Nabývání nemovitostí společenstvím vlastníků jednotek

2.2.3.3

Nabývání nemovitostí společenstvím vlastníků jednotek

Mgr. Pavla Krejčí

Společenství vlastníků může v souladu s § 1195 odst. 1 NOZ nabývat majetek pouze za účelem správy domu a pozemku. Společenství vlastníků má tedy takzvaně omezenou právní osobnost (§ 15 NOZ).

 NahoruPojem správy domu a pozemku

Správa domu a pozemku je pak definována v § 1189 NOZ. Správa domu a pozemku zahrnuje vše, co nenáleží vlastníku jednotky a co je v zájmu všech spoluvlastníků nutné nebo účelné pro řádnou péči o dům a pozemek jako funkční celek a zachování nebo zlepšení společných částí. Správa domu zahrnuje i činnosti spojené s přípravou a prováděním změn společných částí domu nástavbou, přístavbou, stavební úpravou nebo změnou v užívání, jakož i se zřízením, udržováním nebo zlepšením zařízení v domě nebo na pozemku sloužících všem spoluvlastníkům domu.

 NahoruNabytí nemovitostí – účel nabytí

Za účelem správy domu a pozemku může společenství vlastníků nabývat věci, práva a jiné majetkové hodnoty, tedy může nabývat i nemovitosti. Společenství vlastníků tak může nabýt například jednotku v budově za účelem vytvoření kanceláře výboru, byt pro správce budovy, pozemek pod budovou, pozemek navazující na pozemek zastavěný domem, který je nezbytný pro řádné užívání domu atd.

Pokud by však společenství uzavřelo smlouvu, na jejímž základě mělo nabýt vlastnické právo k majetku, který by nesouvisel se správou domu či pozemku, jednalo by se o právní jednání nulitní, resp. neplatné (§ 580 a § 588 NOZ). To, zda nabývaný majetek je využitelný za účelem správy domu a pozemku, je třeba vždy posoudit dle konkrétních okolností.

 NahoruKritéria pro posouzení, zda nemovitost je nabývána za účelem správy

Z rozsudku Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 801/2017 pak vyplývá, že při případném posuzování platnosti smlouvy je třeba zvažovat využitelnost celé nabývané nemovité věci pro správu domu a pozemku. Pokud tedy bude nabýván například pozemek, bude zvažována i velikost nabývaného pozemku. Zároveň pak je nezbytné zvažovat i existenci dalších okolností – např. otázku únosnosti nákladů spojených s provozem nabývané nemovité věci nebo otázku nutnosti výkonu činností spojených s nabýváním nemovité věci, které by byly nepřiměřené úloze správce domu. Rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 801/2017 se sice týkal věci, na kterou ještě dopadal zrušený zákon č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), jeho závěry jsou však plně…