2.2.6
Úprava předkupního práva od 1. 7. 2020 po novele občanského zákoníku č. 163/2020 Sb.
JUDr. Pavla Schödelbauerova
NahoruStručný historický vývoj
Zákonné předkupní právo spoluvlastníků movitých i nemovitých věcí bylo do dne 31. 12. 2013 upraveno v § 140 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník (dále jen “ObčZ“) v § 140 ObčZ tak, že pokud se převáděl spoluvlastnický podíl na věci, měli spoluvlastníci předkupní právo, ledaže šlo o převod osobě blízké (§ 116, 117 ObčZ).
Dne 1. 1. 2014 nabyl účinnosti stávající občanský zákoník č. 89/2012 Sb., který zákonné předkupní právo spoluvlastníků striktně omezil pouze na případy, kdy spoluvlastnictví vzniklo tak, že spoluvlastníci neměli možnost svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit. Podle § 1124 NOZ v případě, kdy spoluvlastnictví bylo založeno pořízením pro případ smrti nebo jinou právní skutečností tak, že spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit, a převáděl-li některý ze spoluvlastníků svůj podíl, měli ostatní spoluvlastníci k podílu po dobu šesti měsíců ode dne vzniku spoluvlastnictví předkupní právo. To neplatilo v případě, kdy spoluvlastník podíl převáděl jinému spoluvlastníku nebo svému manželu, sourozenci nebo příbuznému v řadě přímé. Toto platilo i pro bezúplatné převody. Na základě přechodného ustanovení § 3062 občanského zákoníku však předkupní právo spoluvlastníka k nemovité věci zanikalo až uplynutím jednoho roku od účinnosti nového občanského zákoníku.
S účinností od 1. 1. 2018 bylo novelou občanského zákoníku předkupní právo spoluvlastníka k nemovité věci opětovně zahrnuto do českého právního řádu.
Novelizovaný § 1124 stanovil, že pokud se převádí spoluvlastnický podíl na nemovité věci, mají spoluvlastníci předkupní právo, ledaže jde o převod osobě blízké. Nedohodnou-li se spoluvlastníci o výkonu předkupního práva, mají právo vykoupit podíl poměrně podle velikosti podílů. To platilo rovněž pro případy bezúplatných převodů.
Spoluvlastník se mohl předkupního práva vzdát podle § 1124 s účinky pro své právní nástupce. V případě nemovité věci zapsané do veřejného seznamu, se vzdání předkupního práva zapisovalo do tohoto rejstříku.
NahoruOpětovné omezení zákonného předkupního práva od 1. 7. 2020
Od 1. 7. 2020 došlo na základě novely občanského zákoníku č. 163/2020 Sb. k opětovnému výraznému omezení zákonného předkupního práva spoluvlastníků, které se nadále aplikuje pouze na případy spoluvlastnictví vzniklého způsobem, při němž neměli spoluvlastníci možnost svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit. Od 1. 7.2020 se tedy vracíme k právní úpravě, která je obdobná jako právní úprava účinná v období od 1. 1. 2014, resp. 1. 1. 2015 (viz přechodné ustanovení) do 31. 12. 2017.
Nově upravený § 1124 NOZ zní:
(1) Bylo-li spoluvlastnictví založeno pořízením pro případ smrti nebo jinou právní skutečností tak, že spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit, a převádí-li některý ze spoluvlastníků svůj podíl, mají ostatní spoluvlastníci k podílu po dobu šesti měsíců ode dne vzniku spoluvlastnictví předkupní právo, ledaže spoluvlastník podíl převádí jinému spoluvlastníku nebo svému manželu, sourozenci nebo příbuznému v řadě přímé. Neujednají-li si spoluvlastníci, jak předkupní právo vykonají, mají právo vykoupit podíl poměrně podle velikosti podílů.
(2) Předkupní právo mají spoluvlastníci i v případě, že některý ze spoluvlastníků převádí podíl bezúplatně; tehdy mají spoluvlastníci právo podíl vykoupit za obvyklou cenu. To platí i v jiných případech zákonného předkupního práva.
Popsaná právní úprava zániku předkupního práva se vztahuje na smlouvy, které byly uzavřeny od 1. 7. 2020 včetně. Pokud tedy bude smlouva uzavřena do 30. 6. 2020 včetně, předkupní právo spoluvlastníků v případě tohoto konkrétního převodu nadále existuje i po 1. 7. 2020 podle předchozí úpravy, a je nutné se s jeho existencí vypořádat.
NahoruPodstata předkupního práva
Předkupní právo znamená právo každého spoluvlastníka nemovitosti (označován též jako "předkupník") požadovat nabídnutí věci ke koupi za stejných podmínek, za kterých prodávající zamýšlí nemovitost prodat zájemci o nemovitost ("koupěchtivému"). Předkupní právo tak spočívá v povinnosti nabídnout nemovitost ke koupi předkupníkovi za týchž podmínek, za kterých ji chce prodat koupěchtivému, a to před převodem nemovitosti na koupěchtivého.
NS 33 Cdo 3982/2009: "Předkupní právo je institutem, který omezuje spoluvlastníka v právu volně nakládat se svým spoluvlastnickým podílem, konkrétně jej převést na jiného. Jde o právní vztah, v němž povinnosti každého spoluvlastníka (i jeho právního nástupce) převádějícího spoluvlastnický podíl přednostně jej nabídnout ke koupi všem ostatním spoluvlastníkům odpovídá právo všech ostatních spoluvlastníků na přednostní nabídku ke koupi a možnost jejího využití."
Smyslem předkupního práva je snaha co nejvíce sjednotit vlastnictví nemovité věci do rukou co nejmenšího počtu osob za účelem snadnější správy a nakládání s věcí.
Pokud se tak vlastník spoluvlastnického podílu na nemovitosti, ke kterému lze uplatnit předkupní právo, rozhodne svůj podíl prodat třetí osobě, musí jej po uzavření kupní smlouvy s tzv. koupěchtivým ještě nabídnout k odkupu ostatním spoluvlastníkům za stejných podmínek. To se týká nejen výše kupní ceny, ale i dalších sjednaných parametrů obchodu, zejména podmínek úhrady kupní ceny apod.
Kupní smlouva je tak fakticky uzavřena s tzv. rozvazovací podmínkou kdy hrozí, že pokud některý ze spoluvlastníků nemovitosti využije své předkupní právo ve stanovené lhůtě, smlouva přestane platit, resp. pozbude účinnosti. Koupěchtivý si tak může být jistý svým vlastnictvím podílu k nemovitosti až tehdy, kdy žádný ze spoluvlastníků v zákonné lhůtě neuplatní své předkupní…
