3.6.2.3
Povinnost zmocnit společného zástupce podle § 1185 odst. 2 NOZ, nevniklo-li SVJ
JUDr. Jiří Čáp
Bývají kladeny otázky, zda spoluvlastníci jednotky či manželé mající jednotku ve společném jmění mají povinnost zmocnit společného zástupce podle § 1185 odst. 2 NOZ také v případě, kdy nevzniklo SVJ a správa domu je zajišťována správcem bez vzniku SVJ (podle § 1191 - 1193 NOZ, případně podle § 1202 NOZ).
Stanovisko je jednoznačné. Podle § 1185 odst. 2 NOZ musí být zmocněn společný zástupce pro vykonávání práv vůči osobě odpovědné za správu domu a pozemku. Společný zástupce působí vůči osobě odpovědné za správu domu a pozemku. Kdo je osobou odpovědnou za správu domu a pozemku, závazně stanoví § 1190 NOZ, a to tak, že osobou odpovědnou za správu domu a pozemku je SVJ, a nevzniklo-li SVJ, je osobou odpovědnou za správu domu a pozemku správce (který vykonává správu domu a pozemku podle ustanovení o správě bez vzniku SVJ (§ 1191 - 1193 NOZ, případně podle § 1202 - 1203 NOZ).
(Poznámka: V této souvislosti je nezbytné rozlišovat zákonný pojem správce podle ustanovení NOZ o správě domu a pozemku bez vzniku SVJ a případné označení osoby zajišťující některé činnosti správy domu a pozemku pro SVJ (nebo pro zákonného správce) na základě smlouvy, kdy se často v těchto smlouvách označuje tato osoba jako "správce" – avšak toto označení nemá nic společného s postavením a působností "zákonného" správce jako osoby odpovědné za správu domu a pozemku podle ustanovení NOZ o bytovém spoluvlastnictví v případech, kdy nevzniklo SVJ.
Z hlediska § 1185 odst. 2 NOZ lze shrnout:
-
Spoluvlastníci jednotky nebo manželé mající jednotku ve společném jmění jsou povinni podle § 1185 odst. 2 NOZ zmocnit společného zástupce, který bude vykonávat jejich práva vůči osobě odpovědné za správu domu a pozemku, tj. vůči SVJ, nebo vůči správci v případě, kdy nevzniklo SVJ. Vzhledem k tomu, že jde o kogentní ustanovení, tj. závazné zákonné ustanovení, od něhož se nelze odchýlit, musí spoluvlastníci jednotky nebo manželé mající jednotku ve společném jmění vždy zmocnit společného zástupce pro účely stanovené v tomto zákonném ustanovení.
-
Přitom (shodně jako za účinnosti předchozí právní úpravy vlastnictví bytů v ZOVB) jsou spoluvlastníci jednotky z hlediska členství v SVJ společnými členy, jimž náleží při hlasování na shromáždění nedělitelná velikost hlasu připadajícího na jednotku ve spoluvlastnictví (odpovídající velikosti podílu na společných částech, přináležejícího k jednotce ve spoluvlastnictví). Z tohoto hlediska jsou spoluvlastníci jednotky považováni za jednoho člena SVJ, jemuž přísluší celá velikost hlasu připadajícího na jednotku, přičemž tato velikost hlasu je nedělitelná.
-
Jednotliví spoluvlastníci jednotky tedy nemohou hlasovat jednotlivě s velikostí hlasu vypočtenou podle velikosti jejich spoluvlastnického podílu na jednotce).
-
Totéž platí v případě jednotky…
