3.6.3.5
Zmocnění společného zástupce v praxi SVJ
JUDr. Jiří Čáp
Povinnost zmocnit společného zástupce podle § 1185 odst. 2 NOZ je tedy stanovena nejen pro podílové spoluvlastníky jednotky, nýbrž také pro manžele, pokud mají jednotku ve společném jmění manželů.
1. Účelem § 1185 odst. 2 občanského zákoníku (dále jen "NOZ") je upravit na úrovni zákona, jakým způsobem vykonávají podíloví spoluvlastníci jednotky, anebo manželé mající jednotku ve společném jmění manželů, práva těchto spoluvlastníků jednotky (resp. manželů majících jednotku ve společném jmění) vůči osobě odpovědné za správu domu a pozemku, tedy vůči SVJ, nebo v případě, kdy nevzniklo SVJ, vůči správci jako osobě odpovědné za správu domu podle § 1190 věty druhé NOZ.
Institut společného zástupce je zvláštním institutem použitým pouze v rámci ustanovení o bytovém spoluvlastnictví, aniž by bylo (kromě zákonného textu v § 1185 odst. 2 NOZ) bližším způsobem upraveno v rámci ustanovení NOZ o bytovém spoluvlastnictví jeho postavení a působnost. Právním základem pro pojetí a působnost společného zástupce je tedy § 1185 odst. 2 NOZ, podle něhož zmocněný společný zástupce vykonává práva spoluvlastníků jednotky (nebo manželů majících jednotku ve společném jmění) vůči osobě odpovědné za správu domu, například vůči SVJ, přičemž mezi tato práva náleží také účast a hlasování na shromáždění.
2. Stanovy SVJ se nemohou odchýlit od zákonného požadavku na zmocnění společného zástupce a na výkon jeho působnosti v rozsahu podle § 1185 odst. 2 NOZ, a nemohou se tedy odchýlit ani od oprávnění zmocněného společného zástupce také účastnit se shromáždění a hlasovat na něm, v zastoupení všech spoluvlastníků konkrétní jednotky nebo manželů majících jednotku ve společném jmění, a to jako jejich společný zástupce podle § 1185 odst. 2 NOZ.
Kdo může být společným zástupcem podle § 1185 odst. 2 NOZ, není v zákoně výslovně uvedeno. Běžně se tedy dovozuje, že společným zástupcem podle § 1185 odst. 2 NOZ lze zmocnit buď některého ze spoluvlastníků jednotky, resp. jednoho z manželů majících jednotku ve společném jmění, anebo také některého jiného člena SVJ, popřípadě i jinou právně způsobilou osobu, která vůbec není vlastníkem jednotky a členem SVJ. Taková osoba, je-li zmocněna společným zástupcem, má oprávnění stanovená v § 1185 odst. 2 NOZ, tedy oprávnění vykonávat práva spoluvlastníků jednotky (manželů majících jednotku ve společném jmění), mezi něž náleží také právo účasti a hlasování na shromáždění. To platí i v případě, že zmocněný společný zástupce není vlastníkem jednotky, a tedy není členem SVJ. Pokud by stanovy SVJ takovou možnost nepřipouštěly, bylo by takové ustanovení stanov neplatné pro rozpor s § 1185 odst. 2 NOZ. - Toto "povinné" zastoupení spoluvlastníků jednotky, nebo manželů majících jednotku ve společném jmění, zmocněným "společným zástupcem" podle § 1185 odst. 2 NOZ, je totiž zcela jinou záležitostí, než je záležitost možnosti zastoupení jednotlivého výlučného vlastníka jednotky zmocněncem na jednání a rozhodování shromáždění (kdy ve smyslu judikátu NS ČR vydaného již za doby účinnosti předchozího zákona o vlastnictví bytů, je věcí stanov, zda a za jakých podmínek se může člen SVJ nechat zastoupit na jednání a hlasování shromáždění - toto se však vůbec netýká institutu zmocněného společného zástupce podle § 1185 odst. 2 NOZ).
3. Společný zástupce musí být zmocněn na základě plné moci, pro kterou platí ustanovení NOZ o zastoupení, a zvláště pak ustanovení o smluvním zastoupení (§ 441 a násl. NOZ). Jde-li o spoluvlastníky jednotky, musí být při rozhodování těchto spoluvlastníků o zmocnění společného zástupce postupováno způsobem vyplývajícím z ustanovení NOZ o podílovém spoluvlastnictví, a to většinou hlasů (počítanou podle velikosti hlasů odpovídajících jejich spoluvlastnickým podílům na jednotce, jak to odpovídá § 1134 ve spojení s § 1128 NOZ v ustanoveních o podílovém spoluvlastnictví). Plná moc by měla mít podle § 441 odst. 2 věty druhé NOZ písemnou formu. Vyskytují se sice také názory, že by tato plná moc nemusela mít písemnou formu, avšak převážně se dospívá k závěru, že v případě společného zástupce se zastoupení…
