Vznik jednotky na základě smlouvy o výstavbě

2.4.2

Vznik jednotky na základě smlouvy o výstavbě

JUDr. Pavla Schödelbauerová

Smlouva o výstavbě je zvláštním typem smlouvy, který je upraven v ZOVB. Na jejím základě může vzniknout vlastnictví jednotek a podílové spoluvlastnictví společných částí domu. Smlouva musí mít písemnou formu a od 1. 7. 2000 nepodléhá vkladu do katastru nemovitostí.

 NahoruSmlouva o výstavbě

Smlouva o výstavbě podle ZOVB má obligační charakter. Jedná se o závazkový vztah, jehož důsledky jsou věcněprávní, neboť na základě smlouvy o výstavbě vzniká nová věc a vlastnické právo k ní. Tyto účinky se však projeví až v okamžiku vzniku předmětu vlastnického práva – nejdříve tedy v okamžiku vzniku rozestavěné jednotky podle § 2 písm. e) nebo f) ZOVB, tedy v době, kdy je dům uzavřen obvodovými stěnami a střešní konstrukcí.

V případě, že ZOVB neupravuje některé otázky spojené s výstavbou domu podle smlouvy o výstavbě, použijí se podpůrně ustanovení ObčZ o závazkových vztazích. Ve smlouvě o výstavbě si účastníci smlouvy vymezí vzájemná práva a povinnosti při provádění výstavby a dále pro budoucí užívání nově zhotovených jednotek a správu společných částí domu. Veškeré změny nebo doplňky smlouvy musí být vyhotoveny písemně a musí je podepsat všichni účastníci smlouvy.

Účastníci smlouvy o výstavbě se nazývají stavebníky.

Podle ZOVB je stavebníkem ten, kdo uzavřel smlouvu o výstavbě dle ZOVB. Je to původní vlastník budovy a budoucí vlastník či vlastníci nově vystavěných jednotek, nebo všichni vlastníci jednotek a budoucí vlastník či vlastníci jednotek. V případě nové výstavby jsou to všichni budoucí vlastníci jednotek. Pokud je existující, nebo má být budoucí jednotka v podílovém spoluvlastnictví nebo SJM, jsou účastníky smlouvy všichni podíloví spoluvlastníci nebo manželé. Skutečnost, že účastníky smlouvy o výstavbě v případech stavebních úprav v již rozděleném domě jsou všichni současní i budoucí vlastníci jednotek, způsobuje, že lze uzavření smlouvy dosáhnout jen velmi obtížně, neboť pokud jediný vlastník jednotky s uzavřením smlouvy nesouhlasí, nelze jej k jejímu uzavření donutit ani nelze požadovat, aby soud nahradil jeho projev vůle.

Smlouva o výstavbě je uzavírána v následujících případech:

1. výstavba nového domu s jednotkami;

2. výstavba jednotek do vlastnictví formou střešní nástavby, vestavby nebo přístavby;

3. stavební úpravy ve stávající budově, na základě kterých vzniknou nové jednotky, nebo se mění velikost jednotky a rozsah jejího příslušenství na úkor společných…