2.7.1
Vznik nájmu bytu, nájemní smlouva a její náležitosti, nájemné
JUDr. Pavla Schödelbauerová
NahoruVznik nájmu bytu
Nájem bytu jako občanskoprávní vztah mezi pronajímatelem a nájemcem vzniká uzavřením nájemní smlouvy. Předpokladem vzniku nájemního vztahu není od 1. 1. 1992 rozhodnutí správního orgánu o přidělení bytu do užívání, a ani jeho souhlas, avšak nezbytným předpokladem je dohoda obou zúčastněných subjektů.
Nájem bytu může vzniknout rovněž na základě zákona (přechod nájmu bytu, dědění bytu, právo bydlení u manželů apod.), nebo na základě rozhodnutí soudu. Od nájemního vztahu je třeba odlišit užívání bytu na základě jiného právního titulu, např. výpůjčka, služebnost užívání bytu, vlastnictví apod.
Podle dřívější úpravy ust. § 871 ObčZ se právo osobního užívání bytů a právo užívání jiných obytných místností, jakož i místností nesloužících k bydlení vzniklé podle dřívějších předpisů, které trvalo ke dni 1. 1. 1992, změnilo k tomuto datu na nájem. Právo užívání části bytu se změnilo na podnájem, osobní užívání bytů sloužících k trvalému ubytování pracovníků organizace se za zrušeným zákonem 102/1992 určených podmínek změnilo na nájem služebního bytu. Takové právo však muselo platně existovat podle dřívějších předpisů, aby mohlo dojít k jeho transformaci.
Přechodná ustanovení k novému občanskému zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb. – dále jen NOZ) zachovávají do budoucna rovněž kontinuitu nájmu a stanoví v § 3074 NOZ, že nájem se řídí NOZ ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. To neplatí pro nájem movité věci, ani pro pacht.
Z tohoto ustanovení vyplývá, že požadavky na vznik nájmu před účinností NOZ se řídí původními přepisy, jakož i konkrétní práva a konkrétní povinnosti, které do doby účinnosti NOZ vznikly. Poté se již práva a povinnost řídí novou úpravou.
NahoruObecné náležitosti nájemní smlouvy
Nájemní smlouva je dvoustranným, případně vícestranným právním jednáním. NOZ obecně klade na právní jednání, uzavírání smluv a jejich náležitosti menší požadavky, než tomu bylo dosud, včetně menších požadavků na formu smluv, ale i na jejich obsah.
Absolutní neplatnost právních jednání je upravena v § 588 NOZ pro případy právního jednání, které se zjevně příčí dobrým mravům, anebo které odporuje zákonu a zjevně narušuje veřejný pořádek. To platí i v případě, že právní jednání zavazuje k plnění od počátku nemožnému. Nepostačí již tedy pouhý rozpor se zákonem, ale je třeba, aby k tomu přistoupilo i porušení veřejného pořádku. Co se rozumí veřejným pořádkem, bude zřejmě předmětem teoretických diskusí, a formování názorů judikaturou. V případě, že je neplatnost právního jednání stanovena na ochranu zájmu určité osoby, může vznést námitku neplatnosti jen tato osoba. Nenamítne-li oprávněná osoba neplatnost právního jednání, považuje se právní jednání za platné.
Dalším případem, který může podle nové úpravy nastat vedle případů neplatnosti, bude zdánlivost právního jednání vyjádření zejména slovy, že se k jednání "nepřihlíží".
Konkrétně podle ustanovení o nájmu bytu se nepřihlíží se k ujednáním zkracujícím nájemcova práva podle ustanovení pododdílu o nájmu bytu a dále se nepřihlíží k ujednání ukládajícímu nájemci povinnost zaplatit pronajímateli smluvní pokutu, ani k ujednání ukládajícímu nájemci povinnost, která je vzhledem k okolnostem zjevně nepřiměřená.
V ostatních případech porušení zákona se bude jednat o jednání relativně neplatné.
Dalším charakteristickým rysem je bezformálnost smluv. Podle § 599 NOZ má každý právo zvolit si pro právní jednání libovolnou formu, není-li ve volbě formy omezen ujednáním nebo zákonem. Podle § 560 NOZ vyžaduje písemnou formu právní jednání, kterým se zřizuje nebo převádí věcné právo k nemovité věci, jakož i právní jednání, kterým se takové právo mění nebo ruší.
Pokud však jedna ze stran požaduje písemnou formu, je podle § 1758 NOZ tato forma povinná. V případě nájemní smlouvy k bytu se podle § 2237 NOZ vyžaduje písemná forma smlouvy; pronajímatel však nemá právo namítnout vůči nájemci neplatnost smlouvy pro nedostatek formy. To znamená, že pokud by byla smlouva uzavřena ústně, je platná a pronajímatel se nemůže neplatnosti dovolat. Lze tedy doporučit, aby si pronajímatel nebo nájemce již v počátku jednání vymínil písemnou formu nájemní smlouvy, kterou lze doporučit.
NahoruPodstatné náležitosti nájemní smlouvy
NOZ nestanoví žádné požadavky na podstatné náležitosti nájemní smlouvy, s výjimkou požadavku na její písemnost, přičemž nedostatek písemné formy nemůže být na újmu nájemci. Přesto však lze doporučit písemnou formu i uvedení některých náležitostí, a to především z hlediska možnosti budoucích sporů zejména o příslušenství bytu, nájemném, rozsahu práv a povinností při údržbě a opravách bytu apod.
Podle § 1725 NOZ je smlouva uzavřena, jakmile si strany ujednaly její obsah. V mezích právního řádu je stranám ponecháno na vůli svobodně si smlouvu ujednat a určit její obsah. § 1726 NOZ stanoví, že pokud strany považují smlouvu za uzavřenou, ač si ve skutečnosti neujednaly náležitost, již měly ve smlouvě ujednat, hledí se na projev jejich vůle jako na uzavřenou smlouvu, lze-li, zvláště s přihlédnutím k jejich následnému chování, rozumně předpokládat, že by smlouvu uzavřely i bez ujednání této náležitosti.
Pokud některá ze stran dá již při uzavírání smlouvy najevo, že dosažení shody o určité náležitosti je předpokladem uzavření smlouvy, má se za to, že smlouva uzavřena není, dokud nedojde ke shodě o této záležitosti; v takovém případě ujednání o ostatních náležitostech strany nezavazuje, ani byl-li o nich vyhotoven zápis. To je myslím velmi důležité právě v případě uzavírání smluv o nájmu bytu.
Paragraf 1730 NOZ stanoví, že pokud si strany poskytnou při jednání o smlouvě údaje a sdělení, má každá ze stran právo vést o nich záznamy, i když smlouva nebude uzavřena. Získá-li strana při jednání o smlouvě o druhé straně důvěrný údaj nebo sdělení, dbá, aby nebyly zneužity, nebo aby nedošlo k jejich prozrazení bez zákonného důvodu. Poruší-li tuto povinnost a obohatí-li se tím, vydá druhé straně to, oč se obohatila.
NahoruOznačení předmětu nájmu a vymezení příslušenství
Předpokládá se, že předmětem nájmu bytu je především prostor, který je jako byt určen rozhodnutím stavebního úřadu. Podle § 2236 NOZ se bytem rozumí místnost nebo soubor místností, které jsou částí domu, tvoří obytný prostor a jsou určeny a užívány k účelu bydlení. Kromě účelového určení zdůrazňuje NOZ i užívací aspekt. Ujednají-li si pronajímatel s nájemcem, že k obývání bude pronajat jiný než obytný prostor, jsou strany zavázány stejně, jako by byl pronajat obytný prostor. To ovšem nebrání případným sankcím vůči pronajímateli z hlediska veřejného práva.
Specifikace bytu by měla být provedena určitě a nezaměnitelně. Byt by měl být označen číslem bytu, jeho umístěním v domě, označením čísla domu, ulice a obce, kde se nachází. Dále je třeba určit i počet místností, rozsah příslušenství a jeho vybavení apod. Rovněž je třeba popsat stav bytu a jeho vybavení. Jedná se o hlediska rozhodná pro vymezení práv a povinností nájemce a pronajímatele v…
