8.18
Příjmy z nájemného z nájmu společných částí domu a jejich zdanění jednotlivými vlastníky jednotek – fyzickými osobami
Ing. Božena Künzelová
V mnoha společenstvích vlastníků jsou v praxi uzavírány smlouvy o nájmu společných částí domu, a to jak smlouvy o nájmu společných částí, například sklepních prostor či kočárkáren a prádelen, tak i smlouvy o "nájmu" štítu domu k umístění reklamy na fasádě domu, či o "nájmu" střechy k umístění vysílače, například vysílače na internet, na střeše domu. Věnujeme se oprávněnosti uzavírat tyto smlouvy společenstvím vlastníků a především zdanění těchto příjmů, a to jednak ve vazbě na příjemce tohoto "nájemného" a jednak ve vazbě na okamžik zdanění těchto příjmů daní z příjmů.
NahoruOprávněnost společenství vlastníků uzavírat smlouvy o nájmu společných částí
K otázce pravomoci a oprávněnosti společenství vlastníků v rámci jeho působnosti, která je omezena pouze na správu domu a pozemku, sjednávat předmětné smlouvy na "nájem" společných částí lze uvést, že v souladu s ustanovením písm. d) § 10 odst. 1 nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím (dále jen "nařízení vlády"), je společenství vlastníků pro účely správy domu a pozemku oprávněno sjednávat smlouvy týkající se mimo jiného nájmu společných částí domu.
Sjednávání smluv o nájmu jednotek ve spoluvlastnictví vlastníků jednotek není společenství vlastníků oprávněno sjednávat
Společenství vlastníků je právnická osoba založená jen za účelem zajišťování správy domu a pozemku; pouze v rámci naplňování tohoto svého účelu je způsobilé nabývat práva a zavazovat se k povinnostem s tím, že nabývat majetek a nakládat s ním může pouze pro účely správy domu a pozemku. Z výše uvedeného vyplývá, že společenství vlastníků je právnickou osobou s omezenou právní subjektivitou, je tedy způsobilé mít jen taková práva a povinnosti, která jsou součástí jeho předmětu činnosti, a nemůže vykonávat jiné činnosti, než jaké připouští zákon. Pravomoc společenství vlastníků je, dle četné judikatury, omezena na společné části a pravomoc rozhodovat o vnitřních záležitostech společenství vlastníků a o záležitostech týkajících se domu jako celku; nejde o správu, provoz a údržbu jednotek v domě, tyto záležitosti jsou plně v moci vlastníků jednotek. Dle ustanovení písm. c) § 9a odst. 1 zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), který byl zrušen zákonem č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění zákona č. 460/2016 Sb. (dále jen "občanský zákoník"), bylo společenství vlastníků oprávněno uzavírat smlouvy o nájmu jak v případech nájmu společných částí domu, tak i smlouvy o nájmu jednotek ve spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek (je nutné upozornit, že ani dle zákona o vlastnictví bytů nebylo společenství vlastníků oprávněno uzavírat smlouvy o nájmu jednotek ve spoluvlastnictví jen některých vlastníků jednotek). Ustanovení bytového spoluvlastnictví občanského zákoníku výše uvedená ustanovení zákona o vlastnictví nepřevzalo a podle ustanovení nařízení vlády je společenství vlastníků pro účely správy domu a pozemku oprávněno sjednávat smlouvy týkající se pouze nájmu společných částí domu, nikoli smlouvy o nájmu jednotek ve spoluvlastnictví vlastníků jednotek. S účinností od 1. ledna 2014 již tedy není společenství vlastníků oprávněno sjednávat smlouvy o nájmu jednotek ve spoluvlastnictví ani všech vlastníků jednotek.
NahoruDefinice pojmu nájem
V četných rozsudcích pojem nájem definoval Soudní dvůr Evropské unie, a to následujícím způsobem: "pronajímatel převede na nájemce za úplatu na sjednanou dobu právo užívat nemovitost způsobem, jako kdyby byl vlastníkem, a právo vyloučit jakoukoli další osobu z výkonu takového práva".
Z definice nájmu lze v případě společenství vlastníků dovodit, že o nájem se jedná pouze u nájmu společných částí například sklepních prostor, rekolaudované kočárkárny, mandlovny, prádelny atd. V této souvislosti je nutné upozornit, že pro účely tohoto článku a případného zdanění těchto příjmů není vůbec brána v úvahu a zohledněna problematika stavebního zákona při uzavírání těchto nájemních smluv.
Jsou-li uzavírány smlouvy vztahující se k umístění reklamy na fasádě domu či umístění vysílače na střeše domu, nejedná se z pohledu shora uvedené definice o nájem, ale o tzv. poskytnutí práva na umístění věci.
NahoruOsoby, jimž plynou příjmy z nakládání se společnou částí
Příjmy plynoucí z nakládání se společnými částmi hrazené na účet společenství vlastníků v souladu s uzavřenou smlouvou jsou vždy příjmem členů společenství vlastníků – vlastníků jednotek. V žádném případě se nejedná o výnos společenství…
