7.2.14
Prodej bytu – speciální případy zahrnutí příjmů do daňového přiznání
Ing. Zdeněk Morávek
V aktuálním příspěvku se vracíme k tématu prodeje bytu a naznačujeme správné řešení pro případy prodeje bytu-jednotky v některých speciálních případech, a to pokud se jedná o prodej bytu ve splátkách, o prodej bytu ze společného jmění manželů a prodej bytu formou směny. Zrekapitulovat tyto situace by mělo být užitečné i kvůli blížícímu se konci zdaňovacího období a případnému zjišťování povinnosti zahrnout příjmy z prodeje bytu do daňového přiznání.
Nejdříve zrekapitulujme, že jako první variantu by měl poplatník zkoumat, zda se nejedná o příjem osvobozený od daně, a to podle § 4 zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění pozdějších předpisů (dále jen "ZDP"), pokud podmínky pro osvobození splněny nejsou, v případě prodeje bytu, který je součástí obchodního majetku poplatníka, se bude jednat o příjem podle § 7 ZDP, a v ostatních případech prodejů bytů, které nesplňují podmínky osvobození od daně, se bude jednat o příjem podle § 10 ZDP. Této problematice jsme se věnovali již v dříve publikovaných příspěvcích.
Nejdříve se zaměříme na prodej na splátky. Jedná se tedy o situaci, kdy kupní cena za prodej bytu je splácena postupně, na základě dohodnutého časového harmonogramu. Pak samozřejmě může nastat situace, že některé splátky jsou přijaty v období, kdy podmínky osvobození nejsou splněny, ale některé je splňovat mohou. ZDP k tomu dále v § 10 odst. 4 uvádí, že příjmy plynoucí ze splátek na základě uzavřené kupní smlouvy nebo ze zálohy na základě uzavřené smlouvy o budoucím prodeji nemovité věci se zahrnou do dílčího základu daně za zdaňovací období, ve kterém byly dosaženy, vychází se tedy ze skutečně dosažených příjmů. Následně ZDP stanoví, že výdaje, které převyšují příjmy v tom zdaňovacím období, kdy poprvé plynou splátky nebo zálohy na prodej věcí, mohou být uplatněny v tomto zdaňovacím období až do výše tohoto příjmu. Jestliže příjem plyne i v dalších zdaňovacích obdobích, postupuje se obdobně, a to až do výše celkové částky, kterou lze podle tohoto ustanovení uplatnit.
Poplatník prodal v roce 2020 bytovou jednotku za 700 000 Kč, jednotku pořídil v roce 2017 za 500 000 Kč, vzhledem k tomu, že v bytě nebydlel, nesplnil podmínky pro osvobození těchto příjmů. V kupní smlouvě bylo dohodnuto, že kupní cena bude splacena ve dvou částkách, v roce 2020 bude zaplacena částka 250 000 Kč a v roce 2021 zbývajících 450 000 Kč.
V roce 2020 tak poplatník dosáhne příjem z prodeje nemovité věci ve výši 250 000 Kč, jedná se o příjem podle § 10 ZDP. K tomuto příjmu je možné uplatnit část výdajů, za které jednotku pořídil, a to do výše těchto příjmů, tedy do výše 250 000 Kč. V roce 2020 tak bude dílčí základ daně podle § 10 ZDP roven nule.
V roce 2021 obdrží poplatník druhou splátku kupní ceny a dosáhne tak příjmu podle § 10 ZDP ve výši 450 000 Kč. K tomuto příjmu uplatní zbývající část výdajů, za které byla jednotka pořízena, tedy 500 000 – 250 000 = 250 000 Kč. Dílčí základ daně podle § 10 ZDP tak bude v roce 2021 roven částce 200 000 Kč.
Další situací, kterou bychom se blíže zabývali, je prodej bytu ve společném jmění manželů. V případě osvobození podle § 4 odst. 1 písm. a) ZDP platí, že pro osvobození příjmu plynoucího manželům z jejich společného jmění postačí, aby podmínky pro jeho osvobození splnil jen jeden z manželů, pokud majetek, kterého se osvobození týká, není nebo nebyl zařazen do obchodního majetku jednoho z manželů. Pokud podmínky pro osvobození nejsou splněny a příjem z prodeje spadá do § 10 ZDP, potom platí, že tyto příjmy plynoucí manželům ze společného jmění manželů, se zdaňují u jednoho z nich. To znamená, že manželé si mohou vybrat, u kterého tento příjem zdaní, což může být výhodné např. v situaci, kdy jeden z manželů nemá žádné zdanitelné příjmy a nemohl by tak využít slevy na dani nebo nezdanitelné částky.
Dále platí, že příjmy plynoucí manželům z prodeje majetku ve společném jmění manželů, který byl zahrnut v obchodním majetku, se zdaňují u toho z manželů, který měl takový majetek zahrnut v obchodním majetku. V takovém případě tedy možnost volby…
