2.7.7
Náklady na údržbu společných částí domu ve výlučném užívání vlastníka
Mgr. Adriana Kvítková, Mgr. Alexandra Kalandarišvili
Pokud stanovy nebo prohlášení vlastníka neurčují míru údržby a související výši příspěvků, je možné vycházet z premisy, že za běžnou údržbu společných částí domu ve výlučném užívání je odpovědný vlastník jednotky, kdežto za údržbu, která souvisí s funkčností těchto společných částí a jejich celkovým zachováním, je odpovědno společenství vlastníků. Obecná doporučení při úvahách o úpravě pravidel údržby společných částí domu ve výlučném užívání vlastníka doplňujeme o konkrétní problémy řešené v praxi: opravu výklopného mechanismu garážových vrat, nátěr plotu předzahrádky či zasklení lodžie.
V souladu s ust. § 1175 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů (dále jen "NOZ"), platí, že vlastník jednotky udržuje svůj byt, jak to vyžaduje nezávadný stav a dobrý vzhled domu, a totéž platí i o společných částech, které má vlastník jednotky vyhrazeny ve výlučném užívání. Vyhrazení společných částí k výlučnému užívání konkrétního vlastníka by mělo být provedeno v prohlášení vlastníka. S ohledem na ust. § 1180 odst. 1 NOZ pak vlastník jednotky přispívá na správu domu a pozemku ve výši odpovídající jeho podílu na společných částech, a slouží-li některá ze společných částí jen některému vlastníku jednotky k výlučnému užívání, stanoví se výše příspěvku i se zřetelem k povaze, rozměrům a umístění této části a rozsahu povinnosti vlastníka jednotky spravovat tuto část na vlastní náklad.
NahoruVýše příspěvků a míra údržby
Vlastník jednotky je tedy povinen jak platit příspěvky na tyto společné části ve svém výlučném užívání, tak i je vlastním nákladem udržovat, a to v rozsahu, v jakém na společné části ve svém výlučném užívání nepřispívá. Výši příspěvků a míru příslušné údržby by měly určovat stanovy nebo prohlášení vlastníka.
Společenství vlastníků by tedy mělo při stanovení výše příspěvků na správu domu a pozemku pamatovat i na vlastníky, kteří dle prohlášení vlastníka mají vymezenou společnou část určenou k výlučnému užívání. Tito vlastníci by měli platit zmíněné příspěvky v upravené výši, tzn. s ohledem na výlučné užívání společné části a míru, kterou se sami podílejí na údržbě těchto prostor. Problém totiž může nastat v situaci, kdy stanovy ani prohlášení vlastníka neurčují, jakým způsobem se vlastník jednotky má sám podílet na údržbě společné části ve svém výlučném užívání, a výše příspěvků na správu domu zároveň výlučné užívání společné části nereflektuje. V takovém případě může mezi společenstvím vlastníků a vlastníkem jednotky lehce vzniknout spor o to, kdo je za konkrétní opravu poškozené společné části ve výlučném užívání odpovědný a kdo by měl hradit její náklady.
Typicky tato situace může nastat ve vztahu k prostorům, kterými jsou např. balkony, lodžie, terasy, garáže či předzahrádky. Otázku, kterou opravu nebo údržbu by měl provést ještě vlastník a kterou již společenství vlastníků, si klade nejedno společenství.
Další důležitou otázkou v této oblasti pak je, zda by některé opravy a údržbu, i pokud by spadaly do působnosti vlastníka jednotky, společenství s ohledem na zachování jednotného vzhledu domu a funkčnosti dané společné části nemělo provádět samo.
NahoruVymezení pojmů běžná údržba a drobné úpravy
Pokud stanovy nebo prohlášení vlastníka míru údržby a související výši příspěvků neurčují, bylo by podle našeho názoru možné vycházet z premisy, že za běžnou údržbu společných částí ve výlučném užívání je odpovědný vlastník jednotky, kdežto za údržbu, která souvisí s funkčností těchto společných částí a jejich celkovým zachováním, je odpovědno společenství vlastníků. Co se rozumí běžnou údržbou, stanoví celá řada předpisů, jako vodítko tak lze použít např. nařízení vlády č. 308/2015 Sb., o vymezení pojmů běžná údržba a drobné opravy související s užíváním bytu, ve znění pozdějších předpisů (dále jen "nařízení"), které sice vymezuje pojem běžná údržba ve vztahu k bytu a jeho užívání při nájmu bytu, podpůrně by se však dalo podle našeho názoru použít i ve vztahu ke společným prostorům ve výlučném užívání. Obecně pak platí, že pro údržbu a opravy příslušných prostor je rozhodující právě charakter prováděné činnosti ve vztahu k funkci těchto prostor. Ty úpravy nebo opravy, jež mají zajistit stavebně-technickou funkci prostor jakožto společné části domu, by rozhodně měly vždy jít za společenstvím vlastníků.
Výše zmíněné nařízení přináší definici běžné údržby i drobných oprav v případě nájmu bytu, a to jak z věcného hlediska (tzn. výčtem konkrétních činností, které se považují za drobné opravy),…
