2.5
SVJ a koupě pozemku kolem domu – prakticky
Mgr. Adriana Kvítková
Častou otázkou z praxe v poslední době bývá odkup pozemku kolem domu (případně pod domem) ze strany SVJ, a jak se na takový záměr připravit.
Soudní praxe již postavila najisto otázku možného nabytí takového pozemku SVJ. Nicméně je vhodné zopakovat, že společenství vlastníků jednotek, jakožto právnická osoba, je v souladu s ust. § 1194 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, v platném znění (dále jen "občanský zákoník"), založeno za účelem zajišťování správy domu a pozemku. Aby mohlo tento účel naplňovat, je společenství vlastníků způsobilé nabývat práva a zavazovat se k povinnostem. Dále podle ust. § 1195 odst. 1 OZ platí, že "společenství vlastníků může nabývat majetek a nakládat s ním pouze pro účely správy domu a pozemku." Co se rozumí správou domu a pozemku, je pak uvedeno v ust. § 1189 odst. 1 OZ, přičemž podle zmíněného ustanovení se správou domu a pozemku rozumí "vše, co nenáleží vlastníku jednotky a co je v zájmu všech spoluvlastníků nutné nebo účelné pro řádnou péči o dům a pozemek jako funkční celek a zachování nebo zlepšení společných částí."
Ze shora uvedeného plyne, že společenství vlastníků jednotek má omezenou právní subjektivitu a způsobilost k právnímu jednání. Hranice této způsobilosti jsou dány v každém konkrétním případě pouze a právě tím, zda určitým právním jednáním, v tomto případě nabytím vlastnického práva k pozemku, vykonává SVJ správu domu či nikoli. SVJ tak může nabýt nemovitý majetek, a to v souladu s § 1195 odst. 1 OZ, tedy že předmět kupní smlouvy bude sloužit pro účely správy domu a pozemku. Pozemek kolem domu zajišťuje přístup k bytovému domu, tudíž tímto pozemkem je SVJ oprávněno disponovat, neboť zajišťuje lepší provoz a správu bytového domu.
Nabývání majetku a nakládání s ním společenstvím vlastníků je tedy přímo závislé na tom, zda tímto jednáním je naplňován účel společenství vlastníků, tedy zajišťování správy domu a pozemku.
Pokud bude kupujícím SVJ, pak o koupi nemovité věci musí rozhodnout shromáždění podle ust. § 1208 písm. f) bod 1. OZ, a to nadpoloviční většinou hlasů přítomných vlastníků, to vše za předpokladu, že stanovy nevyžadují vyšší počet hlasů (ust. § 1206 odst. 2 OZ). Vždy tedy doporučuji ověřit znění stanov. Dále podle ust. § 14 odst. 1 nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím, v platném znění, platí, že k nabytí, zcizení nebo zatížení nemovitých věcí ve vlastnictví společenství vlastníků jednotek nebo k jinému nakládání s nimi může shromáždění vlastníků jednotek dát předchozí souhlas jen v případě, jde-li o nabytí nemovité věci pro účely správy domu a pozemku; rozhodování v této záležitosti statutárnímu orgánu společenství vlastníků jednotek nepřísluší. Je tedy nutné jak v rozhodnutí shromáždění, tak v kupní smlouvě vymezit účel nabytí daného pozemku. Přítomnost notáře na zasedání shromáždění rozhodujícím o nabytí pozemku není zákonem vyžadována, pokud stanovy neupravují jinak.
S ohledem na praktickou zkušenost s katastrálními úřady doporučuji, aby v kupní smlouvě byl účel (lepší) správy domu a pozemku ještě dále specifikován, resp. podrobně popsány možnosti jeho využití SVJ tak, aby bylo zřejmé, že SVJ je způsobilé kupní smlouvu uzavřít a pozemek nabýt, např. v preambuli kupní smlouvy uvést, že SVJ jakožto kupující má povinnost zajistit ničím nerušený přístup k domu, a to nejen s ohledem na vlastníky jednotek a jejich užívací právo, ale i s ohledem na opravy domu jako celku – přístup k vnějšímu plášti budovy, okapům a dešťovým svodům atd., který může být zajištěn jen z pozemku kolem domu, a tedy je pozemek nabýván za účelem zajištění lepšího…
