Komentář zákona 89/2012 Sb., občanský zákoník, § 1206

 Nahoru[Shromáždění a jeho usnášeníschopnost]

V odst. 1) komentovaného ustanovení stanoví, kdo tvoří shromáždění společenství vlastníků, a v odst. 2) komentovaného ustanovení je pak řešena problematika usnášeníschopnosti shromáždění a dále problematika kvóra potřebného k přijetí rozhodnutí.

K odst. 1)

Členové shromáždění

Shromáždění je tvořeno všemi vlastníky jednotek. Žádná jiná osoba být členem shromáždění nemůže. Naopak žádný vlastník jednotky nemůže být z účasti na zasedání shromáždění vyloučen. Členy shromáždění jsou tedy i například nezletilí vlastníci jednotek, které však budou většinou zastupovat jejich zákonní zástupci.

Pokud je vlastníkem jednotky více osob, tj. mají tyto osoby jednotku ve spoluvlastnictví, pak musí zmocnit společného zástupce, který bude vykonávat jejich práva na shromáždění. Podobně tomu bude i v případě, že je jednotka ve společném jmění manželů (§ 1185).

Vlastníci jednotek se nemusí zasedání shromáždění účastnit osobně, ale mohou zplnomocnit jinou osobu, aby je na shromáždění zastupovala. Plná moc může být udělena i pro více zasedání shromáždění. Stanovy pak mohou určit podmínky pro zastoupení vlastníka na shromáždění například tak, že bude na plné moci vyžadován ověřený podpis vlastníka jako zmocnitele.

Počet hlasů vlastníků

Každý z vlastníků má na shromáždění takový počet hlasů, který odpovídá jeho podílu na společných částech. Podíly na společných částech vyplývají z prohlášení a mohou být v souladu s § 1161 určeny:

a) jako stejné pro všechny vlastníky

b) nerovnoměrně se zřetelem k povaze, rozměrům a umístění bytu či nebytového prostoru

c) poměrem dle velikosti podlahových ploch všech jednotek v domě

Pokud vlastní některý vlastník více jednotek, pak bude počet jeho hlasů tvořen součtem podílů na společných částech náležejících ke všem jednotkám v domě, které jsou v jeho vlastnictví.

"Pro hlasování spoluvlastníků jednotky platí, že mají tolik hlasů, jako kdyby byla jednotka ve vlastnictví jediné osoby; hlasovací práva vykonává společný zástupce."¹

Zvláštní režim je určen pouze pro společenství vlastníků, které by samo bylo vlastníkem jednotky v domě. K jeho hlasům se totiž při hlasování nepřihlíží. To však společenství nevylučuje z účastenství na shromáždění, kde může uplatňovat jiná práva.

K odst. 2)

Usnášeníschopnost

Shromáždění je způsobilé se usnášet pouze za přítomnosti vlastníků jednotek, kteří mají většinu všech hlasů. Do těchto hlasů se nezapočítávají hlasy společenství vlastníků, které by samo bylo vlastníkem jednotky v domě. Ustanovení o usnášeníschopnosti je kogentní a nelze jej stanovami upravit odlišně, a to ani tak, že by se zvýšil počet hlasů vlastníků, jejichž přítomnost je vyžadována pro usnášeníschopnost shromáždění. Zjišťovat, zda je shromáždění usnášeníschopné, se musí před každým hlasováním shromáždění. Vlastníci mohou shromáždění v jeho průběhu opouštět, což může shromáždění učinit neusnášeníschopným. Naopak také mohou noví vlastníci přicházet, což fakticky může znamenat vyšší počet hlasů potřebný k přijetí rozhodnutí.

Novelou občanského zákoníku platnou od 1. 1. 2020 byla zákonem připuštěna možnost svolat náhradní shromáždění (§ 1210). Konání náhradního shromáždění však musí výslovně připouštět stanovy; náhradní shromáždění je způsobilé usnášet se za přítomnosti vlastníků jednotek, kteří mají alespoň 40 % všech hlasů. K náhradnímu shromáždění blíže výklad k § 1210.

Judikatura

Rozsudek Vrchního soudu v Praze ze dne…