5.5.2
Podílení se na nákladech na správu domu a pozemku ve společenství vlastníků jednotek
Ing. Božena Künzelová
V praxi společenství vlastníků jednotek (dále jen "společenství vlastníků") často řeší otázku, zda a jakým způsobem je možné se odchýlit od stanovení klíče – poměru příspěvků na úhradu nákladů na správu domu a pozemku jednotlivými vlastníky jednotek v domě.
V této souvislosti je nutné rozlišovat, zda se jedná o rozhodnutí o stanovení poměru výše příspěvků, tedy o určení klíče pro stanovení příspěvků, nebo zda jde o rozhodnutí o stanovení konkrétní výše příspěvků na základě rozpočtu na jednotlivé kalendářní roky.
K objasnění otázky stanovení poměru výše příspěvků, hrazených jednotlivými vlastníky, je třeba se nejdříve zabývat možností, kterou umožňoval zákon č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve znění pozdějších předpisů, který byl zrušen ke dni 31. prosince 2013, a dále pak zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění před novelou zákonem č. 163/2020 Sb., kterým se mění zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, a další související zákony (dále jen "zákon č. 163/2020 Sb."), který nabyl účinnosti dnem 1. července 2020.
Zákon o vlastnictví bytů stanovil klíč pro stanovení příspěvků na správu domu a pozemku v ustanovení § 15 odst. 1. V souladu s tímto ustanovením byli vlastníci jednotek povinni přispívat na úhradu nákladů na správu domu a pozemku poměrně podle velikosti spoluvlastnického podílu, pokud jejich dohoda neurčovala jinak. Od tohoto ustanovení se tak vlastníci jednotek mohli odchýlit – judikatura se ustálila na názoru, že odchýlit se je ovšem možné jen dohodou všech vlastníků (nešlo o rozhodnutí shromáždění, ale o souhlasný projev vůle všech vlastníků jednotek, tedy o jejich dohodu).
Od 1. ledna 2014 je klíč pro stanovení poměru výše příspěvků jednotlivých vlastníků jednotek určen v ustanovení § 1180 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., ve znění pozdějších předpisů (dále jen "OZ"). Poznámka autorky: Tento text se nezabývá stanovením poměru výše příspěvků na vyjádřeného v ustanovení § 1180 odst. 2 OZ – tato část příspěvku je určena na úhradu nákladů vlastní správní činnosti.
Občanský zákoník ve znění do 30. června 2020 (před novelou provedenou zákonem č. 163/2020 Sb.) stanovil, že vlastníci jednotek přispívají na úhradu nákladů na správu domu a pozemku ve výši odpovídající jeho podílu na společných částech, nebylo-li určeno jinak. Ve shodě s ustanovením § 1200 odst. 2 písm. c) a g) OZ ve znění do 30. června 2020 bylo možné klíč pro stanovení příspěvků upravit také i ve stanovách společenství vlastníků. Judikatura dovodila, že se v případě rozhodnutí o změně poměru výše příspěvků, ať již bylo přijato při hlasování na shromáždění, či při hlasování mimo shromáždění, vždycky jednalo o zásah do základního práva vlastníka, neboť se vztahuje k předmětu jeho bytového spoluvlastnictví, a proto bylo vždy třeba souhlasu všech vlastníků jednotek pro stanovení poměru (klíče) výše příspěvků na správu domu a pozemku nebo jeho změnu.
S účinností od 1. července 2020 bylo ustanovení § 1180 odst. 1 změněno zákonem č. 163/2020 Sb. Od tohoto data je vlastník jednotky povinen přispívat na správu domu a pozemku v poměru odpovídajícím jeho podílu na společných částech, ledaže bylo v prohlášení určeno jinak. I nadále se mohou vlastníci jednotek od poměru stanoveného v občanském zákoníku odchýlit, avšak již jen v prohlášení. Změnu prohlášení řeší ustanovení § 1169 OZ, podle kterého se ke změně prohlášení vyžaduje písemný souhlas vlastníka, jehož práv a povinností se změna dotkne. V případě změny poměru (klíče) pro stanovení výše příspěvků na správu domu a pozemku jsou dotčenými vlastníky všichni vlastníci jednotek v domě, je tudíž vyžadován souhlas všech vlastníků jednotek v domě. Zároveň již není možné, aby od 1. července 2020 byl poměr výše příspěvků určen ve stanovách společenství vlastníků, případně byl změněn rozhodnutím o změně stanov, jako tomu bylo před novelou občanského zákoníku zákonem č. 163/2020 Sb.
Přechodné ustanovení zákona č. 163/2020 Sb. řešilo situaci, kdy byl poměr výše příspěvků připadající na jednotlivé jednotky před nabytím účinnosti tohoto zákona (tedy před 1. červencem 2020) určen odchylně od zákona ve stanovách konkrétního společenství vlastníků (viz text výše). Ujednání stanov, ve kterém se před 1. červencem 2020 vlastníci jednotek odchýlili od poměru výše příspěvku na správu domu a pozemku daného ustanovením § 1180 odst. 1 OZ ve znění do 30. června 2020, se stává dnem 1. července 2020 (dnem nabytí novely občanského zákoníku zákonem č. 163/2020 Sb.) součástí prohlášení. [Poznámka: Pokud se změní prohlášení, společenství vlastníků vyhotoví jeho úplné znění a bez zbytečného odkladu ho založí jednak do sbírky listin u orgánu, u něhož je nemovitá věc zapsána ve veřejném seznamu (do katastru nemovitostí), a jednak do sbírky listin u orgánu, který vede veřejný rejstřík.]
Od 1. července 2020 určení poměru (klíče) příspěvků na správu domu a pozemku připadající na jednotlivé jednotky tedy stanoví přímo ustanovení občanského zákoníku. Není-li tudíž v prohlášení poměr výše příspěvků určen jinak, než je uvedeno v ustanovení § 1180 OZ, pak je poměr výše příspěvků přímo dán tímto ustanovením zákona.
Z důvodu úplnosti informace je nezbytné se zmínit o osvobozovacích ustanoveních v zákoně č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění pozdějších předpisů (dále jen "ZDP"). Od daně z příjmů fyzických osob [viz ustanovení § 4a písm. o)] a také od daně z příjmů právnických osob [viz ustanovení § 19b odst. 1 písm. f)] je osvobozen bezúplatný příjem vlastníka jednotky v podobě úhrady nákladů na správu domu a pozemku buď vlastníkem jiné jednotky v tomtéž domě, nebo osobou, která se stane vlastníkem vznikající jednotky v tomtéž domě.
K rozhodnutí o stanovení konkrétní výše příspěvků na základě rozpočtu na jednotlivé kalendářní roky lze uvést, že ve shodě s ustanovením § 1208 písm. c) OZ do působnosti shromáždění spadá také schválení rozpočtu a celkové výše příspěvků na správu domu a pozemku pro příští období. O konkrétní výši příspěvků tudíž rozhodují na shromáždění vlastníci jednotek ve vazbě na schválený rozpočet a výsledky hospodaření společenství vlastníků, a to při respektování klíče pro stanovení poměru výše příspěvků na správu domu a pozemku.
Vzhledem k tomu, že od 1. července 2020 ke změně poměru výše příspěvků hrazených jednotlivými vlastníky může dojít pouze změnou prohlášení, v praxi společenství vlastníků se občas začala objevovat otázka možného darování finančních prostředků společenství vlastníků na krytí nákladů spojených s jeho účelem – tedy se zajišťováním správy domu a pozemku (například na úhradu nákladů na opravu či rekonstrukci společných částí).
Darovací smlouvou dárce bezplatně převádí vlastnické právo k věci nebo se zavazuje obdarovanému věc bezplatně převést do vlastnictví a obdarovaný dar nebo nabídku přijímá (viz ustanovení § 2055 OZ).
Ve vztahu k možnosti darování finančních prostředků společenství vlastníků je nutné se…
