1). Právnická osoba tedy není osobou reálnou, ale podle NOZ se jedná o právní fikci. Za právnickou osobu pak vytvářejí její vůli orgány, které sice nevyjadřují přímou vůli právnické osoby, ale tuto právnickou osobu zastupují.

Komentované ustanovení rozlišuje orgány, které musí společenství vlastníků vytvořit obligatorně, a orgány, které může vytvořit fakultativně.

Obligatorně vytvářené orgány

Obligatorně vytvářenými orgány jsou:

• - shromáždění, které je nejvyšším orgánem společenství,
• - výbor nebo předseda společenství, kteří jsou orgánem statutárním.

Fakultativní orgány

Fakultativními orgány společenství jsou:

• - orgány, které mohou zřídit stanovy (např. kontrolní komise).

Shromáždění

Shromáždění je nejvyšším orgánem společenství a je tvořeno všemi vlastníky jednotek, kteří jsou členy společenství. Jedná se o nevolený kolektivní orgán (§ 152 odst. 1). Do působnosti shromáždění jsou svěřeny nejdůležitější otázky života společenství. Působnost shromáždění je vymezena § 1208 a v souladu s § 1208 písm. i) též stanovami společenství nebo rozhodnutími shromáždění. Působnost shromáždění danou v § 1208 nelze zúžit, lze ji jen stanovami rozšířit. Rozšířit působnost si může též shromáždění samo svým rozhodnutím [ §1208 písm. i) ].

Rozhodování per rollam

NOZ nově zavedl také rozhodování mimo zasedání, tzv. rozhodování per rollam (§ 1210 až § 1214).

Výbor nebo předseda společenství vlastníků

Výbor, nebo určují-li tak stanovy společenství, předseda společenství vlastníků, jsou statutárním orgánem společenství vlastníků. První členové statutárního orgánu musejí být uvedeni ve stanovách společenství. Výbor je orgánem kolektivním a předseda společenství vlastníků orgánem individuálním (§ 152 odst. 1).

Členství ve statutárním orgánu

Členem statutárního orgánu společenství nemusí být pouze člen společenství, ale může to být osoba mimo rámec společenství. Členem statutárního orgánu společenství může být jak osoba fyzická, tak i osoba právnická. Podmínky členství jsou stanoveny v odstavci 2 komentovaného ustanovení. Se svým zvolením jako člena výboru nebo jako předsedy společenství vlastníků musí osoba souhlasit. Pokud se týká počtu členů výboru, pak ve stanovách musejí být určeni minimálně dva členové. Jinak by se nejednalo o orgán kolektivní, ale orgán individuální. Jak výbor, tak i předseda společenství vlastníků jsou orgánem voleným. Volba náleží do působnosti shromáždění [§ 1208 písm. c)].

Do působnosti výboru nebo předsedy společenství vlastníků náleží vše, co stanovy, zákon nebo rozhodnutí orgánu veřejné moci nesvěří do působnosti jiného orgánu společenství (§ 163).

Statutární orgán společenství má dvě funkce, a to funkci vnějšího oprávnění a funkci vnitřních oprávnění.

Zastupování společenství

V rámci vnějšího oprávnění mohou členové statutárního orgánu zastupovat společenství ve všech záležitostech (§ 164 odst. 1). Pokud budou za společenství podepisovat, připojí k názvu společenství svůj podpis a případně též údaj o své funkci (§ 161). Stanovy společenství mohou určit, jak budou členové výboru společenství zastupovat (např.…