6.8.3
Náklady na správu domu a pozemku
Ing. Bc. Martin Durec
Vzhledem k tomu, že SVJ může v rámci své omezené právní osobnosti vykonávat pouze činnosti spojené se správou domu a pozemku, lze (poněkud zjednodušeně) náklady na správu domu a pozemku definovat negativně, jedná se o ty náklady SVJ, které nejsou náklady na služby spojené s užíváním jednotek. Z účetního hlediska je nutné je rozdělit do tří skupin:
- Technické zhodnocení společných částí – nejprve je nutno si uvědomit, čí majetek je zhodnocován. SVJ nevlastní zhodnocované společné části. Jejími vlastníky jsou členové společenství, a tedy jejich majetek je zhodnocován. Z tohoto důvodu o technickém zhodnocení není možné účtovat klasickým majetkovým způsobem (tj. prostřednictvím účtové skupiny č. 02). Ve vztahu k účtování SVJ zde na počátku roku 2023 došlo k názorovému posunu ze strany GFŘ, podle kterého platí, že technické zhodnocení společných částí je pro SVJ nákladem na správu domu a pozemku jako každý jiný náklad. Jelikož ovšem technické zhodnocení nelze věcně podřadit po pojem opravy, není možné technické zhodnocení společných částí domu vykázat u SVJ jako náklad na opravu a udržování, nýbrž jako jiný druh provozního nákladu. Toto stanovisko GFŘ je uvedeno např. ve článku Účtování oprav a technického zhodnocení majetku ve spoluvlastnictví jednotlivých vlastníků jednotek – členů SVJ, zveřejněném v časopise SVJ aktuálně 4/2023, autor Ing. Božena Künzelová, nakladatelství Verlag Dashöfer.
- Opravy a údržba společných částí – v souladu s výše uvedeným stanoviskem GFŘ i zde platí, že opravy a údržba společných částí jsou pro SVJ nákladem na správu domu a pozemku jako každý jiný náklad. V souladu s ustanovením § 23 odst. 1 písm. c) vyhlášky č. 504/2002 Sb. platí, že "položka "A.I.3. Opravy a udržování" obsahuje náklady na opravy a udržování majetku, ke kterému má účetní jednotka právo vlastnické nebo jiné právo k majetku a o němž je povinna účtovat podle § 28 ZÚČ. Jelikož toto není v případě oprav a údržby společných částí splněno, měly by být i tyto náklady vykázány jako jiný druh provozního nákladu. Kvůli odlišnosti oprav a údržby od výše uváděného technického zhodnocení je však vždy nutno obě položky v rámci vykazování od sebe oddělit.
- Ostatní náklady na správu domu a pozemku – jedná se zejména o náklady administrativně správního charakteru, např. pojištění společných částí, odměny výboru, náklady na vedení účetnictví, bankovní poplatky, náklady na právní služby atd. Jelikož se jedná o náklady vynaložené na činnost společenství, musejí být účtovány standardním výsledkovým způsobem (viz ČUS č. 412, odst. 3.1).
Mezi výše uváděné náklady však nepatří drobné opravy a údržba (viz nařízení vlády č. 308/2015 Sb.) jak společných částí uvnitř jednotek (např. nosné zdi, sloupy a pilíře, rozvody ústředního topení, radiátory apod.), tak i společných částí, které má vlastník prohlášením vyhrazeny ve výlučném užívání, jako jsou balkony, lodžie a terasy. Tyto drobné opravy a údržbu si totiž příslušný vlastník hradí sám (§ 1175 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, dále jen NOZ), tj. SVJ o nich nijak neúčtuje.
Nejdůležitějším zdrojem krytí nákladů na správu domu a pozemku jsou příspěvky vlastníků jednotek na úhradu nákladů na správu domu a pozemku, jež vlastníci SVJ hradí v souladu s ustanovením § 1180 NOZ. Tyto příspěvky jsou výnosem SVJ, a to v souladu s ustanovením § 16 odst. 1 písm. a) nařízení vlády č. 366/2013 Sb. Ze strany vlastníků jsou hrazeny částečně v poměru podílů na společných částech (v případě jiných nákladů na správu domu a pozemku, než jsou náklady vlastní správní činnosti, tj. zejména opravy, údržba, rekonstrukce a pojištění domu), a částečně stejným podílem na jednotku (v případě nákladů vlastní správní činnosti, např. vedení účetnictví, právní služby, bankovní poplatky, pořízení majetku pro vlastní správní činnost, náklady na vyúčtování a vyúčtování, náklady kanceláře SVJ aj. – viz § 17 nařízení vlády č. 366/2013 Sb.). Tyto poměry mohou být stanoveny jinak, avšak pouze v prohlášení (§ 1166 NOZ).
Forma úhrady těchto příspěvků je v praxi dvojí (záleží na znění stanov daného SVJ). Buď jsou jednotlivými vlastníky hrazeny tyto příspěvky jako předem stanovené ve výši budoucích předpokládaných nákladů na správu domu a pozemku (příspěvky hrazené pevnou částkou), anebo jsou během roku vlastníky hrazeny pouze zálohy na budoucí příspěvky na správu domu a pozemku s tím, že zpravidla až na konci roku jsou stanoveny vlastní příspěvky ve výši skutečně…
