3.7.4
Stavební úpravy v bytě po novele OZ
JUDr. Pavla Schödelbauerová
Stav po novele občanského zákoníku provedené zákonem č. 163/2020 Sb., s účinností od 1. 7. 2020.
Stavební úpravy prováděné v bytech, které se nacházejí v domech rozdělených na jednotky, v minulosti znamenaly v řadě případů značné problémy a zřejmě se řešení těchto otázek nevyhneme ani v budoucnosti. Je pravděpodobné, že řešení bude hledáno spíše případ od případu. Je to v prvé řadě dáno již abstraktním pojetím jednotky, která podle nové právní úpravy tvoří vlastnický celek s bytem, společnými částmi a podílem na pozemku, ale dům, který se z těchto jednotek skládá, je jako celek v bytovém spoluvlastnictví.
S tím souvisí faktický důsledek, kdy podle tohoto uspořádání každý zásah do jednotky je i zásahem do spoluvlastnického podílu ostatních vlastníků, neboť jednotka obsahuje neoddělitelně i společné části. To je rozdíl od pojetí jednotky podle zákona č. 72/1994 Sb., zákon o vlastnictví bytů, kdy jednotkou byl byt nebo nebytový prostor, a to podle stavebního určení, jako samostatný předmět a s ním byly dalšími ustanoveními zákona neoddělitelně spojeny další předměty, totiž společné části a případně pozemek.
Je zde k úvaze otázka, co je podle nové právní úpravy předmětem výlučného vlastnictví, když dům jako nemovitá věc je jako celek ve spoluvlastnictví a jednotka jako nemovitá věc ve vlastnictví. Tento problém však spočívá v chápání jednotky jako reálné části světa. Jednotka však není reálný objekt. Jde právní konstrukt, stejně jako např. nehmotná věc. Na jednotku si nesáhneme, není to reálná věc v běžném slova smyslu. Když tento závěr přijmeme, nevadí, že pozemek s domem jako celek považujeme za předmět spoluvlastnictví a jednotku za výlučné vlastnictví.
Součástí jednotky je byt, jehož definici obsahuje § 1159 NOZ. Zde je byt definován jako prostorově oddělená část domu, a to bez odkazu na rozhodnutí stavebního úřadu, a jeho vlastník jej sám k takovému účelu určí zřejmě i bez ohledu na veřejnoprávní hledisko (otázka veřejnoprávní je zde upozaděna, ačkoli se domnívám, že v oblasti vlastnického práva by tomu tak být nemělo; v oblasti užívacích práv k této úpravě bylo přistoupeno s ohledem na ochranu uspokojování bytové potřeby nájemcem). Nicméně podle ustanovení § 1158 platí stejná regulace pro všechny prostory stejně, ať už je to byt, nebo nebytový prostor, ať se užívají k bydlení, nebo k něčemu jinému. V oblasti bytového spoluvlastnictví je důležité, že tu je nějaká prostorově oddělená část, která je pod přímým vlivem vlastníka (na rozdíl od společných částí).
Proto se i v § 1175 správně stanoví o bytu, ne o jednotce, protože výlučná oprávnění vlastníka se vztahují pouze k prostorově oddělené části. Výsledkem je, že vlastník má obecně výlučné právo k prostorově vymezené části domu, ledaže zákon toto jeho právo výslovně omezí (což činí u společných částí, které se uvnitř tohoto prostoru nacházejí).
Je tedy namístě vyřešit otázku právních vztahů mezi bytovými spoluvlastníky, pokud se týká předmětu jejich vlastnictví a spoluvlastnictví. Tyto právní vztahy jsou v zásadě rozděleny do dvou skupin. Jednu tvoří vztahy a jejich změny dotýkající se vlastníka jednotky, pokud jde o předmět vlastnictví, a dále vztahy týkající se správy a užívání společných částí, což se týká především SVJ jako právnické osoby.
Pokud se vrátíme k problematice stavebních úprav uvnitř jednotky, je třeba v prvé řadě vyjasnit vztah jednotlivých ustanovení, která se k dané problematice vztahují. Jedná se o ustanovení § 1169, § 1175 a § 1208 písmeno e) bod 2 a písmeno f). Prolínají se zde práva vlastníka jednotky ve vztahu k předmětu jeho vlastnictví, dále otázka, jaké pravomoci má vlastník jednotky v oblasti stavebních úprav k předmětu svého vlastnictví a jaké kompetence má společenství vlastníků ve vztahu ke společným částem obecně včetně společných částí uvnitř bytu a společných částí výlučně užívaných vlastníkem mimo byt.
Pokud se mohu vrátit k projednávání dané problematiky v odborné komisi, která návrh novely č. 163/2020 Sb. připravovala, musím konstatovat, že cílem projednávaných úprav, vzhledem k praktickým zkušenostem, bylo co možná nejvíce regulovat stavební činnosti vlastníků jednotek uvnitř jednotky (bytu) vzhledem k nutnosti zachovat udržitelný stav nemovité věci a nerušit a neomezovat další vlastníky jednotek a neohrozit fungování domu jako celku.
Základním východiskem pro zkoumání práv vlastníka jednotky ve vztahu k provádění stavebních úprav uvnitř bytu je ustanovení § 1175. Toto ustanovení je zařazeno do úpravy práv a povinností vlastníka jednotky. V rámci úpravy bytového spoluvlastnictví, jak je vnímána, je speciálním ustanovením ve vztahu k obecné úpravě týkající se správy domu a pozemku vymezené v § 1189 NOZ, která v obecné poloze upravuje kompetence společenství vlastníků. To znamená, že tam, kde není dána kompetence vlastníka jednotky, má oprávnění k jednání společenství vlastníků jednotek. To ostatně vyplývá i z uvozovací věty § 1189, podle které správa domu a pozemku zahrnuje vše, co nenáleží vlastníku jednotky.
Kompetence společenství vlastníků jednotek vymezené v § 1189 tedy zahrnují kromě dalšího i činnosti spojené s údržbou a opravou společných částí, přípravou a prováděním změn společných částí domu nástavbou, přístavbou, stavební úpravou nebo změnou v užívání, jakož i se zřízením, udržováním nebo zlepšením zařízení v domě nebo na pozemku sloužících všem spoluvlastníkům domu. Tato dikce zahrnuje i stavební úpravy veškerých společných částí, ať se nacházejí uvnitř bytu, nebo vně.
NahoruPřipomínka textu k právům vlastníka
Text § 1175
1) Vlastník jednotky má právo svobodně spravovat, výlučně užívat a uvnitř stavebně upravovat svůj byt, jakož i užívat společné části, nesmí však ztížit jinému vlastníku jednotky výkon stejných práv ani ohrozit, změnit nebo poškodit společné části.
(2) Vlastník jednotky spravuje, udržuje svůj byt, jak to vyžaduje nezávadný stav a dobrý vzhled domu; jde-li však to platí i o společné části uvnitř bytu a společné části společných částech, které slouží vlastníku má vlastník jednotky k výlučnému vyhrazeny ve výlučném užívání, provádí a hradí pouze údržbu a drobné opravy.
Znění odstavce 1 řeší obecně veškeré činnosti týkající se všech stavebních úprav všech společných částí, tedy jak uvnitř, tak vně bytu. Podle této dikce nemá vlastník jednotky oprávnění ke stavebním úpravám, pokud by ohrozily, poškodily nebo změnily společné části.
Je tedy namístě se zeptat, zda vlastník jednotky může vůbec nějaké stavební úpravy bytu provádět za stávající právní úpravy, aniž by změnil společné části.
Pokud se týká stavebních úprav uvnitř bytu, může se v podstatě jednat snad pouze o stavební úpravy vnitřních nenosných konstrukcí, pokud se nezasáhne do konstrukčních prvků podlah a stropů. Ale i to je vzhledem ke konstrukci jednotky otázka.
Za účinnosti zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, se uvádělo, že vlastník jednotky může stavebně upravovat např. vnitřní nenosné příčky, neboť v tehdejším pojetí byly tyto v jeho vlastnictví. Vzhledem k novému pojetí je otázka, zda toto platí i podle stávající právní úpravy. Navíc mohu vzpomenout jednání odborné skupiny přípravě novely č. 163/2013 Sb., kdy s ohledem na časté problémy při vnitřních úpravách bytu bylo konstatováno, že v zájmu zachování funkčnosti stavby je třeba vlastníka jednotky zásadně v těchto činnostech omezit. Tomu ostatně svědčí i řada zahraničních úprav. Mohu vzpomenout situaci, kdy při odstranění vnitřní nenosné příčky ve většině podlaží budovy došlo k ohrožení statiky domu.
NahoruZ důvodové zprávy k § 1175 NOZ:
"Zpřesňuje se rozsah práv vlastníka jednotky, který má právo a povinnost spravovat svůj byt, tj. prostory bytu nacházející se uvnitř obvodových stěn, které jsou společnými částmi, a to v rozsahu, jak to vyžaduje nezávadný stav a dobrý vzhled domu. V případě společných částí uvnitř bytu (např. nosné zdi, sloupy a pilíře, rozvody ústředního topení, radiátory apod.) a dále i společných částí, které má vyhrazeny ve výlučném užívání, jako jsou balkony, lodžie a terasy, vlastník jednotky provádí a hradí pouze jejich údržbu a drobné opravy.
Odstavec 2 řeší oprávnění vlastníka k veškeré údržbě bytu, ale v případě oprav pouze k drobným opravám příslušných společných částí, když stanoví, že pokud se týká společných částí (uvnitř bytu i těch mimo, které má vlastník ve výlučném užívání), může provádět pouze údržbu a drobné opravy (jde např. o mytí oken, výmalbu stěn apod.). V těchto případech se vlastník jednotky neobrací na osobu odpovědnou za správu domu a pozemku a činí tyto úkony sám, přestože jde o společné části, ale osoba odpovědná za správu domu a pozemku tyto společné části ex lege neudržuje a neprovádí jejich drobné opravy. Předmětné pravidlo představuje lex specialis k § 1208 písm. e) NOZ bod 2 (to se ve vztahu k údržbě společných částí omezuje pouze na ty společné části, které jsou vně bytu a nejsou ve výlučném užívání některého z vlastníků jednotek, a k opravám společných částí uvnitř bytu, pokud nejde o opravy drobné, a dále k veškerým opravám a stavebním úpravám všech společných částí, pokud nevyžadují změnu prohlášení (smlouvu o výstavbě).
Vlastník jednotky tedy není oprávněn provádět jiné než drobné opravy společných částí uvnitř bytu, jelikož všechny další opravy veškerých společných částí nad rámec oprav drobných (včetně těch, které jsou uvnitř bytu, nebo těch, které jsou ve výlučném užívání některého z vlastníků jednotek) jsou v působnosti osoby odpovědné za správu domu a pozemku. Vlastník jednotky tak není například oprávněn zasahovat do konstrukce ústředního vytápění.
V případě, kdy je vlastník zásadně omezen v provádění oprav uvnitř bytu, tím spíše lze předpokládat omezení v provádění stavebních úprav, které by se dotýkaly společných částí uvnitř bytu.
NahoruDalší ustanovení zákona, která se mohou týkat stavebních úprav nikoli však uvnitř bytu, ale stavebních úprav jednotky
§ 1169 NOZ – prohlášení vlastníka.
(1) Vlastníci jednotek mohou prohlášení změnit. Ke změně prohlášení se vyžaduje písemný souhlas vlastníka jednotky, jehož práv a povinností se změna dotkne. Je-li jednotka zatížena, vyžaduje se rovněž písemný souhlas osoby oprávněné z věcného práva, pokud se jejích práv a povinností změna dotkne. Pro účinnost změny prohlášení se vyžaduje souhlas většiny hlasů všech vlastníků…
