2.6.2
Přechod dluhů na nabyvatele jednotky dle § 1186 odst. 2 a 3 NOZ
Mgr. Pavla Krejčí
Vzor o potvrzení o existenci dluhu si můžete stáhnout na odkazu zde.
K 1. 7. 2020 bylo značně novelizováno ustanovení § 1186 NOZ ve vztahu k přechodu dluhu na nabyvatele jednotky.
§ 1186 odst. 2 NOZ stanoví, že při převodu vlastnického práva k jednotce přecházejí společně s jednotkou na nabyvatele dluhy převodce vůči osobě odpovědné za správu domu (většinou SVJ) a pozemku na příspěvcích za správu domu a pozemku a na plněních poskytovaných nebo souvisejících s užíváním bytu/nebytového prostoru a zálohách na tato plnění, měl-li je nebo mohl-li je nabyvatel zjistit. Za dluhy, které na nabyvatele přešly, ručí převodce osobě odpovědné za správu domu a pozemku.
Převodce jednotky by si tedy měl nechat před převodem jednotky vystavit od osoby pověřené správou domu (většinou SVJ) potvrzení o případné existenci dluhu či o jeho neexistenci. Společenství pak musí převodci toto potvrzení vystavit, a to ve lhůtě bez zbytečného odkladu. Se souhlasem převodce musí osoba oprávněná za správu domu a pozemku vystavit potvrzení o existenci dluhu/dluhů či jeho/jejich neexistenci také nabyvateli.
Zákon pak stanoví vyvratitelnou právní domněnku, že nabyvatel jednotky nemohl dluhy zjistit, pokud je nemohl zjistit z potvrzení osoby odpovědné za správu domu a pozemku nebo pokud tato osoba potvrzení nevydala bez zbytečného odkladu, ač o něj byla požádána. V takovém případě k přechodu dluhů na nabyvatele nedochází.
Nabyvatel je tak chráněn před přechodem dluhů pouze tehdy, pokud:
-
potvrzení o existenci dluhu nevystaví společenství (úmyslně či opomenutím) nebo
-
potvrzení o existenci dluhu obsahuje nepravdivé údaje o výši dluhu nebo právním důvodu jeho vzniku a nabyvateli není existence dluhu nebo jeho správná výše známa.
Pokud se tedy společenství vlastníků dozví až následně o tom, že došlo k převodu jednotky, aniž by se na něj převodce či nabyvatel obrátil se žádostí o vystavení potvrzení o existenci dluhu, dojde ze zákona k přechodu dluhu na nabyvatele. Je totiž nejenom na převodci, ale i na nabyvateli, aby se o dluzích převodce ve vztahu ke společenství vlastníků aktivně zajímal.
NahoruRozsudek Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 774/2019, ze dne 28. 7. 2020
V případě, že si nabyvatel od převodce potvrzení nevyžádá, lze mít s přihlédnutím k zásadě stanovené v § 4 odst. 2 NOZ (následek je spojen s vědomostí, kterou by si důvodně osvojila osoba případu znalá při zvážení okolností, které jí musely být v jejím postavení zřejmé) za to, že na něj dluhy převodce vzniklé do okamžiku vkladu vlastnického práva přejdou, neboť si výši dluhů mohl a měl zjistit.
Rozhodným okamžikem pro posouzení toho, zda došlo či nedošlo k přechodu dluhu na nabyvatele, je okamžik, kdy dojde k nabytí vlastnického práva k jednotce nabyvatelem (okamžik právních účinků vkladu vlastnického práva). Společenství vlastníků tedy po převodu jednotky již nemusí potvrzení o existenci dluhu vystavovat, respektive nemusí vystavovat potvrzení o existenci dluhu dle § 1186 odst. 3 NOZ, a i pokud by jej vystavilo, pak toto potvrzení již nemůže zvrátit to, zda došlo či nedošlo k přechodu dluhů na nabyvatele.
Pokud se ovšem na společenství vlastníků obrátí po převodu vlastnictví k jednotce nabyvatel se žádostí o zjištění dluhů, které na něj ze zákona přešly, musí mu společenství vlastníků vyhovět, neboť nabyvatel nemá možnost se jiným způsobem o existenci…
